Advies procureur-generaal: 3 procent opslag bij huurverhoging doorgaans eerlijk
Advies procureur-generaal over huurverhogingen: “opslagbeding van 3 procent bovenop inflatie aanvaardbaar”
Inleiding
In mei schreven wij in een blog over de prejudiciële vragen die de rechtbank Amsterdam stelde aan de Hoge Raad over mogelijk oneerlijke huurverhogingen. Het is nog onduidelijk wanneer de Hoge Raad uitspraak doet, maar op vrijdag 19 juli heeft de procureur-generaal (hierna P-G) Wissink een conclusie gepubliceerd. In dit artikel gaan wij voor u in op de belangrijkste aspecten van de conclusie van P-G Wissink.
Achtergrond
De jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector bestaat uit een optelsom van de inflatie (indexatiebeding) en een percentage opslag (opslagbeding). Deze jarenlange praktijk is recentelijk in verschillende kantonzaken aangemerkt als strijdig met het Europees recht vanwege willekeur (Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Huurders konden niet weten waar ze aan toe waren en waarop het percentage opslag gebaseerd was. In januari heeft de Rechtbank Amsterdam daarom prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over de berekening van huurverhoging en de verhouding tot het Europees recht.
De prejudiciële vragen zorgden voor veel onrust bij verhuurders, het antwoord van de Hoge Raad kan namelijk inhouden dat verhuurders jarenlang oneerlijke huurverhogingen hebben gerekend. Oneerlijke bedingen zijn vernietigbaar, wat als gevolg kan hebben dat te hoge huur kan worden teruggevorderd. Daarnaast zagen verhuurders het risico dat de huur alleen nog met de inflatie kon worden verhoogd wat een verlies van miljarden zou betekenen voor de sector.
Conclusie van procureur-generaal Wissink
De P-G geeft onafhankelijk juridisch advies aan de Hoge Raad, dit wordt een conclusie genoemd. P-G Wissink heeft in een conclusie advies gegeven aan de Hoge Raad over de twee rechtszaken die zien op de huurverhogingsbedingen.
P-G Wissink oordeelt in zijn conclusie dat de berekening van huurverhogingen door een opslag van maximaal 3 procent op te tellen bij de inflatie in het algemeen géén oneerlijk beding is. Om tot dit oordeel te komen legt hij eerst uit dat de oneerlijkheid van het huurverhogingsbeding apart moet worden beoordeeld ten aanzien van het indexatiebeding en het opslagbeding. Het indexatiebeding is volgens Wissink niet bezwaarlijk, het is juist gerechtvaardigd en het bewaart het evenwicht tussen de verhuurder en huurder. Ook voor het opslagbeding bestaan volgens Wissink redelijke gronden, hier benoemt hij het opvangen van boveninflatoire stijging van kosten en het gelijk oplopen met de waardeontwikkeling van het pand. Wel wordt het risico aangestipt dat de verhuurder de opslag berekent zonder dat er een redelijke grond is. Ondanks dit risico is het opslagbeding volgens de P-G voldoende transparant, aangezien de huurder kan zien op welk moment de huur kan stijgen, hoe vaak dit is en wat de maximale stijging is. De kwetsbaarheid van het beding is dat de redelijke gronden niet hoeven te worden opgenomen en dat uit het beding hierdoor ook niet volgt op welke manier de gronden leiden tot het berekenen van een opslag. Dit is voor Wissink echter niet doorslaggevend. In de sociale sector bevatten de jaarlijkse huurverhogingen namelijk ook geen gronden, een opslagbeding van maximaal 3 procent is daarom aanvaardbaar.
Belangrijk is dat een conclusie niet bindend is voor de Hoge Raad, de Hoge Raad hoeft de conclusie dus niet te volgen.
Wet betaalbare huur
Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (Wbh) in werking getreden. Deze is niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten. Onder de Wbh is slechts 1 procent opslag bovenop de inflatie toegestaan. Het opslagpercentage van 3 procent dat P-G Wissink aanvaardbaar acht is hoger dan toegestaan onder de Wbh. Daarom is vereist dat gemeenten toezicht houden dat dit percentage niet wordt overschreden.
Concluderend
De conclusie van P-G Wissink kan de onrust bij verhuurders over mogelijke terugbetalingen tijdelijk wegnemen, maar echte duidelijkheid zal pas volgen na de uitspraak van de Hoge Raad. Wij houden u natuurlijk op de hoogte van verdere ontwikkelingen.
Dit artikel is geschreven door Anne Verberne en Michael de Marco.
