Het nieuwe WWS leidt tot huurprijsdiscussies

Naar aanleiding van het woonakkoord van 13 februari 2013 is per 1 oktober jl. een nieuw woningwaarderingsstelsel (hierna WWS) in werking getreden. Aan de hand hiervan kan de maximale huurprijs van huurwoningen worden vastgesteld. Het systeem kent punten toe aan kwaliteitskenmerken van woningen, waarna verhuurders met behulp van een tabel kunnen afleiden welke huurprijs zij maximaal per woning in rekening mogen brengen. Hierbij geldt: hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs. Zo kent het voormalige WWS bijvoorbeeld een waardering voor: de oppervlakte, de energieprestatie, aantal sanitaire voorzieningen, woonvorm en woonomgeving, hinderlijke situaties, bijzondere voorzieningen en ligging in een schaarstegebied. In het nieuwe WWS is de waardering voor zelfstandige woonruimtes op de schop gegaan. Dit betekent dat onder meer de waardering voor onzelfstandige woonruimtes ongewijzigd blijft. Nieuw is dat de WOZ-waarde van woningen een rol gaat spelen. Deze gaat namelijk voor 25 % de grens voor de maximale huurprijs bepalen. De waardering op basis van WOZ-waarde vervangt de waarderingsgrondslagen woonruimte en woonomgeving, hinderlijke situaties en ligging in schaarstegebieden. Hiernaast geldt een fictieve WOZ-waarde van EUR 40.000 indien de WOZ-waarde heel laag is of zelfs geheel ontbreekt. De puntentoekenning op basis van de WOZ-waarde werkt als volgt:

• voor elke EUR 7.900,- van de WOZ-waarde: 1 punt;
• voor elke EUR 120,- van de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van de woning: 1 punt.

De opname van de WOZ-waarde voor de waardering van woningen leidt in veel gevallen tot een nieuwe maximale huurprijs. Hoewel de gemiddelde huurprijs landelijk gezien ongeveer gelijk zal blijven, zullen er lokaal forse verschuivingen optreden. De berekening van de huurprijs op basis van de WOZ-waarde zal daarom gevolgen hebben voor veel bestaande en toekomstige huurovereenkomsten. Van belang is hierbij of de maximale huurprijs boven of onder de zogenaamde liberalisatie valt. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid; per 1 januari 2015 geldt een liberalisatiegrens van EUR 710,68. Indien de huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt valt de huurwoning in de sociale huursector en is de huurovereenkomst ‘gereguleerd’. Er gelden dan strengere regels. Als de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt is de huurwoning geliberaliseerd en staat het partijen vrij om een huurprijs af te spreken. Volgens artikel 7:249 BW is de huurprijs die geldt bij aanvang van de huurovereenkomst bepalend voor de vraag of de huurwoning al dan niet is geliberaliseerd. Welke gevolgen bovenstaande verandering heeft voor verhuurders hangt daarom af van de WOZ-waarde van woningen. Zo is het bijvoorbeeld denkbaar dat huizen met een relatief hoge WOZ-waarde (denk bijvoorbeeld aan huizen gelegen in delen van de randstad), een nieuwe maximale huurprijs krijgen die hoger is dan de feitelijke huurprijs. Toch kunnen verhuurders dan niet zomaar de huurprijs verhogen. Dit mogen zij slechts doen bij de jaarlijkse huurverhoging – conform de wettelijke regeling van artikelen 7:252 t/m 7:253 BW – alsook bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten. Hiertegenover staat echter dat ten aanzien van huizen met een relatief lage WOZ-waarde, de maximale huurprijs mogelijk onder de feitelijke huurprijs komt te liggen. Verhuurders moeten er dan op bedacht zijn dat huurders op grond van artikel 7:254 BW de mogelijkheid krijgen huurprijsverlaging te vragen tot de prijs die volgens het nieuwe WWS heeft te gelden als maximale redelijke huurprijs. Daarbij: door de opname van de WOZ-waarde in het WWS zijn niet alleen verhuurders, maar ook huurders belanghebbenden geworden bij de uitgifte van WOZ-beschikkingen. Verhuurders zullen belang hebben bij vaststelling van een zo hoog mogelijke WOZ-waarde, terwijl huurders juist belang hebben bij het tegenovergestelde. In de nieuwe regeling zijn gemeenten daarom verplicht om de WOZ-beschikking ook naar huurders toe te sturen, zodat huurders ook de mogelijkheid krijgen bezwaar te maken tegen deze beschikking. Een toename van het aantal geschillen over de huurprijs tussen huurders en verhuurders ligt daarom op de loer.