De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is

30 apr 2021

Wat bepaalt eigenlijk welk huurregime van toepassing is? Die vraag speelt vaak bij de verhuur van bedrijfsruimten. In Nederland kennen wij twee regimes van verhuur van bedrijfsruimten: het ‘winkelruimteregime’ (of ‘middenstandsbedrijfsruimte’) en ‘overige ruimten”, ook wel ‘kantoorruimte’ bedoeld. Het maakt veel verschil uit welk regime van toepassing is. Bij verhuur van winkelruimten gelden meer wettelijke regels waar niet van zomaar van afgeweken mag worden. Bij de verhuur van kantoorruimten is veel meer aan partijen zélf overgelaten. Het kan dus – afhankelijk van de positie – van belang zijn om het winkelruimteregime van toepassing te verklaren. Maar in hoeverre kan dat contractueel worden bedongen?

Voor de vraag of een verhuurde ruimte een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (kantoorruimte) of 7:290 BW (winkelruimte) is, is beslissend hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.[1] Daartoe dient te worden gelet op alle omstandigheden van het geval. De aard en inrichting van het gehuurde zijn belangrijke omstandigheden waarmee rekening moet worden gehouden.[2]

 

 

 

 

 

 

 

Hieruit valt al af te leiden dat de tekst van de overeenkomst zeker een rol speelt, maar dat de feitelijke omstandigheden minstens net zo relevant zijn. Is er bijvoorbeeld een voor publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening? Op dat punt heeft zich de nodige jurisprudentie ontwikkeld. Uit de jurisprudentie volgt dat daarvan géén sprake is als er enkel op afspraak klanten kunnen langskomen c.q. bijeenkomsten worden gehouden. De locatie is dan immers slechts toegankelijk voor een beperkte groep genodigden en is dus niet geopend voor een willekeurig passerende derde.[3] Vervolgens is de vraag of het gehuurde beschikt over een voor publiek toegankelijk lokaal. Daarbij is mede van belang de aard en de inrichting van het gehuurde. Veelal wordt op een huurruimte het regime van artikel 7:290 BW van toepassing geacht wanneer er goederen worden uitgestald en ter plaatse gekocht kunnen worden en er bijvoorbeeld een pinautomaat of kassa is.

Het zal veelal afhangen van de situatie per geval. De tekst van de overeenkomst speelt een rol, maar indien uit de feitelijke situatie blijkt dat er bijvoorbeeld geen voor publiek toegankelijk lokaal is, zal dat zwaar wegen bij de kwalificatie van de huurovereenkomst. Het is dus zaak om bij het aangaan van de huurovereenkomst goed te beoordelen wat er wordt verhuurd en hoe dat in de praktijk wordt vormgegeven.

[1] Zie o.a. HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198 en HR 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:4783.

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216.

[3] Rb. Rotterdam 23 april 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BD4027.

Rutger Boogers