VvE en AIRBNB
‘Airbnb opent overlastmeldpunt voor buren’ meldt het NRC Handelsblad op 1 juni 2016.[1] Op zich niet verwonderlijk dat er een overlastmeldpunt wordt geopend. Immers, Airbnb is populair en deze populariteit lijkt niet af te nemen. Zo worden ook appartementseigenaren geconfronteerd met Airbnb in hun complex. De vraag is in hoeverre dat mogelijk is. Het is mogelijk, zo blijkt uit de rechtspraak.
- Airbnb is ongekend populair, een verhuurder verdient gemiddeld € 3.800,= euro per jaar[2]
1. Airbnb vergelijkbaar met hotelexploitatie?
Vrij recent op 8 maart 2016 oordeelde de rechtbank Amsterdam over een geschil tussen de VvE en een appartementseigenaar.[3] Het betrof een casus waarin de eigenaar van een verdieping op die verdieping een hotel wilde exploiteren. De VvE komt in het geweer en de eigenaar verzoekt aan de rechter vervangende toestemming voor de bouwplannen. De rechter weigert die machtiging. Als gevolg van de plannen van de eigenaar wordt de woonbestemming van zijn appartement gewijzigd in logies, wordt deze verdieping een uitbreiding van het naastgelegen hotel en verbouwd tot vijf hotelkamers. Verder krijgt de berging bestemming wonen en wordt verbouwd tot woning. De VvE vreest onder meer voor overlast van het hotel voor de bovengelegen verdiepingen, voor waardevermindering van het pand, voor overlast in het trappenhuis door de bewoners van de berging, voor hotelverhuur van de berging als deze gereed is gemaakt voor bewoning en voor overlast van hotelgasten op het aangelegde dakterras. Op deze gronden weigert de rechter de toestemming.
Vervolgens wijst de eigenaar op de Airbnb die in hetzelfde complex aanwezig is. De rechter ziet die vergelijking echter niet. Anders dan de eigenaar stelt is exploitatie als hotel niet vergelijkbaar met verhuur via airbnb. Bij verhuur via airbnb blijft immers de woonbestemming in stand en geldt de daaraan verbonden regelgeving, waardoor het potentiële risico op overlast veel kleiner is dan bij hotelexploitatie.
2. Airbnb geen ‘wonen’ maar ‘bedrijfsmatige exploitatie’
Eerder mocht het gerechtshof Arnhem zich al uitlaten over een Airnbnb in een appartementencomplex.[4] In die zaak overweegt het hof dat ‘short stay’ verhuur in strijd is met een woonbestemming. Het tegen betaling aan derden in gebruik geven van een als woning bestemd appartement voor een korte periode, wordt aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie en niet voor gebruik als woning, hetgeen in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende reglement en derhalve niet is toegestaan.
Conclusie: in het geval van een woonbestemming kan de VvE op goede gronden de Airbnb weigeren.
3. Verzekering bij Airbnb
Mocht overigens Airbnb wel toegestaan zijn, dan zijn veel Airbnbverhuurders zich niet bewust van het feit dat zij niet verzekerd zijn tegen brand, schade of ongelukken van hun gasten. Uit veel polisvoorwaarden is gebleken dat tijdelijke verhuur aan toeristen niet is toegestaan. Verzekeraars hebben daar op ingespeeld en is een aparte polis voor Airbnb verhuur.
4. Overheidsregels en Airbnb?
Voor verhuurders is ook het bestemmingsplan nog een punt van aandacht. De Raad van State concludeerde eerder[5], dat bij de definitie van woning in een bestemmingsplan veelal een zekere duurzaamheid in het gebruik moet zijn. Het kortstondig recreatief verhuren van de woning werd in strijd met de bestemming “woondoeleinden” geacht en derhalve kon de gemeente tot handhaving over gaan.
Conclusie: Airbnb bij ‘woondoeleinden’ levert vaak strijdig gebruik met het bestemmingsplan op.
CONCLUSIE
Airbnb is enorm populair, maar verhuur is vaak niet zonder risico’s. Ook overheden hebben de toename van het aantal Airbnb’s gezien en – bijvoorbeeld – de gemeente Amsterdam is een soepeler beleid gaan voeren ten aanzien van korte verhuur. Desalniettemin zal er binnen de VvE’s nog de nodige onrust ontstaan wanneer Airbnb’s ook in appartementencomplexen vaker voorkomen. Overlast ligt op de loer en de Splitsingsakte staat vaak in de weg aan verhuur.
[1] http://www.nrc.nl/nieuws/2016/06/01/airbnb-opent-overlastmeldpunt-voor-buren [2] http://www.rtlnieuws.nl/geld-en-werk/airbnb-ongekend-populair-verhuurder-verdient-gemiddeld-3800-euro-jaar [3] rb. Amsterdam 8 maart 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:1194 [4] gerechtshof Arnhem 10 september 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2857 [5] ABRvS 3 juni 2015, zaaknummer 201408319/1/A1.
