Aanbrengen dakterras op gemeenschappelijk dak toegestaan?

11 feb 2016

Met regelmaat mag de rechter zich uitlaten over de vraag of het aanbrengen van een dakterras door een eigenaar van een appartement in een appartementencomplex, is toegestaan. Zo ook de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland op 18 december 2015 [ECLI:NL:RBNHO:2015:11320].

De feiten
De eigenaar [Y] woont sinds 2013 in het appartementencomplex en het appartementsrecht van deze eigenaar bestaat uit een woning op de eerste verdieping en een kamer op die vierde verdieping, die wordt aangeduid als berging. De berging en het aangrenzende platte dak liggen boven het appartement van een andere eigenaar van het complex [A]. A wil op het platte dak naast zijn berging een dakterras realiseren en heeft daarvoor een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen van de gemeente Amsterdam. Op 14 oktober 2014 heeft hij een verzoek tot toestemming voor het aanbrengen van een dakterras ingediend bij de VvE. Het verzoek is vervolgens op de Vergadering van 25 november 2014 afgewezen [vier stemmen voor, drie onthoudingen, achttien tegen].

Y start vervolgens een gerechtelijke procedure tegen de VvE waarin hij vervangende toestemming vraagt voor de aanleg van het dakterras. Hij stelt dat het besluit van de VvE tot stand is gekomen in strijd met de procedurele regels en de bezwaren van de VvE ongegrond zijn. De VvE stelt dat de afwijzing op goede gronden is geschiedt en het aanbrengen van het dakterras zal leiden tot overlast van het ondergelegen appartement van A en tot vermindering van de waarde van dat appartement zal leiden.

De uitspraak
De kantonrechter constateert dat Y niet duidelijk heeft gemaakt welke wettelijk of statutaire regel zou zijn geschonden in het kader van de procedure. Dat de stukken ter onderbouwing van het verzoek niet tijdig aan de leden van de VvE zijn toegestuurd moge zo zijn, maar Y heeft niet aangegeven in welke bepaling uit de wet, de akte of de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement de toezending van stukken is geregeld. Er dus geen sprake van strijdigheid met enige regel uit deze documenten.

Of het besluit tot afwijzing in stand kan worden gelaten wordt getoetst aan de redelijkheid en billijkheid. Bij de toetsing van het besluit van de VvE aan dit criterium acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang:

‘Het door [Y.] gewenste dakterras ligt op het gemeenschappelijke dak en boven het appartement van [A.] . De verwachting van [A.] dat hij van het dakterras (enige) overlast zal ondervinden en dat dit een neerwaarts effect op de waarde van zijn appartementsrecht zal hebben, is niet irreëel. Ook als het gebruik van het terras door [Y.] beperkt zal zijn, kan dat in een situatie van vervreemding van het appartement van [Y.] anders zijn. De omstandigheid dat de berging van [Y.] (en die van het appartement met indexnummer 22) thans ook al boven het appartement van [A.] gelegen is, maakt het voorgaande niet anders. Een berging is doorgaans niet een vertrek waar men langdurig of met meerdere personen verblijft, hetgeen voor een dakterras wel geldt. Bovendien is de berging een overdekte en geheel afgesloten ruimte, waardoor de kans op overlast veel geringer is dan bij een geheel open dakterras. Het is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de VvE de belangen van [A.] bij handhaving van de bestaande en voor iedereen bij aankoop bekende situatie heeft laten prevaleren boven de belangen van [Y.] bij wijziging van die situatie.

Daar komt bij dat de VvE belang heeft bij het voorkomen van precedentwerking. Indien de VvE zou toestaan dat [Y.] op het aan zijn berging grenzende dakvlak een dakterras realiseert, heeft de VvE geen argumenten meer om te verhinderen dat de eigenaren van de appartementen met indexnummers 22, 24, 4, 14 en 23 eveneens een dakterras op het aan hun bergingen grenzende dakvlak maken. Dat zou tot grote overlast voor niet alleen [A.] maar ook voor de eigenaren van het appartement met indexnummer 29 leiden. Het is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid om (mede) op basis hiervan het verzoek van [Y.] af te wijzen.’

De rechtbank wijst het verzoek dus af en veroordeelt Y in de kosten van de procedure.

Wat betekent dit voor de praktijk

Dat een eventueel beroep op schending van een procedureregel die gaat over het besluitvormingstraject binnen de VvE, wel moet zijn gebaseerd op een regel die volgt uit de wet, de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Is dat niet het geval, dan zal niet snel sprake zijn van de schending van een procedureregel en kan aan een dergelijk standpunt eenvoudig voorbij worden gegaan. Aan een inhoudelijk oordeel kan dan niet meer worden toegekomen.
Voor wat betreft de vraag of een dakterras moet worden toegestaan kijkt de rechter naar de vraag in welke mate er overlast valt te verwachten voor andere appartementseigenaren en naar de eventuele precedentwerking: indien immers een dakterras bij de ene eigenaar wel wordt toegestaan, dan zal de VvE dat moeilijk bij een andere eigenaar [in eenzelfde situatie] kunnen weigeren.

Rutger Boogers