Kamerverhuur in Eindhoven op de schop

26 nov 2019

De vraag naar kamers in Eindhoven neemt toe. Niet alleen studenten, maar ook arbeidsmigranten, buitenlandse kenniswerkers en alleenstaanden zoeken een kamer of een [klein] appartement. Het gemeentebestuur heeft een haat-/liefdeverhouding met dit onderwerp. Enerzijds wil de gemeente Eindhoven kamerverhuur en de omzetting van woningen in kamers [onzelfstandige woonruimte] en woningsplitsing stimuleren. Anderzijds neemt de druk op het woon- en leefmilieu in buurten toe. Daardoor staat de leefbaarheid in wijken onder druk. De rechtszaken in Eindhoven en de jurisprudentie van de laatste jaren  hierover laten eenzelfde wisselend beeld zien.

Gemeentelijk ingrijpen

De gemeente Eindhoven heeft ingegrepen door:

  • Wijken te benoemen die op slot staan, dat wil zeggen door het weigeren van een vergunning voor het wijzigen van een woning voor kamerbewoning of ten behoeve van woningsplitsing;
  • Door per 27 juli 2018 te bepalen dat het in strijd is met alle bestemmingsplannen binnen de gemeente Eindhoven om een woning te gaan gebruiken als kamerverhuurpand voor meer dan twee personen. Dat is geregeld in het Paraplubestemmingsplan “Parkeren, kamerverhuur en woningsplitsing”.

Op grond van de eerste ingreep is kamerverhuur niet meer toegestaan in Woensel-West, Limbeek-Noord en Zuid, de Bennekel-Oost en Doornakkers-Oost en West. De gemeente gaat dat uitbreiden met de Hemelrijken en de Gildebuurt.

Het verbod tot kamerverhuur op grond van het paraplubestemmingsplan kan doorbroken worden door het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken. De aanvrager daarvan is echter afhankelijk van de gemeente die de leefbaarheid in de omgeving zal beoordelen en ook de woonkwaliteit van het pand. Het gemeentebestuur toetst dan aan de Beleidsregels Ruimtelijk omgevingsrecht 2018.

Twee beoordelings- en handhavingskaders

Kamerverhuur mag niet alleen niet in strijd zijn met het [paraplu]bestemmingsplan maar daarnaast gelden eisen op grond van de Huisvestingswet 2014. Daarin is bepaald dat het verboden is om een in een gemeentelijke huisvestingsverordening aangewezen woonruimte zonder vergunning van het College van B&W om te zetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Daarvoor is een omzettingsvergunning nodig. De gemeente Eindhoven heeft een hele reeks verordeningen gehad, van de [Regionale nood-]huisvestingsverordening 2012, 2014, 2016 tot de wijziging van 8 augustus 2018. Daarvoor in de plaats is genoemd verbod op grond van het paraplubestemmingsplan gekomen. Het niet meer nodig hebben van een omzettingsvergunning is echter van korte duur, omdat per 1 januari 2020 de Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2020 in werking zal treden. Dan is weer wel een omzettingsvergunning noodzakelijk. Bij de vergunningverlening zal niet alleen gekeken worden naar de Woonvisie van de gemeente Eindhoven, maar ook naar het woon- en leefklimaat in de directe omgeving van het pand.

Een verschil tussen de twee kaders betreft ook het feit dat voor het verlenen van een omzettingsvergunning de zogenaamde Bibob-toets [integriteitsbeoordeling] van toepassing is en bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij afgeweken wordt van het bestemmingsplan niet. De gemeente Eindhoven wil dat ondervangen door aan een dergelijke vergunning voorwaarden te verbinden die het mogelijk maken om de omgevingsvergunning in te trekken bij overmatige overlast.

Wat gaat er verder veranderen ?

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan hanteert het College van B&W beleidsregels. De bestaande beleidsregels wil het college wijzigen. Zij zoekt daarvoor steun bij de gemeenteraad. Tijdens de behandeling vorige week van het ingediende raadsvoorstel bleek dat de meerderheid van de gemeenteraad tijdens de raadsvergadering van 26 november 2019 zal instemmen met de nieuwe Beleidsregels kamerverhuur en woningsplitsing 2019 en met de nieuwe Huisvestingsverordening 2020. De belangrijkste wijzigingen zijn:

  • De wijken die op slot zitten [en waar dus geen vergunning verleend wordt] worden uitgebreid met de Hemelrijken en de Gildebuurt;
  • In de overige [rest]gebieden worden alle panden voor kamerverhuur of splitsing voorzien van een cirkel met een diameter van 60 meter. Ligt binnen een straal van 30 meter rondom een pand waarop de aanvraag van toepassing is al een voor kamerverhuur bestemd pand met vergunning of waarvoor een aanvraag loopt, dan kan de nieuwe aanvraag niet verleend worden. De cirkel geldt niet in het Centrumgebied, waar aanvragen beoordeeld worden op basis van een leefbaarheidsadvies;
  • Er wordt een leefbaarheidscommissie ingesteld die bij de vergunningverlening advies geeft over leefbaarheid binnen een wijk;
  • Er worden regels opgesteld die een minimale woonkwaliteit moeten garanderen;
  • Aan een vergunning zullen voorschriften verbonden worden waarin leefregels opgenomen zullen worden;
  • Er wordt overgangsrecht ingevoerd voor bestaande, onvolledig vergunde of illegale situaties voor een periode van één jaar. De gebieden die op slot zitten worden uitgezonderd van het overgangsrecht.
Overgangsrecht

Op grond van het zogenaamde overgangsrecht mag een bepaald gebruik dat in strijd is met een nieuwe bestemming worden voortgezet. Zo is in genoemd paraplubestemmingsplan bepaald dat het verbod op kamerverhuur niet geldt in een bestaande situatie en voor zover dat bestond op het moment van inwerkingtreding [op 27 juli 2018] van het betreffende bestemmingsplan. Dat gebruik mag echter niet worden voortgezet als dat gebruik al in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan. De gemeente Eindhoven wil met de nieuwe Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing 2019 nieuw overgangsrecht vaststellen dat tot een nieuwe nul-situatie moet leiden, waarop toekomstige handhaving gebaseerd kan worden. Dat is echter de vraag.

Het overgangsrecht is tweeledig:

  • Voor panden waarvoor al een omzettingsvergunning is afgegeven en/of voor panden die aantoonbaar al van vóór 12 december 2007 voor kamerbewoning in gebruik zijn, kan binnen één jaar na de inwerkingtreding van de beleidsregels een omgevingsvergunning aangevraagd worden. Die aanvragen worden in beginsel verleend [en daarvoor geldt genoemde cirkel niet]. Overlastpanden zijn uitgezonderd.
  • Voor bestaande illegale met kamers bewoonde panden en/of bestaande illegale gesplitste woningen, die al aantoonbaar als zodanig in gebruik zijn voor de inwerkingtreding van de betreffende beleidsregels, kan binnen een jaar na de inwerkingtreding van die beleidsregels een omgevingsvergunning aangevraagd worden. Die aanvraag zal nog beoordeeld worden op basis van de oude beleidsregels [waarbij de leefbaarheid, woonkwaliteit en woonomgeving getoetst worden]. Ook in dit geval zijn overlastpanden uitgezonderd.

De genoemde overgangsregeling geldt niet voor de “op slot” gebieden. De gemeente gaat ervan uit dat met deze overgangsregeling na een jaar op niet-vergunde panden [gefaseerd] gehandhaafd kan worden. Dan moet echter wel bedacht worden dat deze overgangsregeling losstaat van het [gebruiks]overgangsrecht op grond van genoemd paraplubestemmingsplan dat ook na dat eerste jaar geldt. Ook beoogt de gemeente met deze overgangsregeling de negatieve consequenties van een uitspraak van de Raad van State van 24 mei 2012 te ondervangen. In die zaak ging de gemeente Eindhoven tot handhaving over wegens het ontbreken van een omzettingsvergunning op grond van de Regionale Nood-Huisvestingsverordening 2010. De Raad van State stelde vast dat onder de werking van die verordening geen omzetting had plaatsgevonden zodat het gemeentebestuur zich ten onrechte op het standpunt had gesteld dat voor het verhuren van kamers in het pand een krachtens die verordening verleende omzettingsvergunning vereist was. Een dergelijke situatie kan zich ondanks genoemde overgangsregeling in de toekomst nog steeds voordoen voor zover de omzetting van een pand heeft plaatsgevonden vóór 1 januari 2020 [de datum waarop de Huisvestingsverordening 2020 in werking treedt]. Daarnaast geldt de overgangsregeling voor het beschikken over een omgevingsvergunning voor van het bestemmingsplan afwijkend gebruik. Een dergelijke vergunning dient onderscheiden te worden van een omzettingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening.

Tenslotte is van belang dat de nieuwe Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2020 ook een afzonderlijke overgangsregeling bevat. Daarin wordt de Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2016 zoals die in werking is getreden op 21 december 2018 ingetrokken. Daarnaast is daarin bepaald dat omzettingsvergunningen en woonvormingsvergunningen die verleend zijn op basis van de oude huisvestingsverordeningen gelijkgesteld zullen worden met een vergunning die verleend is op basis van de nieuwe Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2020. Al met al een onoverzichtelijke situatie die naar verwachting nog tot veel discussies en handhavingszaken zal leiden.

Kim Albert

De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
Lees meer
Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
Lees meer
Lees meer
Overmacht in de bouw door corona
Lees meer
Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
Lees meer
Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
Lees meer
De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
Lees meer
Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
Lees meer
Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
Lees meer
Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
Lees meer
De octrooigemachtigde en het faillissement (Deel 2)
Lees meer
Geslaagde bijeenkomst Blockchain & Food tijdens Den Bosch Data Week
Lees meer
Hoge boetes voor webwinkels die consumentenregelgeving overtreden
Lees meer
De octrooigemachtigde en het faillissement (deel 1)
Lees meer
Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
Lees meer
Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
Lees meer
Brainport Industries Campus officieel geopend
Lees meer
Productomschrijving op een website. Auteursrecht mogelijk?
Lees meer
Nieuw Intellectueel Eigendomsrecht/ IT recht advocatenkantoor in Eindhoven
Lees meer
Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
Lees meer
Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
Lees meer
Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
Lees meer
BG.legal is hét advocatenkantoor voor Brainport
Lees meer
BG.vastgoed
Lees meer
Vastgoed
Lees meer
Huurrecht
Lees meer