Gerechtshof Amsterdam: huuropslag van 3% is oneerlijk

Sinds het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 is de gedachte dat een opslagbeding van maximaal 3% voor de vrije sector in principe niet oneerlijk is. Het Gerechtshof Amsterdam 10 maart 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:619 brengt verandering in die ‘veilige’ gedachte.

Waarom is het opslagbeding in casu oneerlijk?

Kortgezegd is het opslagbeding in de onderhavige casus oneerlijk omdat:

-          het beding onvoldoende transparant is. Zo was het cumulatieve effect van CPI-indexatie en de opslag niet inzichtelijk voor de huurder bij het aangaan van de overeenkomst;

-          de huurprijs bij volledige toepassing van CPI + 3% in middellange (5 jaar) en lange termijn (20 jaar) niet meer betaalbaar is;

-          de huurder niet snel gebruik zal maken van de opzegmogelijkheid vanwege de krapte op de woningmarkt;

-          het niet is gebleken dat een opslag van 3% boven op de CPI-indexering nodig is om compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning te bereiken. Het enkel vermelden van “de ontwikkeling van de markthuur voor vergelijkbare objecten, hogere exploitatielasten, investeringen en kosten van verduurzaming van het gehuurde lasten [zijn] die historisch gezien meer toenemen dan het percentage van de CPI” volstaat niet. 

Verder geeft de bepaling dat bij nietigheid of vernietigbaarheid een vervangende regeling geldt, het Gerechtshof geen aanleiding om de overeenkomst aan te vullen door het opslagbeding te herzien.

Het Gerechtshof haalde dit onderstaande overzicht aan ter onderbouwing van de invloed van een opslagbeding.

Tips voor de praktijk:

-          formuleer het opslagbeding in duidelijke en begrijpelijke taal;

-          beschrijf op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast. Redenen hiervoor kunnen zijn: compensatie van kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waardeontwikkeling van de woning;

-          onderbouw waarom de voorgenoemde redenen van toepassing zijn op de desbetreffende woning;

-          maak het cumulatieve effect van indexatie en opslag voor het sluiten van de overeenkomst expliciet inzichtelijk voor de huurder. Het enkel benoemen van “3% opslag” volstaat niet.

Neem gerust contact op met onze sectie vastgoed voor een gerichte analyse van uw situatie.