Meer woningen door woningsplitsing? Gemeenten hebben bepalende rol

Wat is woningsplitsing?

Woningsplitsing is het verbouwen van een zelfstandige woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimten. Bijvoorbeeld het verbouwen van een woning of appartement tot meerdere kleinere woningen of appartementen. Als een zelfstandige woonruimte tot meerdere onzelfstandige woonruimten wordt verbouwd, dan is geen sprake van woningsplitsing, maar van woningomzetting. De zelfstandige woonruimte wordt dan namelijk niet gesplitst, maar omgezet in meerdere onzelfstandige woonruimten. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een grote woning, die wordt verbouwd tot meerdere (studenten)kamers. 

Bouwkundig vs juridisch splitsen

Bouwkundige woningsplitsing moet worden onderscheiden van juridisch splitsen. Bij juridisch splitsen wordt woonruimte in appartementsrechten gesplitst. Bij bouwkundige woningsplitsing worden feitelijk woningen gerealiseerd. Voor bouwkundig splitsen kan op grond van het Omgevingsplan [voorheen: bestemmingsplan] een omgevingsvergunning zijn vereist, dan wel op grond van de huisvestingsverordening een splitsingsvergunning. Voor juridisch splitsen geldt dat een splitsingsvergunning is vereist, als dat in de huisvestingsverordening is bepaald. Zonder die vergunning is het verboden om een woonruimte in appartementsrechten te splitsen. Gemeenten als Rotterdam en Breda hebben een dergelijke vergunningplicht in de Huisvestingsverordening opgenomen.  

Omgevingsplan vs Huisvestingsverordening

De regels voor woningsplitsing worden door gemeenten bepaald. Gemeenten kunnen regels voor woningsplitsing opnemen in het Omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan) en/of in de Huisvestingsverordening. Gemeenten zijn dan ook aan zet om te regelen dat met de woningsplitsing op korte termijn meer woningen kunnen worden gerealiseerd. Dat kan allereerst door bestaande regels te versoepelen, zoals de gemeente Eindhoven recentelijk heeft gedaan. Waar eerder in bepaalde wijken in Eindhoven binnen 30 meter van een reeds gesplitste woning nieuwe woningsplitsing niet werd toegestaan, is dat afstandscriterium nu komen te vervallen. In plaats daarvan wordt per woning(splitsing) een maatwerk leefbaarheidstoets uitgevoerd. 

Omgevingsplan

Zoals gezegd kunnen gemeenten in het Omgevingsplan en de Huisvestingsverordening regels voor woningsplitsing opnemen. Vaak staan die regels in het Omgevingsplan, mede omdat elke gemeente een Omgevingsplan heeft, maar niet elke gemeente een Huisvestingsverordening. In het Omgevingsplan is in de regel bepaald dat: 

I.  woningsplitsing wel is toegestaan (opa),

II. woningsplitsing niet is toegestaan, maar daarvoor onder voorwaarden een omgevingsvergunning kan worden verleend (binnenplanse opa), of

III. woningsplitsing niet is toegestaan (bopa)

Gemeenten die met woningsplitsing op korte termijn voor meer woningen willen zorgen, kunnen ervoor kiezen om in het Omgevingsplan te bepalen dat ofwel [I.] woningsplitsing is toegestaan (opa), ofwel [II.] niet is toegestaan, maar onder voorwaarden een omgevingsvergunning kan worden verleend (binnenplanse opa). Het voordeel daarvan is dat burgers op voorhand weten of woningsplitsing wel of niet is toegestaan. Ook is dan duidelijk aan welke regels moet worden voldaan voor het verkrijgen van een vergunning. 

Gemeenten die in het Omgevingsplan bepalen dat [III.] woningsplitsing niet is toegestaan (bopa), zorgen voor onduidelijkheid bij burgers. In dat geval zit er voor burgers namelijk niets anders op dan een omgevingsvergunning voor een woningsplitsing aan te vragen, waarbij het op voorhand onduidelijk is of die zal worden verleend. Anders dan bij een binnenplanse opa, wordt bij een bopa immers beoordeeld of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat is een subjectief beoordelingscriterium, waarbij gemeenten beleidsruimte hebben. 

Conclusie 

Woningsplitsing kan op korte termijn voor meer woningen zorgen, maar dan moeten gemeenten woningsplitsing toestaan.  Gemeenten doen er verstandig aan om duidelijke regels voor woningsplitsing op te stellen, zodat burgers op voorhand weten of en onder welke omstandigheden woningsplitsing mogelijk is. Dat kan in het Omgevingsplan zelf, maar ook in beleidsregels waarnaar in het omgevingsplan wordt verwezen. Een andere vanzelfsprekende mogelijkheid is het versoepelen van de bestaande regels en het toepassen van maatwerk. Dit laatste door bijvoorbeeld afscheid te nemen van het afstandscriterium dat door veel gemeenten wordt gehanteerd. 

Dit artikel is geschreven door onze omgevingsrecht specialisten: 

Rutger Boogers en Robin de Hoon
Advocaten omgevingsrecht

Heeft u vragen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op, telefonisch of per e-mail via onderstaande knop.