Preventieve handhaving bij kamerverhuur: wanneer mag de gemeente ingrijpen?

Gemeenten treden bij overtredingen van het omgevingsplan [voorheen: bestemmingsplan] steeds vaker preventief handhavend op. Een recente uitspraak laat zien wanneer dat is toegestaan en wanneer belanghebbenden niet voorafgaand in de gelegenheid hoeven te worden gesteld om een zienswijze in te dienen. 

Preventieve lasten onder dwangsom

In deze zaak legde het college aan de eigenaar een [preventieve] lasten onder dwangsom op. Aanleiding was het [dreigend] huisvesten van kamerbewoners in meerdere woningen. Volgens het college was dit in strijd met het omgevingsplan en daarmee met artikel 5.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet, in samenhang met de Parapluherziening Wonen en parkeernormen. Opvallend is dat het hier ging om preventieve handhaving. Op grond van artikel 5:7 Awb hoeft een overtreding nog niet daadwerkelijk te hebben plaatsgevonden. Voldoende is dat het gevaar voor een overtreding ‘klaarblijkelijk dreigt’.

Wanneer is sprake van een dreigende overtreding?

Het college wees tijdens de zitting op verklaringen van de eigenaar tijdens een hoorzitting van de bezwaarschriftencommissie in een andere zaak. Daarin gaf de eigenaar aan dat de panden aantrekkelijk waren, dat één pand al werd verhuurd en dat hij mogelijkheden zag om daar financieel voordeel uit te halen, mede vanwege de nabijheid van grote werkgevers. Deze verklaringen werden door de eigenaar niet weersproken. De rechter hechtte daarnaast betekenis aan eerdere overtredingen bij andere woningen in dezelfde straat, die ook eigendom waren van de eigenaar. De rechter vond dit alles voldoende om te oordelen dat het college een preventieve last onder dwangsom mocht opleggen voor het voorgenomen strijdig gebruik van de woningen. 

Geen zienswijze: mocht dat?

De eigenaar voerde aan dat het college hem ten onrechte niet in de gelegenheid had gesteld een zienswijze in te dienen. Volgens hem was bovendien geen sprake van gelijksoortige overtredingen, omdat de eerdere handhavingszaken op andere juridische grondslagen berustten. In beginsel geldt op grond van artikel 4:8, eerste lid, Awb dat een bestuursorgaan een belanghebbende moet horen voordat een voor hem nadelige beschikking wordt genomen. Artikel 4:11 Awb biedt echter een uitzondering, onder meer wanneer de vereiste spoed zich daartegen verzet.

Spoed rechtvaardigt afzien van horen

Vaststond dat het college de eigenaar vooraf niet in de gelegenheid had gesteld om een zienswijze in te dienen. Toch zag de voorzieningenrechter daarin geen reden om de last onder dwangsom te schorsen. Het college had namelijk toegelicht dat het, gezien de ernst en de mate van overlast voor omwonenden, met spoed tot handhaving was overgegaan. De rechter volgde dat standpunt en oordeelde dat het college in deze omstandigheden terecht de eigenaar niet in de gelegenheid had gesteld om een zienswijze in te dienen.

Conclusie

Deze uitspraak onderstreept dat gemeenten bij een concrete en goed onderbouwde dreiging van een overtreding preventief handhavend mogen optreden. Ook laat de zaak zien dat belanghebbenden niet altijd in de gelegenheid hoeven te worden gesteld een zienswijze in te dienen: bij spoedeisende handhaving kan daarvan worden afgezien, mits het bestuursorgaan dit deugdelijk motiveert. Voor vastgoedeigenaren betekent dit dat eerdere overtredingen en eigen verklaringen een belangrijke rol kunnen spelen bij de vraag of preventieve handhaving gerechtvaardigd is.

Dit artikel is geschreven door onze omgevingsrecht specialisten: 

Rutger Boogers en Robin de Hoon
Advocaten omgevingsrecht

Heeft u vragen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op, telefonisch of per e-mail via onderstaande knop.