Wanneer mag een verhuurder verschaffing van het huurgenot opschorten?
Inleiding
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Dit houdt in dat er voor partijen over en weer verbintenissen ontstaan. De verhuurder heeft de verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen aan de huurder, welke op zijn beurt de huurprijs dient te voldoen om gebruik te kunnen maken van het gehuurde. Het komt echter regelmatig voor dat de huurder nalaat om de huurprijs te betalen. Recentelijk oordeelde de Hoge Raad over de vraag of het de verhuurder in dat geval vrij staat om de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten.
Het eerdere verloop van de procedure
In 2016 sluiten de huurder en de verhuurder een vijfjarige huurovereenkomst voor de huur van een bedrijfsruimte. Vanaf januari 2019 stopt de huurder met het betalen van de huur, waarna hij in mei 2019 het gehuurde verlaat. De verhuurder dringt er bij de huurder op aan om de bedrijfsruimte op te ruimen en de sleutels in te leveren. Daarna worden de sloten door de verhuurder zelf vervangen. Volgens de verhuurder bestaat er geen aanleiding meer om het huurgenot te verschaffen en hij start een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast vordert hij betaling van de huur over de periode vanaf januari 2019 tot het moment waarop de units opnieuw aan derden verhuurd zijn. De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder toe.
Later wordt het vonnis van de kantonrechter door het hof bekrachtigd. De huurder stelt dat er geen huur verschuldigd is, omdat de verhuurder haar het huurgenot heeft ontnomen door erop aan te dringen het gehuurde te ontruimen, de sleutels in te leveren en de sloten van de bedrijfsruimte te vervangen. Volgens het hof is de huurder echter eerder in verzuim geraakt door de huur vanaf januari 2019 niet te betalen. De huurder was niet bevoegd om de huurbetalingen op te schorten en van de verhuurder kon dan ook niet worden verwacht dat deze het huurgenot zou blijven verschaffen. De huurder was huur verschuldigd tot het moment waarop de verhuurder de bedrijfsruimte opnieuw aan een derde heeft verhuurd.
Beoordeling van de Hoge Raad
In cassatie buigt de Hoge Raad zich wederom over de vraag of de verschaffing van het huurgenot kan worden opgeschort vanwege het enkele feit dat de verhuurder de huur niet betaalt. De verplichting tot verschaffing van het huurgenot vormt volgens de huurder namelijk de kernverplichting van de verhuurder. Deze verplichting kan daarom niet worden opgeschort op grond van het enkele feit dat de huurder de huur niet heeft betaald of niet zal betalen. De Hoge Raad gaat hier niet in mee en stelt dat de opvatting dat de verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot niet kan opschorten, onjuist is.
De huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in artikel 6:261 van het Burgerlijk Wetboek. Als een van de partijen haar verbintenissen niet nakomt, is de wederpartij dan ook bevoegd om de nakoming van daar tegenoverstaande verplichtingen op te schorten. Dit zijn namelijk tegenover elkaar staande verplichtingen op grond van artikel 6:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Dat de niet-nagekomen betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de opgeschorte verplichting tot het verschaffen van het huurgenot aan de huurder, staat hieraan niet in de weg. Er bestaat daarnaast geen rechtsregel die de verhuurder belet om deze opschortingsbevoegdheid uit te oefenen.
Conclusie
Volgens de Hoge Raad staat het de verhuurder onder bepaalde omstandigheden dus vrij om de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten. Aangezien de verhuurder al had aangedrongen om de bedrijfsruimte op te ruimen en de sleutels in te leveren, mocht hij in dit geval de sloten van de bedrijfsruimte vervangen. Deze uitspraak levert echter geen vrijbrief op voor verhuurders om op eigen houtje de sloten te gaan vervangen in geval van een huurachterstand. De verplichting om het huurgenot te verschaffen is namelijk de belangrijkste verplichting van de verhuurder, waardoor verhuurders niet zomaar het recht in eigen handen mogen nemen.
Ontvangt u graag advies over de uitvoering of opschorting van uw verplichtingen uit een (huur)overeenkomst? Neem dan contact op met mr. Irene de Mol-van Schijndel of één van onze collega's!
