Didam-regels bij grondverkoop uitgelegd: de belangrijkste punten uit de nieuwe VNG-handreiking

De VNG heeft een geactualiseerde handreiking uitgebracht over de toepassing van de zogenaamde Didam-regels in de gemeentelijke gronduitgiftepraktijk. Niet alleen een nuttig hulpmiddel voor gemeenten maar ook voor partijen die aan de ‘marktzijde’ van de gronduitgifte zitten. Immers, met de handreiking in de hand kunnen marktpartijen (trachten te) beoordelen of bijvoorbeeld de Didam-regels mogelijk van toepassing zijn op een situatie, of een eventuele gehanteerde openbare selectieprocedure voldoet en of met recht gesteld wordt dat er maar één serieuze gegadigde is waardoor er geen mededingingsruimte hoeft te worden geboden.

In vogelvlucht de handreiking beziend, een aantal voor de markt relevante observaties.

Toepasselijkheid Didam-regels

Vooropgesteld, de Didam-regels, het mag bekend zijn, vormen de door overheden bij gronduitgifte in acht te nemen spelregels die er in het kort, op zien dat aan serieuze gegadigden gelijke kansen worden geboden.

De reikwijdte van de Didam-regels is ruim. Niet alleen zijn deze regels van toepassing bij de verkoop van onroerende zaken maar in principe ook op elke situatie waarin een overheid van plan is een recht op een onroerende zaak uit te geven. Denk onder meer aan een recht van opstal of erfpacht en aan gebruiksrechten zoals huur, pacht, bruikleen en ruil. Ook bij verlenging of vernieuwing van een bestaand recht, bijvoorbeeld van een aflopende huur of (erf)pachtovereenkomst, gelden de Didam-regels. Ook bij het verlenen van medewerking aan de overdracht van bestaande rechten (ook bij het verlenen van onderhuur of onderpacht), zijn de Didam-regels van toepassing.

Van belang is te realiseren dat de Didam-regels niet alleen gelden bij de uitgifte van onroerende zaken maar ook andere goederen kunnen betreffen. Te denken valt bijvoorbeeld aan de verkoop van aandelen of het verstrekken van exploitatierechten van havenligplaatsen.  

Voor wie gelden de Didam-regels?   

De Didam-regels gelden voor overheden als gemeenten, provincies en waterschappen. Ook zullen overheidsvennootschappen die als verlengstuk fungeren van een overheid, waarschijnlijk de Didam-regels in acht moeten nemen.

Openbare selectieprocedure

De inrichting en het verloop van een selectieprocedure is uiteraard de verantwoordelijkheid van de organiserende overheid. Als een openbare selectieprocedure wordt aangekondigd, controleer als mogelijk geïnteresseerde marktpartij of duidelijk is wat precies wordt uitgegeven, hoe de procedure is ingericht en verloopt en of de gehanteerde selectiecriteria duidelijk (lees: objectief, toetsbaar en redelijk) zijn geformuleerd. Bij klachten of kritiekpunten, reclameer.

Van belang is dat de wijze waarop de procedure wordt uitgevoerd, overeenkomt met de vooraf vastgestelde regels en criteria.

Een selectiebeslissing moet gemotiveerd worden zodat gegadigden die hebben deelgenomen inzicht hebben in de redenen die aan de beslissing ten grondslag liggen.

Let op rechtsbeschermingstermijnen die de mogelijkheid bieden om in rechte op te komen tegen de selectiebeslissing in tijd beperken. Probeer binnen zo’n termijn te ageren, zeker als door deelname aan de selectieprocedure, je je als gegadigde hebt gebonden aan een contractuele vervaltermijn die eraan in de weg staat na die termijn nog een gerechtelijke procedure te starten.

Eén serieuze gegadigde

Er hoeft geen mededingingsruimte te worden geboden als bij voorbaat vaststaat dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In dat geval kan worden volstaan met het gemotiveerd bekendmaken van het voornemen tot uitgifte aan deze enige serieuze gegadigde.

Kijk als geïnteresseerde marktpartij of met de criteria niet wordt ‘toegeschreven’ naar de beweerdelijk enige serieuze gegadigde. Naarmate de overheid kan terugvallen op beleid voor de onderbouwing van de stelling dat er slechts één serieuze gegadigde is, vergroot dat de kans dat de criteria acceptabel zijn.

Zorg als marktpartij ervoor dat je de stelling ook een serieuze gegadigde te zijn, kan onderbouwen en zorg dat je plannen bij voorkeur ook passen in het overheidsbeleid als de voorgenomen uitgifte gebaseerd is op dat beleid.

Weet dat een rechter niet snel zal oordelen dat een criterium niet redelijk is.  

Handelen in strijd met Didam-regels

Wanneer de overheid in strijd handelt met Didam-regels, blijft de overeenkomst ‘gewoon’ geldig. Als de overeenkomst nog niet gesloten is, kan je – bij voorkeur in kort geding- een verbod op de desbetreffende uitgifte vorderen.

Als de overeenkomst al gesloten is, kan je als gepasseerde potentiële gegadigde deze in beginsel niet aantasten maar zal je op basis van onrechtmatig handelen van de overheid, schadevergoeding kunnen vorderen. Het gaat daarbij wel om schadevergoeding wegens verlies van een gerede kans op het in aanmerking komen voor de desbetreffende uitgifte. Deze kans mag dus niet zeer klein zijn. Ook moet het geleden financieel nadeel kunnen worden onderbouwd.  

Conclusie

De handreiking is een nuttig hulpmiddel voor ook marktpartijen die in een voorgenomen uitgifte geïnteresseerd zijn of hiervoor gepasseerd zijn om zich te oriënteren op hun rechtspositie. Maar een goede juridische beoordeling vereist altijd maatwerk aan de hand van de concrete feiten en omstandigheden en waarvoor BG.legal graag van dienst is.