In het zogenaamde Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) is bepaald dat bij de verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam (denk aan bijvoorbeeld een gemeente of provincie), er de verplichting geldt om aan de hand van een openbare selectieprocedure mededingingsruimte en transparantie te bieden. De uitzondering hierop is als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Een tot nu toe in de rechtspraak en literatuur onderbelicht punt is hoeveel een partij die een beroep doet op het Didam-arrest moet vertellen en uitleggen om haar vordering te ondersteunen (stelplicht). De rechtbank Oost-Brabant heeft over die stelplicht een interessante uitspraak gedaan.
Feiten
De gemeente Land van Cuijk heeft een voormalig defensieterrein en een bosperceel (tezamen: het “perceel”) verkocht. Eiseres die een bedrijfsvestiging heeft in de buurt van het perceel had eerder met de gemeente contact opgenomen met het plan om het perceel te kopen met oog op natuurbehoud en klimaat.
Kort na het aangaan van de koopovereenkomst stuurt eiseres een brief naar de gemeente met het verzoek om een procedure op te zetten conform het Didam-arrest waarin eiseres dan zou mogen meedoen om het perceel eventueel te kopen.
Eiseres vordert dat voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomst nietig is en dat de gemeente wordt veroordeeld tot een kortgezegd, een openbare selectieprocedure. Eiseres beroept zich op het Didam-arrest.
Juridische beoordeling
Een belangrijk thema volgens de rechtbank, is hoeveel een partij die een beroep doet op het Didam-arrest moet vertellen en uitleggen om haar vordering te ondersteunen (stelplicht). De Hoge Raad is op die stelplicht niet ingegaan in het Didam-arrest.
De rechtbank wijst op het IATA-arrest dat gaat over de stelplicht op het terrein van het mededingingsrecht en de nietigheid van overeenkomsten. Uit dat arrest volgt dat degene die zich op het standpunt stelt dat een ander in strijd met het mededingingsrecht handelt, dit dient te onderbouwen met de relevante (economische) feiten en omstandigheden, opdat een voldoende adequaat en gefundeerd (economisch) partijdebat en daaropvolgend rechterlijk oordeel mogelijk worden gemaakt.
De vraag naar de mate waarin (economische) feiten en omstandigheden in een concrete zaak dienen te worden gesteld en, bij betwisting, dienen te worden onderbouwd, kan niet in algemene zin worden beantwoord, omdat zulks afhangt van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en ernst van de gestelde inbreuk en de complexiteit van de betrokken markten. Aldus het IATA-arrest.
De rechtbank overweegt dat gelet op het IATA-arrest de stelplicht dus afhangt van alle omstandigheden van het concrete geval. De eisende partij moet haar verhaal heel goed uitleggen, met concrete informatie, zodat een debat en een toetsing mogelijk zijn. De eisende partij moet “inzicht gegeven in de voor de beoordeling essentiële feiten en omstandigheden”, “opdat een voldoende adequaat en gefundeerd (…) partijdebat en daaropvolgend rechterlijk oordeel mogelijk worden gemaakt”. De rechtbank vindt dat de benadering uit het IATA-arrest zich leent voor toepassing in de context van het Didam-arrest.
De rechtbank overweegt dat de stelplicht zich wat betreft het Didam-arrest toespitst op de term “(potentiële) gegadigden”. De gemeente heeft enkele verplichtingen tegenover deze groep personen, als zo’n groep bestaat, aldus het Didam-arrest. De gemeente heeft hier gemotiveerd betwist dat eiseres tot zo’n groep behoort. De gemeente wijst op de koopovereenkomst, als vastlegging van de eisen/randvoorwaarden die zij stelt. Eiseres voldoet niet aan die randvoorwaarden, aldus de gemeente. De rechtbank vindt dat een gemotiveerde onderbouwing van het standpunt van de gemeente dat eiseres geen (potentieel) gegadigde is.
De rechtbank is van oordeel dat eiseres om aan haar stelplicht te voldoen, vóór of tijdens deze procedure, een deugdelijk en geloofwaardig plan moest presenteren op enkele punten:
o Waar wil zij het perceel voor gebruiken?
o Welke (maatschappelijke) doelstellingen wil zij daarmee bereiken?
o Is zij bereid bestaande gebruikers [die zijn er in dit geval] te respecteren, en zo ja, hoe?
o Welke prijs kan/wil zij betalen voor het perceel?
o Kan/wil zij de overige bepalingen, zoals vastgelegd in de koopovereenkomst, respecteren, en/of heeft zij andere wensen/eisen/ideeën, die zodanig zijn dat de gemeente daar serieus over moet nadenken, als alternatief voor het plan van degene aan wie de gemeente het perceel heeft verkocht?
Uit de mondelinge behandeling blijkt dat eiseres heeft aangegeven de cultuurhistorische waarde te willen borgen, het plan pas zal blijken op het moment van de start van de selectieprocedure en het idee voor wat betreft de ontwikkeling van het perceel is “het bos het bos te laten”, en het voormalig defensieterrein een meer toeristisch karakter te geven, waarbij het ook mogelijk wordt te overnachten in bijvoorbeeld eco vriendelijke nomadententen en tiny houses.
De gemeente heeft aangegeven dat hiermee eiseres niet voldoet aan de randvoorwaarden omdat het verblijf neerkomt op toerisme, terwijl de gemeente (met overigens de Provincie) natuurbehoud en klimaat centraal stelt (naast eerbiediging van bestaande rechten – hondenclub, politietrainingen, paar dienstwoningen).
De rechtbank constateert dat eiseres alleen maar in algemene bewoordingen haar interesse heeft kenbaar gemaakt. Dat is niet genoeg. Eiseres heeft geen concreet, deugdelijk, geloofwaardig plan gepresenteerd, als alternatief voor het plan van degene aan wie er verkocht is. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar vorderingen onvoldoende gesteld waardoor vanwege dit formele punt, haar vorderingen worden afgewezen.
Conclusie
Los van de juridische discussie die ongetwijfeld gevoerd kan worden over de hier door de rechtbank vrij streng gehanteerde eisen aan de stelplicht, feit is dat eiseres een onvoldoende concreet plan had voor het perceel en ook niet voldeed aan de in de koopovereenkomst vastgelegde randvoorwaarden. Hiermee kwalificeert eiseres dus niet als potentieel gegadigde die had moeten kunnen meedingen naar het verwerven van het perceel. Het doen van een enkel beroep op het Didam-arrest volstaat dan niet.
Om het Didam-arrest mogelijk wel succesvol te kunnen inroepen en aan de genoemde ‘stelplicht’ te voldoen is het dus geboden om de (eerder kenbaar gemaakte) interesse in de onroerende zaak te kunnen onderbouwen met een voldoende concreet plan dat aansluit op de randvoorwaarden die de overheid stelt voor de verkoop van de onroerende zaak. Immers, in dat geval kan men als een serieuze gegadigde gelden die via een selectieprocedure in aanmerking moet kunnen komen voor het mogelijk van verwerven van de onroerende zaak.
