Wat te doen als huurders camera’s willen plaatsen?

Als verhuurder kom je regelmatig voor verschillende uitdagingen te staan. Eén van de uitdagingen kan het verzoek van een huurder zijn om camera’s te plaatsen rondom zijn/haar woning. In een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam had een huurder zonder toestemming camera’s opgehangen aan de voor- en achterzijde van de woning, die vanwege de gerechtelijke procedure tijdelijk waren verwijderd. De verhuurder eiste dat de camera’s niet opnieuw mochten worden opgehangen. Mag de verhuurder dit eisen? Lees de blog om daarachter te komen.

Wat zegt de wet?

Artikel 7:215 BW: veranderingen aan de woning

Volgens artikel 7:215 Burgerlijk Wetboek (BW) mag een huurder geen veranderingen aanbrengen aan de woning zonder toestemming van de verhuurder, tenzij deze veranderingen zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden aan het einde van de huurperiode. Als de verandering de verhuurbaarheid of waarde van de woning niet schaadt, is er over het algemeen geen gegronde reden voor de verhuurder om zijn toestemming niet te verlenen.

In dit geval had de huurder geen toestemming gevraagd voor het plaatsen van de camera’s. De rechtbank oordeelde echter dat de camera’s geen negatieve invloed hadden op de verhuurbaarheid of de waarde van de woning, waardoor er geen reden was om de toestemming niet te verlenen. Het beroep van de verhuurder op dit artikel slaagde dus niet.

Artikel 7:213 BW: goed huurderschap

De verhuurder betoogde ook dat de huurder zich niet als een goed huurder zou gedragen, volgens artikel 7:213 BW, omdat de camera’s de privacy van omwonenden zouden schenden. De rechter benadrukte dat het enkel plaatsen van camera’s niet automatisch in strijd is met goed huurderschap, maar vanwege de specifieke omstandigheden in deze zaak was daar wel sprake van.

In dit geval erkende de rechtbank het argument van de verhuurder vanwege het conflict dat tussen de huurder en zijn buren speelt. Dat conflict was de aanleiding voor het ophangen van de camera’s. De camera’s werden gebruikt om de buren in de gaten te houden en ‘bewijs te verzamelen’. Het gebruik van de camera’s vormt duidelijk een inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de buren, oftewel hun privacy. Hiermee handelt de huurder in strijd met het goed huurderschap.

De uitspraak

De rechtbank oordeelde dat het belang van de verhuurder om de privacyschending te voorkomen zwaarder weegt dan het belang dat de huurder heeft bij het plaatsen van de camera’s. Als gevolg wordt de vordering van de huurder afgewezen. De rechtbank verleent hem geen toestemming om de camera’s terug te plaatsen.

De huurder heeft aangegeven dat hij de camera’s niet terug zal hangen als hij geen toestemming zou krijgen. De rechtbank ziet geen reden om aan deze toezegging te twijfelen en legt daarom geen verbod voor het ophangen van de camera's op. Zolang de huurder zich aan deze toezegging houdt, krijgt de verhuurder alsnog de gewenste uitkomst: geen camera’s aan de woning.

Wanneer is er sprake van een privacyschending met camera’s aan de woning?

In dit kader is het voor verhuurders essentieel om te weten wanneer er sprake is van een privacyschending bij het ophangen van camera’s aan een woning. Dit bepaalt namelijk of je als verhuurder het ophangen van camera’s kunt tegengaan, zelfs als dit geen invloed heeft op de verhuurbaarheid of waarde van de woning.

Om persoonsgegevens te verwerken, zoals bij het filmen met de camera’s rondom een woning gebeurt, moeten de voorwaarden van de AVG worden nageleefd. Dit houdt in dat het cameratoezicht bij de woning noodzakelijk moet zijn en in verhouding moet staan tot de inbreuk op de privacy van de gefilmde personen (art. 6 AVG). Of er in een concreet geval sprake is van een privacyschending door de huurder hangt af van de specifieke omstandigheden. De belangrijkste regel voor camera’s rondom een woning is dat alleen eigen bezittingen van de huurder gefilmd mogen worden. De tuin van de buren of de openbare weg behoren hier (uiteraard) niet toe.

Soms is het onvermijdelijk om een stukje van de openbare weg te filmen, bijvoorbeeld als de voordeur van de woning direct grenst aan de straat. In dat geval moet de privacy van voorbijgangers zoveel mogelijk gerespecteerd worden. Alleen in uitzonderlijke gevallen mag de openbare ruimte bewust gefilmd worden, bijvoorbeeld bij serieuze veiligheidsproblemen zoals veelvuldige inbraken in de buurt. Dan is het cameratoezicht eerder noodzakelijk en staat het waarschijnlijk in verhouding met de inbreuk op de privacy van voorbijgangers.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Als verhuurder kan je dus eisen dat een huurder geen camera’s ophangt aan de huurwoning. Dit kan om twee redenen, waarbij de specifieke omstandigheden van elke situatie bepalend zijn:

1. Aantasting van de waarde of verhuurbaarheid van de woning: Veranderingen aan de woning, zoals het ophangen van camera’s, mogen volgens artikel 7:215 BW geen negatieve invloed hebben op de verhuurbaarheid of de waarde van de woning. Zonder toestemming van de verhuurder zijn dergelijke wijzigingen niet toegestaan, tenzij ze zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Echter, in de meeste gevallen zal het ophangen van camera’s geen dergelijke aantasting opleveren. Dit betekent dat je als verhuurder niet snel het ophangen van camera’s kan tegengaan op basis van dit artikel.
2. Schending van goed huurderschap: Volgens artikel 7:213 BW moeten huurders zich als goede huurders gedragen. Dit betekent dat het plaatsen van camera’s niet in strijd mag zijn met de privacyrechten van anderen. Als de camera’s worden gebruikt om bijvoorbeeld buren te observeren, kan de verhuurder eisen dat deze worden verwijderd. Het ophangen van camera’s levert niet automatisch een strijdigheid met goed huurderschap op. Het zal telkens afhangen van de omstandigheden van het geval.

Met deze bepalingen kunnen verhuurders ervoor zorgen dat zowel de waarde van hun eigendommen als de privacy van de huurders en omwonenden worden beschermd. Dit laatste is met name relevant als je als verhuurder meerdere woningen in dezelfde straat of buurt verhuurt, zodat je potentiële conflicten onder de huurders zoveel als mogelijk kan voorkomen.

Heb je juridische vragen over de AVG of het huurrecht? Neem dan contact op met een van onze specialisten.

Noa Rubingh