Contractueel afwijken in bouw- en koopovereenkomsten gaat niet zomaar
Recente rechtspraak laat het belang van goed contracteren en consumentenbescherming weer eens blijken. Zo heeft de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen september 2024 geoordeeld dat een afwijking van de Woningborg modelovereenkomst ten nadele van de opdrachtgever nietig, dan wel zonder rechtsgevolg is. Daarnaast heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant in augustus 2024 bepaald dat het uitsluiten van verrekening van ondermaat bij consumenten als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt. Hoe de Raad van Arbitrage en de rechtbank tot deze oordelen zijn gekomen legt Michael de Marco, advocaat vastgoed en omgeving uit.
Raad van Arbitrage: afwijking van modelovereenkomsten
Feiten
De aannemer had in de aannemingsovereenkomst de start van de overeengekomen bouwtijd gewijzigd naar ‘na gereedkoming van de beganegrondvloer van het gebouw’, een en ander waardoor de contractuele korting wegens bouwtijdoverschrijding – ten nadele van de opdrachtgever – werd beperkt. Meer specifiek wijkt de aannemer af van het in artikel 5 van de Woningborg modelovereenkomst opgenomen startpunt van het rekenen van de bouwtijd zijnde: ‘vanaf de aanvang van de bouw van het gebouw’.
Een dergelijke afwijking is niet zomaar toegelaten. In artikel 11 Woningborg modelovereenkomst is immers opgenomen dat afwijkingen van het model ten nadele van de opdrachtgever nietig zijn, met uitzondering van bedingen die vooraf uitdrukkelijk door Woningborg zijn goedgekeurd. De aannemer had geen voorafgaande uitdrukkelijk verleende toestemming van Woningborg verkregen. Dit betekent dat – volgens de overeenkomst - de bepaling nietig is.
De aannemer had aangevoerd dat nietigheid is voorbehouden aan de in de wet genoemde gevallen. De Raad van Arbitrage volgt de aannemer hierin, echter gezien de bedoeling van partijen moet het woord ‘nietigheid’ worden uitgelegd als ‘zonder rechtsgevolg’.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant: uitsluiten van verhaalsmogelijkheden bij ondermaat
Feiten
Vanuit een besloten vennootschap werd een woning aan een consumentkoper verkocht met bouwgrond ter grootte van 502 m2. In werkelijkheid bleek dit 488,48 m2 te zijn: een afwijking van 2,7%. De consumentkoper reclameert zich bij de verkoper ten aanzien van deze ondermaat. De verkoper beroept zich op de in artikel 2 koopovereenkomst onder- en overmaatbepaling, waarin is bepaald dat verschillen in de werkelijke grootte van het verkochte perceel geen aanleiding geeft tot enige rechtsvordering. De consumentkoper is het hier niet mee eens, en wendt zich tot de rechter.
Vernietiging artikel 2 koopovereenkomst
De rechter acht het in de eerste plaats van belang dat de onder- en overmaatbepaling een algemene voorwaarde is in de zin van artikel 6:231 van het Burgerlijk Wetboek. Partijen hebben immers niet over de inhoud van het beding onderhandeld noch gesproken. Bovendien hanteert de verkoper een dergelijk beding in iedere koopovereenkomst die hij sluit.
Nu de woning bedrijfsmatig aan een consumentkoper is verkocht, toetst de rechter het beding (ambtshalve) aan de Richtlijn Oneerlijke Bedingen (Richlijn 93/13 EEG).
De rechter overweegt dat het beding onredelijk bezwarend is, omdat het beding uitsluit dat koper een rechtsvordering kan instellen, niet alleen een marginale ondermaat, maar bij iedere ondermaat. Verder geeft het beding geen enkel zicht op compensatie of een andere remedie. De rechter is van oordeel dat de verkoper niet mocht verwachten dat de koper het beding zou accepteren als daarover zou zijn onderhandeld. Dit leidt ertoe dat de rechter het betreffende beding vernietigt, waardoor de deur openstaat voor schadevergoeding ter compensatie van de ontbrekende vierkante meters.
Voer voor discussie
Opvallend is dat de rechter geen aandacht geeft aan artikel 7:17 lid 6 BW. In dit artikel is bepaald dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van oppervlakte slechts bedoeld is als aanduiding, zonder dat de zaak daaraan behoeft te voldoen. Verder heeft het gerechtshof 's-Hertogenbosch in 2020 bepaald dat een afwijking van 0.94% van het gekochte geen substantiële afwijking is. Het is dus de vraag of de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant standhoudt in eventueel hoger beroep bij dit hof.
Conclusie
De in dit blog aangehaalde uitspraken brengen weer eens onder de aandacht dat bij overeenkomsten met consumenten vooraf goed nagedacht moet worden over de wijze van contracteren en de inhoud van eventuele afwijkende bedingen.
Onze sectie Vastgoed en Omgeving helpt u graag bij het opstellen van koop-/aannemingsovereenkomsten.
Artikel is geschreven door Michael de Marco en Mika Veldhuis.
