Ontbindende voorwaarde in huurovereenkomst: let op rechtsverwerking
De casus: een huurovereenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat uiterlijk op 31 december 2000 zou worden gestart met bouwactiviteiten. De activiteiten worden pas veel later gestart, maar partijen gaan desondanks tot in 2015 door met de uitvoering van de overige verplichtingen uit de overeenkomst.
Huurder zegt vervolgens wegens financiële problemen de huurovereenkomst op tegen 1 december 2016. In de huurovereenkomst was tussentijds opzeggen uitdrukkelijk uitgesloten.
Huurder stelt zich op het standpunt dat voornoemde uitsluiting niet meer gold nu de huurovereenkomst door vervulling van de ontbindende voorwaarde van rechtswege was ontbonden op 31 december 2000. Nadien zouden partijen aldus huurder, het gehuurde slechts hebben gebruikt op basis van een mondelinge overeenkomst, dan wel op basis van een overeenkomst die op grond van de wet was voortgezet voor onbepaalde tijd omdat het gebruik na het einde van de huur was voortgezet.
Het oordeel van de kantonrechter in eerste aanleg en van het hof in hoger beroep is dat huurder het recht om zich op het ontbonden zijn van de huurovereenkomst heeft verwerkt [lees: heeft verloren]. Op ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de ontbindende voorwaarde moet uitdrukkelijk door huurder beroep worden gedaan wil de huurder de gevolgen daarvan doen intreden. Het van rechtswege ontbonden zijn van een overeenkomst vereist dus nog altijd dat die ontbinding wordt ingeroepen. Wanneer partijen na vervulling van de ontbindende voorwaarde gedurende een lange periode de huur ongewijzigd voortzetten, kan dit aldus het hof ertoe leiden dat het recht op het inroepen van de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de ontbindende voorwaarde is verwerkt. Het feit dat partijen zich lange tijd niet bewust waren van de ontbinding kan aldus het hof niet in de weg staan aan een rechtsgeldig beroep op rechtsverwerking.
Het hof overweegt verder dat zelfs als het beroep op rechtsverwerking in eerste aanleg ten onrechte zou zijn gehonoreerd, het vonnis in eerste aanleg toch zou worden bekrachtigd. Door de gedragingen van partijen zoals het onverkort uitvoeren van de afspraken oordeelt het hof dat partijen stilzwijgend waren overeengekomen dat de ontbindende voorwaarde was vervallen.
Wat deze zaak toont is dat degene die een ontbindende voorwaarde van kracht wil laten zijn daar uitdrukkelijk en tijdig een beroep op zal moeten doen. Zelfs indien in de huurovereenkomst is opgenomen dat deze bij vervulling van de ontbindende voorwaarde van rechtswege zal zijn ontbonden.
