Faillissement en huur: wat betekent het voor verhuurders?

Een faillissement heeft grote gevolgen voor alle betrokkenen. Voor verhuurders roept het vaak directe vragen op: mag de huurder nog blijven zitten, krijg ik mijn huur nog, en wat kan ik doen als het gehuurde niet netjes wordt opgeleverd? In dit artikel zetten wij de belangrijkste aandachtspunten op een rij voor verhuurders die te maken krijgen met een failliete huurder.

Faillissement van de huurder

Wanneer een huurder failliet wordt verklaard, geldt als uitgangspunt dat faillissement ‘niet de minste invloed heeft op wederkerige overeenkomsten’. Dit betekent simpel gezegd dat lopende overeenkomsten gewoon blijven bestaan. Toch heeft de wetgever voor huurovereenkomsten een bijzondere regeling getroffen: artikel 39 Faillissementswet (Fw). Dit artikel bepaalt dat zowel de curator als de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds mogen opzeggen, met een opzegtermijn van maximaal drie maanden. Is in het contract een kortere termijn afgesproken, dan geldt die kortere termijn.

Zolang de huur nog loopt, moet de verhuurder het gebruik van het pand accepteren. De huur die verschuldigd wordt ná de faillietverklaring kwalificeert als boedelschuld. Dat betekent dat deze huur met voorrang uit de boedel wordt betaald. Deze kwalificatie is ook van toepassing in gevallen waar geen opzegging op basis van artikel 39 FW plaats vindt, de gedachte is dan namelijk dat de boedel profiteert van het voortduren van de huur. De huur die betrekking heeft op de periode vóór het faillissement is in beginsel slechts een concurrente vordering en wordt in de praktijk zelden betaald. Die komt pas aan bod wanneer alle andere, hoger gerangschikte vorderingen betaald zijn. Het is dus belangrijk om duidelijk onderscheid te maken tussen de “oude” en “nieuwe” huurtermijnen bij het indienen van een vordering.

Tussentijdse opzegging en schadevergoeding

Een opzegging op grond van artikel 39 Fw wordt juridisch gezien als rechtmatig.[1] Dat betekent dat de curator of verhuurder de huurovereenkomst mag beëindigen zonder dat sprake is van een onrechtmatige daad of contractbreuk. Hierdoor kan de verhuurder geen schadevergoeding eisen van de boedel wegens vroegtijdige beëindiging, bijvoorbeeld voor misgelopen huur of leegstandsschade.[2] Wel kan in sommige huurovereenkomsten zijn afgesproken dat de overeenkomst automatisch eindigt bij faillissement van de huurder, of dat een kortere opzegtermijn geldt. Dergelijke clausules blijven tijdens faillissement geldig.

Bankgaranties: zelden nog bruikbaar

Hoewel schade door rechtmatige opzegging niet op de boedel kan worden verhaald, kan een bankgarantie uitkomst bieden. Een bankgarantie is een zelfstandige verplichting van de bank tegenover de verhuurder: als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, betaalt de bank uit wat onder de garantie valt, als eigen verplichting van de bank.

Let daarbij goed op de formulering van de garantie. Alleen wat daarin letterlijk is opgenomen, valt onder de dekking. Wil een verhuurder ook leegstandsschade of schade door vroegtijdige beëindiging kunnen verhalen, dan moet dat expliciet in de garantie staan, bijvoorbeeld door te vermelden dat de garantie geldt voor “alle vorderingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de beëindiging daarvan, waaronder begrepen verschuldigde huur, schade wegens tussentijdse beëindiging en ontruimingsschade”.

Belangrijk is ook dat de bank, nadat zij leegstandschade heeft uitgekeerd, deze betaling niet kan verhalen op de boedel.[3] De bank kan haar verlies dus niet terughalen via het faillissement. Het is hierom dat de garantie bepalingen tegenwoordig in bijna alle gevallen zodanig zijn geformuleerd dat zij deze schade niet meer dekken. Vooral bij oudere bankgaranties kan dit echter wel nog van belang zijn.

Een borgtocht biedt deze mogelijkheden nog wel. Dus als een derde zich borg stelt voor al hetgeen een verhuurder te vorderen zal hebben, waaronder leegstandschade, kan die leegstandschade van de borg geclaimd worden.

De plichten van de curator

De curator heeft een bijzondere positie. Hij vertegenwoordigt de boedel, maar moet ook zorgvuldig omgaan met de belangen van derden, zoals verhuurders. Zo mag een curator niet actief wanpresteren, bijvoorbeeld door zonder toestemming onder te verhuren of het pand ontruimd achter te laten.[4]

Na beëindiging van de huurovereenkomst moet de curator het pand ontruimd opleveren. Doet hij dat niet, en ontstaat daardoor schade, dan geldt die schade als boedelschuld. De curator kan dus aansprakelijk zijn voor opleverings- of ontruimingsschade die tijdens zijn beheer ontstaat.

In een recente uitspraak van de Hoge Raad van 10 oktober 2025,[5] is deze zorgplicht verder aangescherpt. In dat arrest werd geoordeeld dat een curator zelfs op grond van maatschappelijke zorgvuldigheid (artikel 6:162 BW) verplicht kan zijn om verontreinigde of gevaarlijke zaken te verwijderen, ook als deze formeel niet meer tot de boedel behoren. Laat een curator bijvoorbeeld verontreinigde materialen of containers op het terrein van de verhuurder staan, dan kan dat leiden tot een boedelschuld. De Hoge Raad benadrukt daarmee dat een curator niet alleen verantwoordelijk is voor het beheer van de boedel, maar ook voor de gevolgen van zijn handelen voor de omgeving. Zorgvuldigheid jegens derden, zoals verhuurders of buren, staat voorop.

Concluderend

Een faillissement van een huurder brengt vaak lastige vragen met zich mee over huurbetalingen, oplevering en schade. De wet geeft verhuurders wel enkele beschermingsmiddelen, maar niet alle schade kan op de boedel worden verhaald. Een goed opgestelde bankgarantie en een scherp oog voor de verplichtingen van de curator kunnen in die situaties het verschil maken.

Heeft u te maken met een failliete huurder of wilt u weten of uw huurovereenkomsten en garanties voldoende bescherming bieden? Neem dan gerust contact op met ons kantoor. Wij adviseren u graag over de beste aanpak.