Gebiedsontwikkeling; aansprakelijkheid gemeente voor fout in bestemmingsplan

Het Gerechtshof Den Haag heeft in een op 13 april 2015 gepubliceerde uitspraak van 27 januari van dit jaar een arrest gewezen dat interessant is voor zowel ontwikkelaars als gemeenten die zich bezighouden met gebiedsontwikkeling [zie Uitspraak].

In deze zaak heeft de toenmalige gemeente Dirksland een [grond] exploitatieovereenkomst tevens samenwerkingsovereenkomst gesloten met projectontwikkelaar De Eylanden B.V. betreffende de ontwikkeling van een plangebied genaamd “Spuikolk”. Deze overeenkomst strekte er kort gezegd toe dat voornoemde ontwikkelaar in dat gebied voornamelijk woningen zou gaan bouwen en dat de gemeentede  hiervoor noodzakelijke planologische basis in het leven zou roepen en waartoe bestaande bebouwing –onder meer bedrijfsgebouwen- zouden [moeten] verdwijnen. In de overeenkomst had de gemeente zich ertoe gebonden om zoveel mogelijk te bevorderen dat alle noodzakelijke wijzigingen van de vigerende bestemmingsplannen vastgesteld zouden gaan worden.

De gemeente heeft nadien het bestemmingsplan “Spuikolk” vastgesteld. Ten gevolge van het bestemmingsplan werden enkele bedrijven binnen het bewuste plangebied “wegbestemd”. Tegen het bestemmingsplan zijn bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State diverse beroepen ingesteld. Dit met succes. De Afdeling heeft in een uitspraak van 30 maart 2011 overwogen dat niet kon worden uitgesloten dat woningen in de eerste fase al zouden zijn gerealiseerd terwijl de bedrijfsvoering van een aantal bedrijven nog niet zou zijn beëindigd. Wegens de geluiduitstraling van die bedrijven kon zonder het treffen van de aanvullende maatregelen geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij een aantal van de nieuwe woningen worden gerealiseerd. Aangezien de gemeenteraad dit niet had onderkend bij de planvaststelling en evenmin in het bestemmingsplan bouwvoorschriften had opgenomen om voor die woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te verzekeren, heeft de Afdeling geoordeeld dat het bestemmingsplan was vastgesteld in strijd met de daarbij in acht te nemen zorgvuldigheid.

Na de uitspraak van de Afdeling heeft de gemeenteraad in maart 2012 besloten niet opnieuw het bestemmingsplan vast te stellen omdat er volgens de gemeente sprake was van een inmiddels niet exploitabel project en de gemeente niet voor het tekort [van € 3.800.000,=] garant wilde staan. Eerder genoemde ontwikkelaar heeft zich vervolgens tot de Rechtbank Rotterdam gewend teneinde de door haar geleden schade te verhalen op de gemeente. Na afwijzing van de vorderingen voor de Rechtbank Rotterdam, heeft de ontwikkelaar wel een gewillig oor gevonden bij het Gerechtshof Den Haag.

Tussen partijen is niet in geschil dat de door de Afdeling vastgestelde gebreken in het bestemmingsplan eenvoudig te repareren waren door bouwvoorschriften op te nemen in het bestemmingsplan. Het gerechtshof oordeelt dat de besluitvorming van de gemeenteraad bij de voorbereiding en vaststelling van het bestemmingsplan onzorgvuldig is geweest en dat dit een toerekenbare tekortkoming oplevert van waartoe de gemeente zich op grond van de samenwerkingsovereenkomst jegens de ontwikkelaar had verbonden. Het gerechtshof veroordeelt de gemeente tot vergoeding van de schade die voor de ontwikkelaar rechtstreeks uit dit tekortschieten is voortgevloeid, en welke schade bij staat [dat wil zeggen een in aparte procedure] zal worden opgemaakt.

Tegen het arrest van het gerechtshof is cassatie ingesteld zodat het oordeel van het gerechtshof op dit moment nog niet onherroepelijk is. Toch is de les die zowel projectontwikkelaars als gemeenten in het kader van gebiedsontwikkeling kunnen leren dat wanneer er een “eenvoudig te vermijden fout” door de gemeente wordt begaan [en waardoor sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst], het in dat geval de gemeente niet baat dat zij zich slechts heeft verplicht tot het leveren van een inspanning om een bepaald planologisch regime te realiseren.

Aan de andere kant, het spreekt voor zich dat wanneer de gemeente niet een voor een gebiedsontwikkeling noodzakelijke planologische basis in het leven roept, dit lang niet altijd te herleiden zal zijn tot een “eenvoudig te vermijden fout”, zodat er in dat geval ook niet sprake is van een schadeplichtige tekortkoming in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst.

Met een slag om de arm omdat de uitkomst van het cassatieberoep moet worden afgewacht, kan wel gezegd worden dat uit het arrest van het gerechtshof blijkt dat ook wanneer alleen sprake is van een inspanningsverplichting, die inspanningen met de nodige zorgvuldigheid moeten worden uitgevoerd en hetgeen ook inhoudt dat “eenvoudig te vermijden fouten” niet worden gemaakt. Verder is nog interessant dat een beroep van de gemeente op een niet ongebruikelijke standaardbepaling uit samenwerkingsovereenkomsten, namelijk dat een gemeente “niet aansprakelijk is voor de gevolgen in het geval dat zij in haar uitoefening van haar publieke functie besluiten moet nemen, zoals naar aanleiding van te horen zienswijzen, die afwijken van de uitgangspunten van een overeenkomst”, door het gerechtshof is afgewezen. In het arrest is overwogen dat juist als de gemeente naar aanleiding van de zienswijzen een passend bouwvoorschrift in het bestemmingsplan zou hebben opgenomen, het niet “mis zou zijn gegaan”. Andersgezegd, dan zou de Afdeling zeer vermoedelijk niet hebben geoordeeld dat het bestemmingsplan was vastgesteld in strijd met de daarbij in acht te nemen zorgvuldigheid.

Rik Wevers