In het zogenaamde Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) is bepaald dat bij de verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam (denk aan bijvoorbeeld een gemeente of provincie), er de verplichting geldt om aan de hand van een openbare selectieprocedure mededingingsruimte en transparantie te bieden. Dit vanwege de gebondenheid van de overheid aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur, met name het gelijkheidsbeginsel, ook als het gaat om het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten. Het gelijkheidsbeginsel strekt dan tot het bieden van gelijke kansen.
Wat betekent dit nu in de praktijk, ruim een jaar na dit (onder juristen) veelbesproken arrest?
Reikwijdte Didam-arrest
Om te beginnen niet onbelangrijk, in het Didam-arrest ging het om de verkoop van een onroerende zaak maar het arrest is net zo goed van toepassing in situaties van uitgifte van grond in erfpacht, pacht, grondruil en verhuur van onroerende zaken.
Uitzondering op openbare selectieprocedure
Op de verplichting voor de overheid om bij het voorgenomen verkopen, verhuren, ruilen etc. van vastgoed een openbare selectieprocedure te volgen, is er de uitzondering als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Een overheid heeft beleidsruimte om tot die bedoelde criteria te komen.
Als bedoelde uitzondering aan de orde is, moet de overheid wel het voornemen van de transactie met die enige serieuze gegadigde op een zodanige wijze publiceren dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Derden die ook een serieuze gegadigde menen te zijn kunnen dan bij de desbetreffende overheid aan de bel trekken en zo nodig de zaak voorleggen aan de rechter om te toetsen of er wel voldaan wordt aan de criteria die in het Didam-arrest zijn gesteld.
In de praktijk zien we dat overheden relatief vaak (althans aan de hand van de kenbare rechtszaken) gebruikmakende van de hun toekomende beleidsruimte, de criteria zo inrichten dat daarmee de kring van gegadigden dusdanig worden beperkt dat daarmee feitelijk maar één serieuze gegadigde overblijft. Dit mag niet zo ver gaan dat de criteria (achteraf bezien) lijken te zijn toegeschreven naar één bepaalde gegadigde. Maar omdat er nu eenmaal vrij veel beleidsruimte is en overheden hun criteria zeker niet zo hoeven te formuleren dat zij partijen die een in de ogen van de overheid ongewenste ontwikkeling voorstaan, toch zouden moeten laten meedingen, zal het vaak lastig zijn om dat “toeschrijven” ook aannemelijk te maken in (veelal) kort geding.
In de meeste ‘Didam’ rechtszaken gaat het om het door de overheid gedane beroep op de uitzondering en in iets meer dan 50% daarvan slaagt dat beroep ook. Dat laatste kan door verschillende factoren zijn. Bijvoorbeeld omdat een partij een sleutelpositie heeft voor een integrale gebiedsontwikkeling. Of een partij heeft unieke kenmerken waardoor zij bij uitstek geschikt is om het project uit te voeren. Het kan ook een partij zijn die in staat is een (door de overheid gewenste) packagedeal te sluiten. Dan wel een partij die in beeld komt nadat een andere gegadigde is afgehaakt. Verder kunnen er omstandigheden zijn die een andere gegadigde tot een ‘ongelijk geval’ maakt (t.o.v. de enige serieuze gegadigde). Denk aan te weinig aan de dag gelegde interesse of actie, dan wel iets willen dat niet past in het voornemen van de overheid.
Conclusie
Wat kunnen we nu voorzichtig concluderen aan de hand van het voornoemde? Welnu, dat de overheid standaard tot het voeren van een openbare selectieprocedure moet overgaan bij een voorgenomen vastgoedtransactie van verkoop, verhuur, gronduitgifte en grondruil, is zeker niet het geval. Het Didam-arrest dwingt overheden in dit soort situaties wel om voorafgaand zich de vraag te stellen of er meerdere serieuze gegadigden zijn en selectiecriteria (of nu voor een openbare selectieprocedure of ter invulling van het beroep op uitzondering) vast te stellen.
Advies
Voor u als potentiële gegadigde bij de aankoop of huur van overheids-onroerend goed of bij grondruil of gronduitgifte van de overheid, is het zaak het voornemen van de overheid op deze terreinen al dan niet na bekendmakingen, goed in de gaten te houden en uw eventuele serieuze interesse tijdig kenbaar te maken. Bij twijfel of u mogelijk ten onrechte als geïnteresseerde derde wordt gepasseerd of over de vraag of de gehanteerde criteria wel objectief, toetsbaar en redelijk zijn, kan het nuttig zijn om dit aan de hand van de criteria van het Didam-arrest juridisch te laten beoordelen. Voor meer informatie kunt u vrijblijvend contact opnemen met
BG.legal via
wevers@bg.legal
