Op 26 februari 2025 verscheen in de
Staatscourant de nieuwe versie van de UAV 2012. Naar aanleiding van de Wet kwaliteitsborging is de meest cruciale paragraaf van de UAV 2012 gewijzigd, namelijk de aansprakelijkheid van de aannemer. Wat is er exact veranderd?
Michael de Marco en
Mika Veldhuis bespreken het.
Aansprakelijkheid aannemer
Op grond van artikel 7:758 lid 3 BW en de UAV 2012 is het uitgangspunt dat de aannemer door oplevering is bevrijd van gebreken, met uitzondering van ‘verborgen gebreken’.
Sinds de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging is de aansprakelijkheid van de aannemer voor aanneming van “bouwwerken” uitgebreid. Op grond van artikel 7:758 lid 4 BW is de aannemer bij aanneming van “bouwwerken” ook aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Over de Wet kwaliteitsborging schreef
Kim Albert eerder een
blog.
Artikel 7:758 lid 4 BW is van toepassing op alle overeenkomsten voor aanneming van bouwwerken die zijn gesloten na 1 januari 2024, tenzij daarvan nadrukkelijk is afgeweken. Als de opdrachtgever een consument is, kan niet van artikel 7:758 lid 4 BW worden afgeweken.
In het geval niet nadrukkelijk is afgeweken van artikel 7:758 lid 4 BW, dan is § 12 lid 1 en 2 UAV 2012 vernietigbaar. Dit leidt tot rechtsonzekerheid waardoor in de UAV 2012 (versie 2025) § 12 lid 1 en 2 zijn vervallen.
Conclusie aansprakelijkheid aannemer
Het voorgaande leidt tot de volgende conclusie zoals opgenomen in de Staatscourant:
“Bij toepassing van de UAV 2012 (versie 2025) zijn met betrekking tot aansprakelijkheid de regels van 7:758 BW van toepassing, tenzij, zoals in het vierde lid van 7:758 BW aangeven, daarvan uitdrukkelijk contractueel is afgeweken. Dit laatste is niet toegestaan in geval de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.”
Verjaring
Verder is § 12 lid 4 aangepast. Hierdoor vervalt de aansprakelijkheid uit hoofde van art. 7:758 lid 3 of 4 BW na verloop van 5 of 10 jaar, in plaats van de wettelijke verjaringstermijn van 10 of 20 jaar. In het geval de aannemer de gebreken heeft verzwegen, is artikel § 12 lid 4 UAV 2012 (versie 2025) vernietigbaar en gelden de wettelijke verjaringstermijnen.
Gevolgen voor de praktijk
De UAV 2012 (versie 2025) zorgt voor meer rechtszekerheid. Echter leidt deze problematiek in de praktijk tot veel vragen: is sprake van een “bouwwerk"? Is (correct) afgeweken van de wettelijke regeling? Is de UAV 2012 (versie 2025) correct van toepassing verklaard? Is de Wet kwaliteitsborging van toepassing? Overigens is de verwachting dat zakelijke partijen met de oude versie van de UAV 2012 blijven werken als ze in de gelegenheid zijn daarvoor te kiezen.
Onze sectie
Vastgoed en Omgeving staat u graag bij.
