Verhuurder of huurder verantwoordelijk voor kosten zwaardere elektriciteitsaansluiting?

In september heeft het Gerechtshof Den Haag een interessant arrest gewezen over de aansprakelijkheid voor de kosten van het plaatsen en gebruik van tijdelijke dieselgeneratoren in de situatie dat een verzwaarde stroomvoorziening te laat wordt aangelegd. Is de verhuurder of de huurder daarvoor aansprakelijk? mr. Michael de Marco en mr. Mika Veldhuis leggen uit. 

Het geschil

Winkelketen ALDI huurt een pand van verhuurder ASR. Voor het gebruik van het pand als supermarkt moet er een overstap worden gemaakt naar een zwaardere elektriciteitsaansluiting. Dit omdat ALDI als supermarkt een hoger elektriciteitsverbruik heeft dan de vorige huurder. Omdat een nieuwe verzwaarde elektriciteitsaansluiting pas enkele maanden na aanvang van de huur zou kunnen worden gerealiseerd, zijn er tijdelijk dieselgeneratoren gehuurd om toch te kunnen voldoen aan de stroombehoefte.

De kern van het geschil betreft de vraag in hoeverre ASR als verhuurder verantwoordelijk was voor de aanleg van een zwaardere elektriciteitsaansluiting, bij gebrek aan de (tijdige) realisatie ALDI als huurder tijdelijk stroom heeft moeten opwekken middels het gebruik van dieselgeneratoren. Om deze vraag te kunnen beantwoorden moet de huurovereenkomst worden uitgelegd. 

Uitleg van de huurovereenkomst

In de huurovereenkomst zijn partijen (middels een ‘programma van eisen') een aantal uit te voeren werkzaamheden aan het gehuurde overeengekomen, hetgeen “door en voor rekening en risico van huurder geschiedt”. In het programma van eisen is onder meer de zwaardere stroomvoorziening opgenomen. Op basis daarvan oordeelde de kantonrechter in eerste aanleg dat de verzwaarde stroomvoorziening voor rekening van de huurder kwam. 

Volgens het hof betekent het feit dat de zwaardere elektriciteitsaansluiting is opgenomen in het programma van eisen echter niet automatisch dat de aanleg daarvan voor rekening en risico van huurder komt. Het hof komt tot het oordeel dat de realisatie van de verzwaarde elektriciteitsaansluiting tot de verantwoordelijkheid van ASR als verhuurder behoort. Het hof neemt daarbij in overweging dat uit de algemene bepalingen van de huurovereenkomst volgt dat nutsvoorzieningen – waaronder in dit geval de realisatie van een verzwaarde aansluiting op het elektriciteitsnet – onder het te huren ‘casco’ behoort. Omdat de verhuurder wist dat ALDI als huurder het winkelpand als supermarkt zou gebruiken kon de verhuurder weten dat de nutsvoorzieningen hiervoor geschikt zou moeten zijn. ASR heeft ook naar deze verplichting gehandeld door onder meer de elektriciteitsaansluiting zelf aan te vragen en op haar kosten de generatoren te huren. 

De huurovereenkomst kan daarom zo uitgelegd worden dat het voorzien in een zwaardere elektriciteitsaansluiting de verantwoordelijkheid van ASR als verhuurder is. Het ontbreken van zwaardere elektriciteitsaansluiting en de hogere kosten die ALDI daardoor heeft moeten maken (vanwege het tijdelijke dieselgebruik) kunnen volgens het hof dan ook worden gekwalificeerd als een gebrek van het gehuurde. ALDI had namelijk bij het aangaan van de huurovereenkomst mogen verwachten dat er een stroomvoorziening aanwezig zou zijn die geschikt was voor een supermarkt.

Concluderend

Dit arrest laat het belang zien van het maken van duidelijke afspraken tussen huurder en verhuurder. Wat voor soort onderneming wordt geëxploiteerd in het gehuurde? Zijn er aanpassingen noodzakelijk? Wie voert wat uit? En wie draagt daarvoor de kosten? Dit is met name van belang bij een bijzondere situatie zoals het exploiteren van een supermarkt. Heldere afspraken voorkomen discussies over verantwoordelijkheden en financiële verplichtingen. Onze sectie Vastgoed staat u graag hierin bij.