Studenten of arbeidsmigranten in een appartement huisvesten? Check de splitsingsakte!

Het huisvesten van studenten of arbeidsmigranten kan resulteren in een goed rendement. In een appartementencomplex is dit echter niet zonder risico en kan het zelfs leiden tot een boete. 

Studenten

Het hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788) heeft recent geoordeeld dat het huisvesten van vier studenten in strijd is met de bestemming “één gezin” zoals opgenomen in de splitsingsakte. 

Dit omdat tussen de studenten geen duurzame, op een gezamenlijke toekomst gericht, samenleving heeft bestaan. Zo volgden de studenten elkaar in een tamelijk hoog tempo elkaar op. Ongeveer twee jaar na het aangaan van de huurovereenkomst is de eerste student vertrokken, waarna binnen anderhalf jaar ook de andere drie studenten zijn vertrokken. Zij zijn telkens vervangen door nieuwe studenten. 

De eigenaar werd hierdoor veroordeeld tot betaling van een boete.

Arbeidsmigranten

Het hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2016:3719) boog zich over de vraag of de bewoning van het appartement door 3 mannen is toegestaan onder de definitie: 

“voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin”.

Het hof oordeelde dat dit niet het geval was omdat de 3 mannen geen gezin vormden. Er was namelijk niet aangetoond dat de 3 mannen duurzame en affectieve banden hadden en zorg en steun verleenden aan elkaar. 

Dit terwijl de rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2024:1670) heeft geoordeeld dat bij de volgende definitie meerdere personen zonder duurzame en affectieve banden (lees: arbeidsmigranten) wel gehuisvest mogen worden:

“woning (rechtbank: enkelvoud) met bijbehorende berging voor particulier woongebruik door de eigenaars (rechtbank: meervoud) of gebruikers (rechtbank: meervoud) en hun gezin.”

De splitsingsakte voorziet anders dan de bepaling die in het arrest van het hof Den Haag aan de orde was – in gebruik van een appartement door meerdere gerechtigden (eigenaars / huurders) en hun eventuele gezinnen. Uit de bewoording volgt ook dat de eigenaars / huurders niet tot hetzelfde gezin hoeven te horen.

Kortom, controleer voor de aankoop van een woning de splitsingsakte zorgvuldig. Dit kan het verschil zijn tussen winst of verlies.