Wet modernisering servicekosten – wat kan je als verhuurder nog in rekening brengen?

Mede ter beschikking gestelde roerende zaken in, op of aan het woonruimtegedeelte of de gemeenschappelijke gedeelten. 

4. Kleine herstellingen  

Het verrichten of laten verrichten van kleine herstellingen die op grond van art. 7:217 BW of het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen, maar op basis van een overeenkomst door de verhuurder worden uitgevoerd. 

5. Toezicht, beveiliging en vuil  

Dit is een verbrede categorie die de huidige categorieën "Huismeester" en "Huisvuil" samenvoegt. Hieronder vallen: toezicht op het juiste gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, veiligheid en beveiligingswerkzaamheden, reageren op alarmeringen, optreden tegen overlast, het ontvangen en verspreiden van post, en het verstrekken van vuilniszakken, in gebruik geven van vuilniscontainers en het afvoeren van huisvuil en grofvuil. 

Deze taken hoeven niet door een huismeester te worden uitgevoerd maar kunnen ook door derden worden verricht. 

6. Signaallevering  

Diensten in het kader van centrale opvang, verstrekking ten behoeve van gemeenschappelijke gedeelten en doorlevering van signalen voor radio, televisie, computer en internet, inclusief abonnementskosten en de vastrecht- en gesprekskosten van een alarmtelefoon in de lift. 

7. Verzekeringen en fondsvorming  

Deelname in een verzekering voor mede ter beschikking gestelde roerende zaken of het verzorgen van een gemeenschappelijk fonds. Onder een fonds worden in elk geval vier types begrepen: een ontstoppingsfonds, een glasfonds, een lampenfonds en een schilderfonds. 

8. Administratiekosten  

De kosten van het opstellen van het jaarlijkse overzicht (art. 7:259 lid 2 BW), overige administratieve werkzaamheden voor toedeling van verbruikskosten, en het doen van een beroep op financiële regelingen ten behoeve van huurders – dat laatste alleen voor zover de huurder daar niet zelfstandig een beroep op kan doen. 

Voor andere services geldt de grens van art. 7:264 BW 

Kosten die niet in een van deze acht categorieën vallen, mogen na de wetswijziging niet meer als servicekosten worden doorbelast. Denk bijvoorbeeld aan een ‘community-overeenkomst’ of een fitnessabonnement. Voor deze diensten geldt de grens dat niet ten behoeve van één van de partijen (doorgaans de verhuurder) of (door) een derde een niet redelijk voordeel mag worden bedongen. Als wel gebeurt, is dat beding nietig. 

Berekening servicekosten 

De Regeling servicekosten legt de berekeningswijze van de servicekosten vast. De belangrijkste regels per categorie: 

1. Warmte en koude en 2. Elektriciteit, gas en water 

Er wordt onderscheid gemaakt tussen vaste kosten (waarop het gebruikersgedrag geen invloed heeft) en variabele kosten (op basis van individueel verbruik). Vaste kosten worden gelijk verdeeld per woonruimte of op basis van oppervlakte. Variabele kosten worden verdeeld op basis van meters of warmtekostenverdelers. Kapitaals- en onderhoudslasten van onroerende installaties mogen niet via de servicekosten worden verrekend. Voor onbemeterde warmteafgifte door inpandige leidingen geldt dat een aandeel van 35% in ieder geval als redelijk wordt beschouwd. 

3. Roerende zaken  

De vergoeding bestaat uit afschrijvingskosten en onderhoudskosten. Let op: reparatiekosten mogen niet via de servicekosten in rekening worden gebracht; schade door handelen van de huurder wordt rechtstreeks met de betreffende huurder afgerekend. Voor roerende brandbeveiligingsmiddelen en beveiligingscamera's geldt een maximering van 50% van de berekende kosten. 

4. Kleine herstellingen en 5. Toezicht, beveiliging en vuil  

De vergoeding bestaat uitsluitend uit arbeidskosten (urenverantwoording maal uurtarief) en materiaalkosten. Bij kleine herstellingen aan gemeenschappelijke gedeelten worden de kosten gelijk verdeeld over het aantal woonruimten dat gebruik maakt van het gemeenschappelijke gedeelte. De vergoeding voor in het kader van toezicht, veiligheid en een goede bewoning, in gebruik gegeven roerende zaken, wordt berekend overeenkomstig de berekeningswijze van roerende zaken. 

6. Signaallevering  

De volledige gemaakte kosten voor centrale signaalopvang, verstrekking ten behoeve van de gemeenschappelijke gedeelten en doorlevering van een signaal 
voor radio, televisie, computer, internet of andere elektronische apparatuur mogen in rekening worden gebracht. Kosten voor roerende apparatuur worden berekend conform de methode voor roerende zaken. Kosten voor de alarmtelefoon in de lift worden gelijk verdeeld over de woonruimten waarvoor de lift beschikbaar is. 

7. Verzekeringen en fondsvorming  

De volledige premie of inleg in het fonds mag worden doorbelast. De maandelijkse inleg in een fonds bedraagt maximaal € 6 per woonruimte en de totale omvang van het fonds mag maximaal drie keer de jaaropbrengst zijn. Overstijgen de gemaakte kosten de omvang van het fonds, dan mag het restbedrag niet alsnog via kleine herstellingen of toezicht bij de huurder in rekening worden gebracht. 

8. Administratiekosten  

De kosten worden berekend als percentage van de totale servicekosten per categorie. Voor warmte, koude, elektriciteit, gas en water geldt een maximum van 2%. Voor de overige categorieën geldt een maximum van 5%. Het minimumbedrag is € 7,50 per kalenderjaar per woonruimte en het absolute maximum bedraagt € 75 per kalenderjaar per woonruimte. 

Verzoek bij de Huurcommissie 

De Huurcommissie doet uitspraak over geschillen tussen huurders en verhuurders met betrekking tot de redelijkheid van de in rekening gebrachte servicekosten. 

Een belangrijke verandering betreft de rol van de Huurcommissie bij het ontbreken van een afrekening. Vóór 1 januari 2027 stelt de Huurcommissie zelf de betalingsverplichting van de huurder vast als de verhuurder geen (juiste) afrekening heeft opgesteld, maar wel de onderliggende facturen heeft aangeleverd. De Huurcommissie neemt daarmee feitelijk de afrekening over van de verhuurder. Na de invoering van de Wet modernisering servicekosten doet de Huurcommissie dit niet meer. Als de verhuurder geen of een onjuiste afrekening verstrekt, neemt de Huurcommissie die taak niet over. In dat geval kunnen de servicekosten worden vastgesteld op de wettelijke norm of zelfs op € 0,00 als de service niet is geleverd. 

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening onderzoekt of er in samenwerking met de Huurcommissie een standaardformulier kan worden opgesteld dat verhuurders kunnen gebruiken voor de jaarafrekening. Vooralsnog is in ieder geval het plan om dit eventueel op te stellen formulier niet als wettelijk verplicht te stellen. 

Collectief verzoek 

De drempel voor een collectief verzoek bij de Huurcommissie wordt aanzienlijk verlaagd. De eis dat minimaal 50% van de huurders uit een wooncomplex moet deelnemen, vervalt. Ook de eis dat het wooncomplex minimaal 25 wooneenheden telt en het minimumbedrag van € 36 voor een collectieve zaak over de jaarafrekening servicekosten vervallen. Huurders kunnen voortaan met een kleinere groep en bij kleinere bedragen gezamenlijk een verzoek indienen om servicekosten te laten toetsen. De Huurcommissie zal hiervoor een digitaal formulier beschikbaar stellen waarmee huurders gezamenlijk een procedure kunnen starten. 

Handhaving door de gemeente 

Op grond van de Wet goed verhuurderschap beschikken gemeenten over de bevoegdheid om bestuursrechtelijk te handhaven wanneer een verhuurder oneigenlijk gebruik maakt van servicekosten. Zo moet de verhuurder zich onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan wettelijk is toegestaan. 

De introductie van de limitatieve lijst maakt het voor gemeenten eenvoudiger om onderscheid te maken tussen kosten waarvoor wel of niet servicekosten in rekening mogen worden gebracht. Bij herhaalde overtredingen kan dit uiteindelijk leiden tot een bestuurlijke boete of zelfs inbeheername. Ook is het uitgangspunt dat bij een bestuurlijke boete de namen van de betrokken natuurlijke personen openbaar worden gemaakt.  

Overgangsrecht 

Lopende zaken bij de Huurcommissie en de rechter worden afgehandeld naar het huidige recht. Zaken die aanhangig worden gemaakt over servicekosten die in rekening zijn gebracht vóór de inwerkingtreding worden eveneens volgens het huidige recht behandeld. Zaken die aanhangig worden gemaakt na de inwerkingtreding en betrekking hebben op contracten gesloten na de inwerkingtreding, vallen onder het nieuwe recht. 

Verhuurders die een uniform servicekostenregime willen hanteren voor al hun huurders – en dus verschillende regimes binnen één complex willen voorkomen – kunnen ervoor kiezen om de nieuwe regels ook op bestaande huurovereenkomsten toe te passen. Hiermee wordt voorkomen dat binnen één complex twee verschillende servicekostenstelsels naast elkaar gelden. 

Tips voor verhuurders 

1. Noteer de servicekosten uitdrukkelijk in de huurovereenkomst en ga na of alle kostenposten daadwerkelijk vallen onder één van de acht limitatieve categorieën uit het Besluit servicekosten.  

2. Het meest recente model van ROZ (5 maart 2025) is nog niet geactualiseerd ten aanzien van de nieuwe wetgeving. Stem de huurovereenkomst af op de nieuwe wetgeving. Let daarbij op dat de algemene bepalingen (5 maart 2025) nog zijn geformuleerd op basis van de huidige wetgeving.  

3. Controleer je berekeningswijze. Per categorie gelden specifieke berekeningsregels uit de Regeling servicekosten. Bij veel servicekosten komt terug dat de servicekosten gelijk worden verdeeld per woonruimte of oppervlakte. Vergeet niet deze verdeelsleutel te onderbouwen. 

4. Stel een rubrieksgewijs overzicht op. Na afloop van elk kalenderjaar moet een gedetailleerd overzicht worden verstrekt, uitgesplitst per kostensoort en met vermelding van de berekeningswijze. De jaarafrekening dient een uitgesplitst en helder overzicht te. Doe je dit niet of niet tijdig? Dan wordt de vergoeding vastgesteld op het wettelijk normbedrag of op nihil. De voorbeeldafrekening, opgesteld door de Huurcommissie, is bijgevoegd ter ondersteuning. 

5. Kies bewust voor het toepasselijke regime. Overweeg of je voor bestaande huurovereenkomsten vrijwillig het nieuwe regime wilt toepassen om een uniform beleid te voeren en verschillende huurregimes binnen één complex te voorkomen. 

6. Wees je bewust van gemeentelijke handhaving. De limitatieve lijst maakt het voor gemeenten eenvoudiger om te handhaven. Niet-naleving van de servicekostenregels kan leiden tot bestuurlijke boetes (met publicatie van persoonlijke gegevens) of zelfs inbeheername door de gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap.