Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
Projectontwikkelaars en bouwers willen mooie bouwprojecten realiseren. Zij zien vaak meer kansen en mogelijkheden dan de gemeente die de ontwikkeling op haar grondgebied moet toestaan. Uitgangspunt is dat de gemeente planologie mag bedrijven en mag bepalen wat in overeenstemming is met de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening. Bij de beoordeling van een geschil zal de rechter ook niet op de stoel van het bestuur gaan zitten en beleid en genomen beslissingen zoals dat heet slechts marginaal toetsen.
Samenwerkingsovereenkomst [SOK]
Vaak worden de afspraken tussen de projectontwikkelaar en de gemeente vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst [SOK]. Dit betreft een zogenaamde bevoegdhedenovereenkomst waarin afspraken worden gemaakt over de wijze waarop de gemeente gebruik zal maken van haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Aangezien de wijze waarop dat gebeurt afhankelijk is van de belangen van verschillende stakeholders en van politieke besluitvorming wordt in de regel slechts een inspanningsverplichting in de SOK opgenomen en geen resultaatsverplichting. Daarbij zal de gemeente zich bijvoorbeeld inspannen om een bestemmingsplan in procedure te brengen en publiekrechtelijke medewerking te verlenen.
Inspanningsverplichting
Een inspanningsverbintenis is dus vrijblijvender dan een resultaatsverplichting. Dat betekent niet dat de gemeente er met de pet naar mag gooien. De gemeente dient betrouwbaar en zorgvuldig te handelen en de projectontwikkelaar mag verwachten dat de gemeente de noodzakelijke procedures doorloopt en bijvoorbeeld een bestemmingsplan in procedure brengt. Dat wordt dan voorbereid door het college van B&W. In het kader van het politieke besluitvormingsproces is de gemeenteraad vervolgens niet verplicht het bestemmingsplan vast te stellen. De markt- en maatschappelijke omstandigheden kunnen veranderen en het beleid kan gewijzigd worden, waardoor de besluitvorming anders uitpakt. Dat kan zelfs zover gaan dat van een gemeentebestuur niet verwacht mag worden dat zij tegen beter weten een bestemmingsplan in procedure moet brengen. Van een gemeente kan niet verwacht worden door te gaan met een bouwproject indien dat uit oogpunt van de principes van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbaar is of bijvoorbeeld in strijd komt met provinciale of rijksregels.
Wat kan een projectontwikkelaar dan wel verwachten van een SOK?
Op de eerste plaats, hoe concreter de medewerkingsafspraken geformuleerd zijn, hoe sterker de projectontwikkelaar staat. Op de tweede plaats mag de projectontwikkelaar een zorgvuldige en betrouwbare aanpak van de gemeente verwachten, die ook controleerbaar moet zijn. Als vaststaat dat de gemeente zich tot het uiterste heeft ingespannen kan de projectontwikkelaar onder omstandigheden toch schadevergoeding van de gemeente vorderen, ook al kan geen positief publiekrechtelijk besluit (of vergunning) afgedwongen worden. Als een gemeente zich bijvoorbeeld verplicht heeft medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een bouwproject, bijvoorbeeld een woonwijk, mag de projectontwikkelaar erop vertrouwen dat de overeenkomst ook wordt nagekomen.
De gemeente zal zich in een dergelijke situatie mogelijk beroepen op onvoorziene omstandigheden in de zin van de wet [of grond van een in de overeenkomst opgenomen bepaling] die van dien aard is dat de projectontwikkelaar ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mocht verwachten. Rechters zijn terughoudend met aan te nemen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Ook de wijze waarop de gemeente de projectontwikkelaar tegemoet is gekomen speelt een rol. Zijn alternatieven onderzocht of heeft de gemeente compensatie aangeboden? Met andere woorden, heeft de gemeente voldoende rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de projectontwikkelaar? De projectontwikkelaar heeft dus voldoende argumenten en instrumenten om te voorkomen dat een gemeente al te lichtvaardig met zijn belangen omspringt. Bij project- en gebiedsontwikkeling blijft het daarnaast zaak de afspraken goed op papier te zetten.
