Gerechtshof matigt de 10%-boete uit koopakte woning wegens veranderde woningmarkt

Het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2026:6289) heeft de boete van 10% uit een koopovereenkomst voor een woning, zoals standaard genoteerd in een NVM-koopakte, gematigd. Opvallend is de reden daarvoor: dit vaste boetepercentage stamt uit een tijd van wezenlijk lagere huizenprijzen en langere doorlooptijden, en past daardoor niet zonder meer bij de huidige, oververhitte woningmarkt. 

De zaak 

Twee jonge, studerende zussen kochten in 2023 een woning voor €380.000, maar konden de koopsom niet op tijd betalen omdat de benodigde rangregeling voor een schenking uit de overwaarde van de woning van hun ouders niet tijdig in gang was gezet. De verkoper ontbond de koop en inde de contractuele boete van 10%, zijnde €38.000. De koopsters vorderden in hoger beroep matiging van die boete. 

De kern: een veranderende verkeersopvatting 

Het hof stelt voorop dat voor matiging van een bedongen boete slechts plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW). 

Relevant is dat het hof overweegt dat het 10%-percentage past bij een markt met aanzienlijk lagere huizenprijzen en minder vlotte doorverkoop, en dat het hof daarbij een veranderende verkeersopvatting signaleert over de redelijkheid van dat percentage onder de huidige marktomstandigheden: 

"In dit kader overweegt het hof dat het standaardpercentage van 10% van de koopsom past in een tijd waarin de koopprijzen van woningen grofweg de helft waren van de prijzen van nu, althans zoals die waren ten tijde van het ontstaan van het geschil tussen partijen, en waarin verkoop relatief minder vlot plaatsvond. Zelfs gecorrigeerd voor inflatie blijft sprake van een relatief zeer sterke stijging van de woningwaarde (als in een reële stijging van huizenprijzen). Door de spanning op de woningmarkt ten tijde van het geschil, werd een woning nadat de koop was ontbonden juist relatief snel weer verkocht, niet zelden tegen een hogere verkoopprijs. Het hof signaleert in dit verband, in lijn met de toelichting ter zitting namens \[appellanten\], een veranderende verkeersopvatting met betrekking tot de redelijkheid van de hoogte van het standaardboetebeding zoals dat nu tientallen jaren ongewijzigd onderdeel uitmaakt van de modelkoopakte en zoals dat beding uitwerkt ten tijde van dit geschil (in 2023), dat wil zeggen in een tijd van een overspannen woningmarkt en fors gestegen huizenprijzen zoals hiervoor benoemd, welke uitwerking overigens in de toekomst, als de markt zou omslaan, weer passend kan zijn, althans minder dissonerend. 

In zoverre neemt het hof dan ook, in het licht van de hiervoor bedoelde wanverhouding, alsnog mede in aanmerking de omstandigheid dat \[appellanten\] particulieren zijn, die niet hebben onderhandeld over aanpassing van het standaardboetebeding." 

Overige wegingsfactoren 

De marktomstandigheden staan niet op zichzelf; het hof weegt ze binnen een breder feitencomplex. Ten nadele van de koopsters telt mee dat hen, ondanks de afwezigheid van onwil, wel een verwijt treft: de notaris had hen tijdig geïnformeerd over de te nemen stappen voor de verdeling van de overwaarde, maar zij hadden niet op tijd een rangregeling aangevraagd. 

Ten gunste van de koopsters weegt het hof mee dat de verkoper per saldo een netto voordeel genoot: zijn werkelijke schade bedroeg €11.455,65, maar hij verkocht de woning vervolgens voor €18.555 meer aan een derde, zodat na voordeelverrekening en verrekening van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg een netto voordeel van €3.168,35 resteert. Tegelijk weegt het hof mee dat de verkoper zelf in een moeilijke positie verkeerde, omdat hij op zijn beurt een andere woning had gekocht op straffe van een boete van €47.300, en dat zijn schade alleen beperkt is gebleven dankzij eigen inspanningen en de bereidwilligheid van zijn bank en zijn eigen verkoper. Ten slotte betrekt het hof expliciet de persoonlijke, financiële positie van de koopsters: als jonge, studerende zussen aan het begin van hun loopbaan vormt de onverkorte boete op zichzelf al "een forse beperking van hun financiële armslag en daarmee financieel groeipotentieel". 

Uitkomst 

Het hof matigt de verschuldigde boete van €38.000 naar €10.000, zodat de verkoper €28.000 moet terugbetalen aan de koopsters, te vermeerderen met wettelijke rente, waarbij iedere partij de eigen proceskosten draagt. 

Betekenis voor de praktijk 

Het arrest laat zien dat de rechter het standaard 10%-boetebeding niet langer als een vaststaand gegeven beschouwt, maar beoordeelt in het licht van de marktontwikkeling sinds het ontstaan van dat beding. Die marktobservatie staat echter niet op zichzelf: zij telt mee als onderdeel van een optelsom van factoren, waaronder de daadwerkelijke schade, het genoten voordeel, de verwijtbaarheid en de persoonlijke omstandigheden van de nalatige partij. Het hof benadrukt zelf dat de uitkomst anders kan uitvallen zodra de woningmarkt omslaat, zodat deze lijn vooral relevant is voor zaken die zich afspelen in de huidige (in 2023), gespannen marktomstandigheden.