Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Inleiding

Per 1 januari 2024 is een nieuw stelsel voor bouwtoezicht in werking getreden. Met de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is de toetsing aan de bouwtechnische eisen van een bouwwerk van de gemeente naar een onafhankelijke privaatrechtelijke partij verplaatst. Deze onafhankelijke partij is de ‘kwaliteitsborger’. Het doel van de Wkb is verbetering van de bouwkwaliteit.

Fases en overgangsrecht

Het nieuwe stelsel voor bouwtoezicht is niet direct van toepassing op het gehele bouwtoezicht, de inwerkingtreding is verdeeld in fases. Bouwwerken zijn ingedeeld in gevolgklassen. De gevolgklassen zijn gebaseerd op de impact dat het gevolg heeft als er iets misgaat met het bouwwerk. Hoe groter het gevolg, hoe hoger de gevolgklasse. De Wkb geldt vanaf 1 januari 2024 voor nieuwe bouwwerken in gevolgklasse 1. Dit zijn de bouwwerken waarbij de gevolgen beperkt zullen zijn wanneer er iets misgaat.

Bouwwerken in gevolgklasse 1 [art. 2.17 Bbl]:

• Woningen die op de grond gebouwd zijn (vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijtjeswoningen en woonwagens)
• Woonboten
• Vakantieverblijven die op de grond gebouwd zijn
• Bouwwerken van maximaal twee bouwlagen met een industriefunctie (bijvoorbeeld een veestal of een werkplaats)
• Bovengrondse infrastructurele werken voor langzaam verkeer tot maximaal 20 meter overspanning die niet boven een rijks- of provinciale weg liggen (bijvoorbeeld een brug voor fietsers)
• Andere bovengrondse bouwwerken die geen gebouw zijn, tot maximaal 20 meter hoog (bijvoorbeeld een zendmast of een kleine windmolen)

Let op, bouwwerken vallen onder andere niet in gevolgklasse 1 wanneer het rijksmonumenten zijn, er een gebruiksmelding vereist is, er een gelijkwaardige regel wordt toegepast in verband met constructieve veiligheid of brandveiligheid of wanneer het bouwwerk door een milieubelastende activiteit vergunningplichtig is.

De Wkb is nog niet van toepassing op:

• Het verbouwen van bouwwerken in gevolgklasse 1
• Bouwwerken in gevolgklasse 2 (bijvoorbeeld bibliotheken, onderwijsgebouwen, gemeentehuizen en woongebouwen tot 70 meter hoog)
• Bouwwerken in gevolgklasse 3 (bijvoorbeeld ziekenhuizen, voetbalstadions en metrostations)

Overgangsrecht

De Wkb is niet van toepassing op vergunningen die zijn aangevraagd vóór 1 januari 2024 en op lopende bezwaar- en beroepsprocedures [art. 4.3 Invoeringswet Omgevingswet].

 Het systeem van bouwtoezicht

In het oude system viel het bouwtoezicht onder de verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders. Onder het nieuwe systeem komt deze verantwoordelijkheid bij een onafhankelijke kwaliteitsborger te liggen, dit is dus een private partij [art. 3.82 Bkl]. Er is een verplichting voor de vergunninghouder om een kwaliteitsborger in te schakelen. Een kwaliteitsborger is een bedrijf dat het ontwerp en de uitvoering van de bouwwerkzaamheden kan controleren [art. 3.83 Bkl].

Voordat de bouwwerkzaamheden van start kunnen gaan moet er een risicobeoordeling plaats vinden door de kwaliteitsborger. In de risicobeoordeling wordt opgenomen wat de risico’s zijn dat het bouwwerk niet aan de bouwtechnische regels zal voldoen. De risicobeoordeling wordt vervolgens gebruikt voor het borgingsplan. Het borgingsplan moet vóór de start van het bouwen worden vastgesteld door de kwaliteitsborger [art. 3.80 Bkl]. In het borgingsplan is onder andere opgenomen welke maatregelen moeten worden getroffen om de geïdentificeerde risico’s te voorkomen, of er wordt voldaan aan de bouwtechnische voorschriften van het Bbl en op welke momenten kwaliteitsborging zal plaatsvinden. Wanneer het bouwwerk is gebouwd volgens de voorschriften zal de kwaliteitsborger een verklaring afgeven [art. 3.86 lid 2 Bkl]. De verklaring wordt samen met de gereedmelding verstuurd in het zogenaamde dossier bevoegd gezag naar het college van burgemeester en wethouders [art. 2.21 Bbl].

Instrumenten

Op basis van instrumenten wordt de kwaliteit van een bouwwerk getoetst. Instrumenten zijn systemen waarin kan worden gewaarborgd dat de kwaliteit van een afgerond bouwwerk voldoet aan de regels uit het Bbl. In een instrument is opgenomen hoe de kwaliteitsborging moet worden gedaan. Van welk instrument er gebruikt dient te worden gemaakt hangt van het soort bouwwerk af. Voorbeelden van instrumenten zijn certificeringsregelingen, erkenningsregelingen en beoordelingsrichtlijnen. De instrumenten worden ontwikkeld door instrumentaanbieders. Het is aan de initiatiefnemer van de bouw om het geschikte instrument te kiezen en een kwaliteitsborger te contracteren. De kwaliteitsborger heeft toestemming nodig van de instrumentaanbieder om het instrument toe te passen.

Rol van de gemeente

Ondanks de introductie van kwaliteitsborgers blijft de gemeente een rol houden. Zo blijft het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag voor het verlenen van vergunningen.

De verklaring die de kwaliteitsborger aflevert houdt daarnaast in dat er verantwoording wordt afgelegd aan de gemeente. Het opleverdossier en de verklaring moeten ten minste 10 werkdagen voor de beoogde ingebruikname van het bouwwerk bij de gemeente ingeleverd zijn. De gemeente kan dan nog een verbod opleggen om het pand in gebruik te nemen. Nadat genoemde stukken zijn ingeleverd zal het bouwwerk ook worden aangemerkt als een bestaand bouwwerk en houdt de gemeente toezicht daarop.

Wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek

De positie van de opdrachtgever wordt versterkt door een aantal wijzigen in het Burgerlijk Wetboek.

Veranderingen voor de aannemer:

• De aansprakelijkheid van de aannemer wordt verruimd: als er na de oplevering gebreken zijn is de aannemer aansprakelijk, ook in het geval dat deze gebreken niet zijn ontdekt bij de oplevering (‘verborgen gebreken’) [art. 7:758 lid 4 BW].
• Waarschuwingsplicht: de aannemer moet vóór en tijdens de bouw waarschuwen voor fouten in de opdracht en ook wijzen op de mogelijke gevolgen, dit moet schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren [art. 7:754 BW].
• Informatieplicht: de aannemer moet informatie geven aan de consument of opdrachtgever over of en hoe hij is verzekerd voor mogelijke schade, gebreken en een faillissement [art. 7:765a BW].
• Opleverdossier: de aannemer is verplicht om een opleverdossier te leveren waarin wordt bewezen dat aan alle voorwaarden uit het contract is voldaan [art. 7:757a BW].
• 5% regeling: onder het oude stelsel had de consument al het recht om de laatste 5% van de aanneemsom in depot te storten bij de notaris, waar dit drie maanden kon worden vastgehouden. Er kon dan verwarring ontstaan of de notaris dit bedrag na verloop van drie maanden kon overmaken naar de aannemer, of dat dit expliciete toestemming van de consument vereiste. Onder de Wkb moet de aannemer na twee maanden een brief sturen waarin de consument erop wordt gewezen dat hij de gelegenheid heeft een bedrag vast te houden. Indien de notaris een kopie van deze brief heeft en na drie maanden niks hoort van de consument, kan hij het bedrag overmaken naar de aannemer zonder expliciete toestemming [art. 7:768 BW].

Dit nieuwe stelsel heeft als doel het verbeteren van de kwaliteit van de bouw in Nederland en dat de opdrachtgever een sterkere positie krijgt. Een artikel van Kim Albert en Anne Verberne

Kim Albert