Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw

Nieuwbouwwoningen in projecten worden vaak door projectontwikkelaars gerealiseerd. Zij kopen gronden aan, zorgen voor vergunningen en contracteren een aannemer voor het nieuwbouwproject. Vervolgens wordt de gronden door de projectontwikkelaar verkocht aan kopers die dan met de bewuste aannemer een aparte aannemingsovereenkomst aangaan om op de aldus aangekochte gronden de desbetreffende nieuwbouwwoningen te realiseren De vraag is wie in dit soort driehoeksverhoudingen bij projectmatige nieuwbouw de verantwoordelijkheid draagt voor ontwerpfouten. De aannemer kan vaak stellen dat hij het ontwerp niet heeft gemaakt en dus niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor fouten in het ontwerp. Uit de wet volgt dat de opdrachtgever aansprakelijkheid draagt voor een ontwerpfout als het ontwerp van hem afkomstig is. Bij projectmatige bouw echter is de vraag aan wie verantwoordelijk is voor ontwerpfouten in het bestek en/of in de bouwtekeningen die dus niet afkomstig zijn van de aannemer maar aan hem ter beschikking zijn gesteld om het werk te realiseren. De aannemer doet dit laatste op basis van een bestek en tekeningen die veelal hier bij projectmatige nieuwbouw afkomstig zijn van de projectontwikkelaar. Die laatste is echter geen partij bij de aannemingsovereenkomst tussen koper/opdrachtgever en de aannemer.

Aannemer verantwoordelijk

Uit jurisprudentie van de Raad van Arbitrage voor de Bouw blijkt dat de aannemer in gevallen als deze verantwoordelijk wordt gehouden voor het ontwerp. Het bestek en de tekeningen zijn niet afkomstig van de opdrachtgever/koper. Bij projectmatige bouw heeft de opdrachtgever/koper dus geen bemoeienis met de totstandkoming van het ontwerp van de nieuwbouwwoning. De aannemer voert het werk uit op basis van de documenten afkomstig van de projectontwikkelaar. Het gevolg hiervan is dus dat in de rechtsverhouding tussen opdrachtgever/koper en de aannemer, laatstgenoemde verantwoordelijk is voor het ontwerp.

Schadevergoeding

Wanneer door fouten in het ontwerp de aannemer schadevergoeding moet betalen aan de opdrachtgever/koper of de herstelwerkzaamheden op eigen kosten moet verrichten, kan de aannemer proberen zijn schade te verhalen op de projectontwikkelaar. Of dat lukt zal vooral afhankelijk zijn van het contract tussen de projectontwikkelaar en de aannemer. Vaak is in dit soort contracten de aansprakelijkheid van de projectontwikkelaar waar het de aanneming van het werk betreft uitgesloten.