Verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten: hoe kort is “kort” eigenlijk?

De Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft zich in een recent vonnis gebogen over een vraag die in de huurrechtelijke praktijk steeds vaker tot problemen leidt: kwalificeert de huisvesting van arbeidsmigranten als huur naar zijn aard van korte duur?

De rechter oordeelt voorhands van niet en baseert zijn overweging op de Wet goed verhuurderschap. In dit blog lichten wij dat nader voor u toe.

De achtergrond

Een arbeidsmigrant huurt een woonruimte die door (of via) zijn werkgever aan hem ter beschikking gesteld wordt. Zoals zo vaak leidt dit in de praktijk tot problemen wanneer de arbeidsovereenkomst eindigt. De verhuurder wenst op dat moment tevens de huurovereenkomst te beëindigen. Er wordt dan veelal het standpunt ingenomen dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt, zulks omdat er sprake zou zijn van verhuur van woonruimte naar zijn aard van korte duur als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

De huurder verweert zich in dit geval en beroept zich op huurbescherming. In kort geding ligt de vraag voor of onmiddellijke ontruiming kan worden afgedwongen.

Naar zijn aard van korte duur: terughoudende toets

De Voorzieningenrechter overweegt dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden toegepast. Dit betekent dat alleen in uitzonderingsgevallen sprake is van huur naar zijn aard van korte duur. 

Doorslaggevend daarbij zijn:

• de aard van het gebruik;
• de aard van de woonruimte;
• wat partijen voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst.

Dat arbeidsmigranten veelal tijdelijk in Nederland verblijven (en het hoofdverblijf aldus veelal buiten Nederland is gelegen), maakt op zichzelf nog niet dat hun huisvesting ook juridisch “kortdurend” is. Dit is in lijn met de Wet vaste huurcontracten, waarbij de wetgever het voor ogen heeft gestaan dat in beginsel alle huurovereenkomsten “vast” zijn. Vanwege het onduidelijke kader omtrent de korte duur van huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, heeft demissionair minister Mona Keijzer in een Kamerbrief van 14 november 2025 voorgesteld om de korte duur wettelijk te beperken tot 30 dagen.

De Wet goed verhuurderschap als interpretatiekader

Opvallend is dat de Voorzieningenrechter bij de duiding van de aard van het gebruik nadrukkelijk aansluiting zoekt bij de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Die wet beoogt, kort gezegd de afhankelijkheidsrelatie tussen werkgever en arbeidsmigrant te verminderen, onder meer door de scheiding van arbeidsovereenkomst en huurovereenkomst te benadrukken.

Volgens de Voorzieningenrechter strookt het niet met doel en strekking van deze wet om in gevallen als deze zonder meer huurbescherming te ontzeggen via de route van artikel 7:232 lid 2 BW.

Het enkele feit dat de woonruimte is bestemd voor arbeidsmigranten, maakt het gebruik dus niet “naar zijn aard” tijdelijk.

Daarmee schuift de Voorzieningenrechter de Wet goed verhuurderschap naar voren als normatief kader bij de kwalificatievraag. Die overweging van de Voorzieningenrechter roept vragen op. 

Hoewel uit de totstandkomingsgeschiedenis van de Wet goed verhuurderschap mede voortvloeit dat er een scheiding tussen de huur- en arbeidsovereenkomst is beoogd, met als doel de arbeidsmigrant minder afhankelijk te maken van diens werkgever, is het de vraag of dat sec hieruit kan worden afgeleid dat de huisvesting van arbeidsmigranten niet zou (kunnen) kwalificeren als naar zijn aard van korte duur. Ons inziens kan dit helemaal niet zo scherp gesteld worden en dient dit van geval tot geval te worden beoordeeld. De wetgever heeft met de invoering van de Wet goed verhuurderschap daarbij overigens expliciet overwogen géén invulling te willen geven in welk type huurcontract moet worden voorgeschreven. 

Bovendien gaat de Voorzieningenrechter eraan voorbij dat er een koppeling gemaakt kan worden tussen de huurovereenkomst enerzijds en de arbeidsovereenkomst enerzijds, waardoor zo een van de overeenkomsten zou eindigen en de andere overeenkomst eveneens eindigt. Een dergelijke koppeling van overeenkomsten is bijvoorbeeld in de zorg zeer gebruikelijk en een geaccepteerde werkwijze, mits de koppeling tussen beide overeenkomsten middels een koppelbeding zorgvuldig is overeengekomen. Niet valt in te zien dat een dergelijke koppeling inzake de huisvesting van arbeidsmigranten niet zou werken. Het is immers voorstelbaar dat de woonruimte uitsluitend ter beschikking wordt gesteld, juist omdat de arbeidsmigrant bij de verhuurder/werkgever werkzaam is. Mogelijk dat hier een onderscheid moet worden gemaakt tussen de arbeidsmigrant die gehuisvest is op bijvoorbeeld het agrarisch perceel van diens werkgever en omvangrijke(re) huisvesting die in feite losstaat van de arbeid, zoals (voormalig) hotels, getransformeerde kantoorgebouwen en dergelijke. Het is aan de wetgever om hier duidelijkheid in te scheppen.

Tot slot

Deze uitspraak laat zien dat “naar zijn aard van korte duur” in ieder geval volgens de Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland geen vanzelfsprekendheid is. Ons inziens zijn de overwegingen van de Voorzieningenrechter te kort door te bocht. Desalniettemin verdient het aanbeveling, van geval tot geval, in te schatten in hoeverre de huisvesting van arbeidsmigranten naar aard van korte duur, voor verhuurders en werkgevers de gewenste zekerheid biedt.

Voor verder advies kunt u vanzelfsprekend met ons contact opnemen.