In 2013 is door de overheid het Energieakkoord ondertekend, waarin gestreefd wordt naar een zoveel mogelijk energieneutrale gebouwde omgeving. Een van de voorgestelde maatregelen is de verplichting voor kantoorgebouwen om vanaf 1 januari 2023 een energielabel C of hoger te hebben. Sanctie voor niet naleving van deze verplichting is het verbod op het gebruik van het pand als kantoorpand. De labelverplichting zal worden opgenomen in het Bouwbesluit en op 9 mei 2018 heeft minister Ollongren de Tweede Kamer de meest recente ontwerpwijziging toegezonden.
De labelverplichting zal niet voor ieder kantoorpand gelden. De uitzonderingsmogelijkheden zijn:
- Een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw;
- Een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte van minder dan 100m²;
- Een kantoorgebouw dat valt onder de categorie van artikel 2.2. van het Besluit energieprestatie gebouwen (waaronder monumentale panden);
- Indien de maatregelen die nodig zijn om het benodigde energielabel te halen een langere terugverdientijd hebben dan 10 jaren. In dat geval kunnen maatregelen getroffen worden met een terugverdientijd van tot en met 10 jaren en de daarbij behorende energie-index.
Verwacht wordt dat de investeringen als gevolg van de verplichtstelling tussen de € 5,- en € 37,- per m² zullen kosten, afhankelijk van de te nemen investeringen.
[1] De investeringskosten kunnen dus aanzienlijk in de papieren lopen. Uit het conceptbesluit blijkt niet wie er verantwoordelijk is voor het nemen van de maatregelen. Is dit de eigenaar van het pand of de gebruiker?
In geval van verhuur is de eigenaar van het pand verantwoordelijk voor het aanvragen van het energielabel en het nemen van de energiebesparende maatregelen. Dit blijkt uit de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Hiermee wordt nog niet duidelijk voor wiens rekening de maatregelen komen. Dit hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst.
In veel gevallen zal bij de verhuur van kantoren gebruik gemaakt worden van het ROZ-model. In het meest recente ROZ-model uit 2015 is in artikel 10 een duurzaamheidsclausule opgenomen, waarbij partijen overeenkomen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde dan wel te formuleren doelstelling. Dit geeft dus weinig houvast aan partijen.
Artikel 11 van de algemene bepalingen regelt voor wiens rekening onderhoud aan het gehuurde komt. Zo komt het onderhoud, herstel en vernieuwing van het gehuurde voor rekening van de verhuurder. Onder onderhoud wordt gezien het zorgdragen dat het gehuurde in een goede toestand blijft. Onder herstel wordt gezien het terugbrengen dan wel vervangen van het gehuurde in een staat die het mogelijk maakt dat het gehuurde weer kan worden gebruikt zoals bij ingangsdatum van de huurovereenkomst. Onder vernieuwing tot slot wordt gezien het vervangen van het gehuurde wegens het bereiken van het einde van de technische levensduur.
Hier kan men betogen dat het nemen van energiebesparende maatregelen noodzakelijk is om het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen functie te kunnen gebruiken en derhalve onder herstel van het gehuurde valt. Immers, zonder energielabel C of hoger verliest het gehuurde haar kantoorfunctie. Of hier met succes een beroep op kan worden gedaan is allerminst zeker.
De wetgever heeft aan het begrip ‘gebrek’ een ruime betekenis gegeven. In de wetsgeschiedenis heeft de wetgever overwogen dat als gebrek tevens een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt moet worden gezien.
[2] De huurder zal zich op het standpunt willen stellen dat de labelverplichting hier ook onder valt. De gebrekenregeling uit het huurrecht is echter voor een belangrijke mate regelend recht. Zo is er in het ROZ-model ook afgeweken van de wettelijke regeling in het kader van de uitvoering van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Er is niets geregeld omtrent gewijzigde wettelijke voorschriften. Dit betekent dat de verhuurder naar waarschijnlijkheid verplicht is om de energiebesparende maatregelen voor zijn rekening te nemen.
In ieder geval is het van belang om voor nieuwe huurovereenkomsten hier duidelijke afspraken over te maken. Hierbij kan onder meer worden gedaan aan: wie is er verantwoordelijk voor het voldoen aan de labelverplichting, welke maatregelen worden genomen, de medewerkingsverplichting van de huurder, welke hinder kan de huurder ondervinden en hoe gaat men hier mee om, is de hinder te kwalificeren als gebrek, wie draagt de kosten voor de te nemen maatregelen en wat zijn de eventuele gevolgen voor de huurprijs?
Kortom, het is voor zowel huurders als verhuurder van belang om goede afspraken te maken over de te nemen energiebesparende maatregelen om te voorkomen dat op 1 januari 2023 de deuren gesloten blijven. Voor meer informatie over de juridische implicaties van de voorgenomen labelverplichting, kunt u uiteraard met ons contact opnemen.
[1] Een en ander blijkt uit het in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties door EIB en ECN verrichte onderzoek. Te raadplegen via: <https://www.rijksoverheid.nl/...kantoren/Verplicht+energielabel+voor+kantoren.pdf>.
[2] Kamerstukken II, 1997/98, 26089, 3, p. 14
