Kamerverhuur: let op het Omgevingsplan en de Huisvestingsverordening

Kamerverhuur is voor veel verhuurders aantrekkelijk. Tegelijkertijd is kamerverhuur één van de meest gereguleerde vormen van verhuur. Gemeenten controleren hier actief op en handhaving kan grote financiële gevolgen hebben. Wie kamers wil verhuren, krijgt vrijwel altijd te maken met het Omgevingsplan en mogelijk ook met de Huisvestingsverordening.

Het Omgevingsplan (en oude bestemmingsplannen)

Iedere gemeente beschikt over een Omgevingsplan. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet maken ook de vóór die tijd vastgestelde bestemmingsplannen onderdeel uit van dat Omgevingsplan. In deze plannen staan de ruimtelijke regels voor het gebruik van woningen. Voor kamerverhuur is van belang dat het Omgevingsplan bepaalt of het is toegestaan om een woning kamergewijs te verhuren. In veel gemeenten is kamerverhuur niet zonder meer toegestaan in reguliere woonwijken. In dat geval is een omgevingsvergunning nodig om van de woonbestemming af te wijken.

Wordt er toch kamergewijs verhuurd zonder de vereiste omgevingsvergunning? Dan kan de gemeente optreden door het opleggen van een last onder dwangsom. Dat werkt als volgt:

• De gemeente stelt vast dat het gebruik in strijd is met het Omgevingsplan.
• De verhuurder krijgt een termijn om de overtreding te beëindigen (de begunstigingstermijn).
• Pas als de kamerverhuur na die termijn voortduurt, wordt daadwerkelijk een dwangsom verbeurd.

Bij een overtreding van het Omgevingsplan is er dus doorgaans eerst een herstelmogelijkheid.

De Huisvestingsverordening: omzetting van woonruimte

Niet elke gemeente heeft een Huisvestingsverordening, maar als die er wél is, is deze voor kamerverhuur vaak doorslaggevend. In de Huisvestingsverordening kunnen gemeenten een vergunningplicht opnemen voor het omzetten van woonruimte. Onder omzetting wordt verstaan: het omzetten van een zelfstandige woning in meerdere onzelfstandige woonruimten. Bij kamerverhuur is daar vrijwel altijd sprake van. Zodra een zelfstandige woning wordt verhuurd aan meerdere afzonderlijke huurders die voorzieningen delen, is sprake van omzetting.

Is volgens de Huisvestingsverordening een omzettingsvergunning vereist en wordt deze niet aangevraagd? Dan kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen. Daarbij geldt:

• De boete is direct verschuldigd zodra de overtreding wordt vastgesteld.
• Het later beëindigen van de kamerverhuur voorkomt de boete niet.

In de praktijk zijn deze boetes vaak hoog en kunnen zij oplopen tot duizenden euro’s.

Beide regimes gelden naast elkaar

Een belangrijk aandachtspunt voor verhuurders is dat het Omgevingsplan en de Huisvestingsverordening los van elkaar gelden. Dat betekent:

• Dat kamerverhuur planologisch kan zijn toegestaan, maar alsnog verboden kan zijn zonder omzettingsvergunning.
• Dat het hebben van een omzettingsvergunning niet automatisch betekent dat het gebruik ook in overeenstemming is met het Omgevingsplan.

Beide regimes moeten dus afzonderlijk worden getoetst.

Samenvattend

• Iedere gemeente heeft een Omgevingsplan, maar niet iedere gemeente heeft een Huisvestingsverordening.
• Dat kamerverhuur is toegestaan volgens het Omgevingsplan, betekent niet automatisch dat dit ook mag op grond van de Huisvestingsverordening (en andersom).
• Bij overtreding van het Omgevingsplan volgt meestal eerst een last onder dwangsom, waarbij pas wordt betaald als de overtreding niet op tijd wordt beëindigd.
• Bij overtreding van de Huisvestingsverordening kan direct een bestuurlijke boete worden opgelegd, ongeacht of de kamerverhuur daarna wordt beëindigd.

Tot slot

Wie kamers wil verhuren, doet er verstandig aan om vooraf goed te controleren welke regels in de betreffende gemeente gelden. Kamerverhuur zonder de juiste vergunningen is één van de meest handhavingsgevoelige vormen van verhuur.

Twijfelt u of uw situatie is toegestaan? Dan kan tijdig juridisch advies veel geld en problemen voorkomen.

Dit artikel is geschreven door onze huisvesting arbeidsmigranten specialisten: 

Rutger Boogers en Robin de Hoon
Advocaten huisvesting arbeidsmigranten

Heeft u vragen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op, telefonisch of per e-mail via onderstaande knop.