Handhaving maximale huurprijzen Wet betaalbare huur: direct bestuurlijke boete mag niet zomaar

Sinds 1 januari 2025 hebben gemeenten de bevoegdheid om handhavend op te treden als verhuurders zich niet aan de maximale huurprijzen van de Wet betaalbare huur houden. Gemeenten kunnen dan op grond van de Wet goed verhuurderschap een last onder dwangsom of bestuurlijke boete opleggen.

Uit de uitspraak van de voorzieningenrechter van de Rb. Amsterdam van 4 juni 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:5564 volgt dat gemeenten niet zomaar direct een bestuurlijke boete mogen opleggen. Ook niet als de huurprijs aanzienlijk hoger is dan de maximale huurprijs van de Wet betaalbare huur. De bedoeling van de wetgever is namelijk dat verhuurders eerst de kans moeten krijgen om hun gedrag te herstellen, door eerst een waarschuwing of last onder dwangsom op te leggen.

De zaak

De gemeente Amsterdam legde een verhuurder een bestuurlijke boete van € 25.000 op wegens overtreding van artikel 2a, eerste lid, in samenhang met artikel 23a, eerste en derde lid, van de Wet goed verhuurderschap. Dit omdat de huurprijs ruim 65% boven de maximale huurprijs van de Wet betaalbare huur zou liggen. Daarnaast besloot de gemeente de gegevens van de verhuurder openbaar te maken op grond van artikel 20 Wet goed verhuurderschap.

Volgens de verhuurder was er geen sprake van een overtreding. Bij het bepalen van de maximale huurprijs zou namelijk moeten worden uitgegaan van het later vastgestelde hogere energielabel C, waarmee de woning op 144 punten zou uitkomen en de huurovereenkomst onder het overgangsrecht zou vallen. Echter stond de woning tijde van het aangaan van de huurovereenkomst met energielabel E geregistreerd, waarmee de woning op 127 punten zou uitkomen. De maximale huurprijs van de Wet betaalbare huur zouden dan van toepassing zijn. 

Handhaving maximale huurprijzen: bedoeling van de wetgever

De voorzieningenrechter heeft zich niet uitgelaten over de vraag welk energielabel leidend is, omdat de voorlopige voorzieningenprocedure zich daarvoor niet leent. De uitspraak is dan ook niet interessant voor de vraag of sprake is van een overtreding, maar voor de vraag of de gemeente direct een bestuurlijke boete mag opleggen.

De gemeente Amsterdam hanteert het beleid dat bij een overschrijding van de maximale huurprijs met meer dan 50% direct een bestuurlijke boete wordt opgelegd. De voorzieningenrechter oordeelt dat dit in strijd is met de bedoeling van de wetgever, en verwijst daarbij naar de Memorie van Toelichting bij de Wet goed verhuurderschap en de nota naar aanleiding van het nader verslag waarin het onderstaande staat. Daaruit volgt dat de bedoeling van de wetgever is dat een verhuurder eerst de kans moet krijgen om zijn gedrag te herstellen, door eerst een waarschuwing of last onder dwangsom op te leggen. De gemeente had onvoldoende gemotiveerd waarom in dit geval direct een bestuurlijke boete was opgelegd en waarom werd afgeweken van de bedoeling van de wetgever.

"In dit kader is wel nog van belang om op te merken dat handhaving door gemeenten te allen tijde proportioneel dient te zijn. Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid en maximale boetes, waarbij de gemeente steeds alle omstandigheden van het geval, zoals de ernst van de overtreding, moet betrekken. Hierin kan worden voorzien door de zogenoemde «escalatieladder» te doorlopen. Bij vaststelling van een eerste overtreding ligt een waarschuwing voor de hand, tenzij de overtreding zo ernstig is dat een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom noodzakelijk is. In ieder geval moet de verhuurder de kans krijgen om door middel van een waarschuwing of herstelsanctie zijn gedrag te wijzigen. Indien er een waarschuwing wordt afgegeven, of een herstelsanctie wordt opgelegd aan de verhuurder, is het bovendien de bedoeling dat aan de verhuurder wordt gemeld dat bij een volgende overtreding een bestuurlijke boete kan worden opgelegd, en dat dit gepaard gaat met het openbaar maken van de overtreding. Mocht de verhuurder na een waarschuwing of herstelsanctie zijn gedrag niet aanpassen, kan een bestuurlijke boete worden opgelegd en kunnen zijn gegevens openbaar worden gemaakt.”

Maatwerk en specifieke omstandigheden

De voorzieningenrechter oordeelt verder dat de gemeente bij het opleggen van een bestuurlijke boete alle omstandigheden moet meewegen. In dit geval had de gemeente dat nagelaten. Zo had de verhuurder de woning recent in verhuurde staat gekocht en de huurovereenkomst met een te hoge huurprijs dus niet zelf gesloten. Ook had de verhuurder het deel van de (mogelijk) te hoge huurprijs opgeschort. De voorzieningenrechter oordeelt dat de gemeente deze omstandigheden onvoldoende kenbaar heeft meegewogen. Mede om die reden wijst de voorzieningenrechter de gevraagde voorlopige voorziening toe, inhoudende dat het besluit waarbij de bestuurlijke boete is opgelegd en het besluit tot openbaarmaking van de gegevens van de verhuurder worden geschorst tot zes weken na bekendmaking van de beslissingen op bezwaar.

Betekenis voor de praktijk

Deze uitspraak is één van de eerste rechterlijke uitspraken over de bestuursrechtelijke handhaving van de maximale huurprijzen van de Wet betaalbare huur, die laat zien dat gemeenten niet zomaar direct een bestuurlijke boete mogen opleggen. Ook niet als de Wet goed verhuurderschap en het handhavingsbeleid van de gemeente die mogelijkheid bieden. Gemeenten zullen moeten motiveren waarom in afwijking van de bedoeling van de wetgever direct een bestuurlijke boete wordt opgelegd en waarbij alle belangen kenbaar moeten worden meegewogen.