Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’

21 aug 2019

De Raad van State heeft op 7 augustus jl. geoordeeld dat de kruimelgevallenregeling ook van toepassing is op het samenvoegen van panden. Er kan op grond van artikel 4, onderdeel 9, van het Bor dus een vergunning verleend worden. Dat is in de praktijk van grote betekenis. Op grond hiervan kan een uitgebreide en kostbare procedure worden voorkomen. Er geldt wel één grote beperking.

Wat was de casus

De casus was vrij eenvoudig. Nieuwezijds is eigenaar van twee naast elkaar gelegen panden aan de Westermarkt in Amsterdam. In beide panden zijn horeca op de begane grond en woningen op de verdieping aanwezig. De vorige eigenaar heeft de panden een aantal jaren geleden zonder de daartoe vereiste omgevingsvergunning verbouwd en samengevoegd. Die samenvoeging is aan de voorzijde niet zichtbaar. Deze samenvoeging is in strijd met het bestemmingsplan.

De gemeente treedt hiertegen handhavend op. Een last onder dwangsom volgt. Nieuwezijds stelt in de handhavingsprocedure dat er een van rechtswege verleende vergunning is verleend. Wat had hij gedaan? Tegelijkertijd met de zienswijze tegen de last onder dwangsom, een vergunning aangevraagd. De gemeente stelt dat die vergunning niet van rechtswege is verleend. Waarom niet? Omdat volgens de gemeente niet de reguliere maar de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. De gemeente stelde dat artikel 4 van het Bor hier niet van toepassing was. In het geval waarin de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, kan een vergunning niet van rechtswege zijn verleend.

Wat zegt de hoogste bestuursrechter?

Artikel 4, aanhef en onderdeel 9, bijlage II van het Bor staat niet in de weg aan het samenvoegen van twee panden. Er geldt wel een beperking: de bebouwde oppervlakte en het bouwvolume mag niet worden vergroot. Onder bebouwde oppervlakte en het bouwvolume wordt de omvang van het gebouwde verstaan. Niet relevant is of de omvang van het gebruik naar oppervlakte of inhoud wijzigt. Vergroting van het bouwvolume heeft met andere woorden enkel betrekking op een toename van de fysieke bebouwing.

In dit geval was de samenvoeging enkel een inpandige ingreep. De oppervlakte van het volume van beide panden bleef gelijk. Dat door de doorbraken toegang van het ene naar het andere pand ontstaat, leidt niet tot een ander oordeel. Het standpunt van het college dat artikel 4 niet van toepassing is omdat het gaat om apart van elkaar opgerichte gebouwen, die geen bouwkundige eenheid vormen, wordt niet gevolgd.

Nu artikel 4 van bijlage II van toepassing is, is ook de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing. Daarmee is de vergunning dus van rechtswege verleend.

Relevantie voor de praktijk

Voor de praktijk is deze uitspraak relevant. Zolang een samenvoeging niet leidt tot een vergroting van het bouwvolume, kan via de reguliere procedure een vergunning worden verkregen. Dat is sneller en in de regel ook goedkoper. Het gaat hier om twee panden, maar voorstelbaar is dat het om meer panden gaat. Dat het gebruik naar oppervlakte of inhoud wijzigt is daarbij niet van belang. Ook hoeven de panden geen bouwkundige eenheid te vormen.

Rutger Boogers

 

 

 

 

 

    Omgevingswet: wat staat ons te wachten?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Legal Department as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Nooit gedacht! Rutger Boogers
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Gemeente Maasdriel wijzigt beleid huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    Opheffen erfdienstbaarheid? Alleen als er écht geen redelijk belang meer is!
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Opschorting van de begunstigingstermijn bij handhaving; wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Is aantasting privacy reden om vergunning te weigeren? Jazeker!
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Project- en gebiedsontwikkeling
    Lees meer
    Bestuursrecht
    Lees meer
    Bestemmingsplannen
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer