De regels bij kamerverhuur: hier moet u op letten
Inleiding
Veel mensen kiezen ervoor om kamers te verhuren. Dit mag echter niet zomaar, omdat veel gemeenten verschillende regels voor kamerverhuur hanteren. In dit blog bespreek ik waar u bij het verhuren van kamers op moet letten en ga ik in op de regels die de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven voor kamerverhuur hanteren.
Wanneer is er sprake van kamerverhuur?
Er is sprake van kamerverhuur als er onzelfstandige woonruimte wordt verhuurd. Met onzelfstandige woonruimte wordt woonruimte bedoeld die vanwege de afwezigheid van een eigen toegangsdeur en belangrijke woonvoorzieningen, zoals een keuken, toilet en/of douche, niet zelfstandig door één huishouden kan worden bewoond. Een voorbeeld van onzelfstandige woonruimte en kamerverhuur is het verhuren van losse kamers in een studentenhuis waarbij de bewoners gezamenlijk de keuken, toilet en douche gebruiken.
In de praktijk komt het nog wel eens voor dat op grond van één huurcontract zelfstandige woonruimte wordt verhuurd aan bewoners die niet één huishouden vormen. Een voorbeeld hiervan is een studentenhuis dat aan een aantal studenten wordt verhuurd. Hierbij wordt nog wel eens ten onrechte gedacht dat geen sprake is van kamerverhuur, omdat er geen [onzelfstandige] kamers maar een [zelfstandig] huis wordt verhuurd. Op papier is er weliswaar sprake van verhuur van zelfstandige woonruimte, maar feitelijk worden er meerdere onzelfstandige woonruimten verhuurd waardoor ook hier sprake is van kamerverhuur.
Waar moet u bij kamerverhuur op letten?
Bestemmingsplan
Wanneer sprake is van kamerverhuur dient u eerst na te gaan of kamerverhuur op basis van de landelijke en lokale wet- en regelgeving is toegestaan. Hierbij moet u allereerst letten op het geldende bestemmingsplan, en of de bestemming die in dit plan aan de woning is gegeven kamerverhuur toestaat. Let er hierbij wel op dat de bestemming ‘wonen’ niet per definitie betekent dat ook kamerverhuur is toegestaan. Dit is namelijk afhankelijk van wat binnen het bestemmingsplan onder het begrip ‘wonen’ wordt verstaan.
Als het bestemmingsplan geen kamerverhuur toestaat dan kunt u bij de gemeente een omgevingsvergunning aanvragen om in afwijking van het bestemmingsplan aan kamerverhuur te doen. Een dergelijke omgevingsvergunning wordt nog wel eens aangeduid als een omgevingsvergunning voor kamerverhuur.
In de gehele gemeente Eindhoven geldt op grond van een paraplubestemmingsplan dat een woonruimte door één huishouden of door twee personen die niet één huishouden vormen mag worden bewoond.[1] Dit betekent dat in de gemeente Eindhoven kamerverhuur aan drie of meer personen in strijd is met het bestemmingsplan en dat bovenbeschreven omgevingsvergunning voor kamerverhuur moet worden aangevraagd.
De gemeente Eindhoven heeft voor een omgevingsvergunning voor kamerverhuur een apart toetsingskader vastgelegd in beleidsregels. Uit deze regels volgt dat de omgevingsvergunning wordt geweigerd als de woonruimte gelegen is in één van de door de gemeente aangewezen “Op-slot-gebieden”.[2] Dit zijn gebieden waar volgens de gemeente de leefbaarheid zodanig onder druk staat dat nieuwe situaties van kamerverhuur onwenselijk zijn. De vergunning wordt ook geweigerd als de woonruimte binnen een straal van 30 meter ligt van woonruimte waar al sprake is van kamerverhuur en/of dat is gesplitst. Deze 30 meter-regel geldt voor de gehele stad, met uitzondering van het centrumgebied. Als geen sprake is van deze weigeringsgronden, toetst de gemeente of de kamerverhuur zal leiden tot een ‘ongeoorloofde inbreuk op het geordende woon- en leefmilieu’ waarover advies door een leefbaarheidscommissie wordt uitgebracht. Verder dient te worden voldaan aan de geldende parkeernomen en bepaalde kwaliteitseisen. Hierbij gaat het onder meer om de afmetingen van de kamers, privacy van aangrenzende percelen en geluidbeperkende maatregelen.[3]
In de gemeente Den Bosch geldt dat het bestemmingsplan vaak geen kamerverhuur toestaat. In de bestemmingsplannen is vaak geregeld dat woonruimte bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. In tegenstelling tot de gemeente Eindhoven kent de gemeente Den Bosch geen apart toetsingskader ten aanzien van de vergunningsaanvragen om in afwijking van het bestemmingsplan aan kamerverhuur te doen. Of deze vergunning wordt verleend hangt dan ook af van het onderliggende bestemmingsplan, en of dit plan een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid bevat. Zo niet, dan kan de vergunning worden verleend als het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Hiertoe maakt de gemeente per geval een ruimtelijke afweging of kamerverhuur mogelijk en wenselijk is op de beoogde locatie.
In de gemeente Tilburg daarentegen geldt dat kamerverhuur aan meer dan vijf personen vaak in strijd is met het bestemmingsplan. In veel bestemmingsplannen is geregeld dat woningen bedoeld zijn voor de huisvesting van één huishouden, en opvallend genoeg wordt met één huishouden het huisvesten van maximaal vijf personen in onzelfstandige woonruimte [kamerverhuur] gelijkgesteld. Dit betekent dat in de gemeente Tilburg bij kamerverhuur aan meer dan vijf personen vaak een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Of deze vergunning wordt verleend hangt net als in de gemeente Den Bosch af van het geldende bestemmingsplan, nu ook de gemeente Tilburg geen separaat toetsingskader ten aanzien van de [omgevings-]vergunning voor kamerverhuur hanteert.
Huisvestingsverordening - omzettingsvergunning
Naast het bestemmingsplan dient u te letten op een eventuele gemeentelijke huisvestingsverordening. Met name grote gemeenten, waaronder de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven, hebben een dergelijke huisvestingsverordening vastgesteld waarin zij regels voor onder meer splitsen, samenvoegen en kamerverhuur hebben opgenomen. In deze regels is veelal opgenomen dat voor kamerverhuur een zogenaamde omzettingsvergunning nodig is. Dit is een vergunning om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te mogen omzetten en/of omgezet te houden.
In de huisvestingsverordening van de gemeente Eindhoven is een omzettingsvergunning voor kamerverhuur opgenomen. De regels voor deze vergunning zijn zodanig geformuleerd dat alleen in zeer uitzonderlijke gevallen een omzettingsvergunning nodig is.[4] Het [eerder beschreven] toetsingskader in de vorm van beleidsregels dat de gemeente voor de omgevingsvergunning voor kamerverhuur hanteert, is mede van toepassing op deze gevallen.
De huisvestingsverordening van de gemeente Den Bosch kent ook een omzettingsvergunning voor kamerverhuur. De vergunning is nodig als de woonruimte een WOZ-waarde heeft beneden de € 260.000,-.[5] Deze vergunning kan worden geweigerd als naar het oordeel van het college van B&W het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met kamerverhuur gediende belang en/of de kamerverhuur tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefmilieu in de omgeving kan leiden. Ook als deze belangen onvoldoende kunnen worden gewaarborgd door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning, kan de omzettingsvergunning worden geweigerd. Dit laatste geldt tevens als er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning misbruikt zal worden [artikel 3 Wet Bibob].
Verder is ook in de huisvestingsverordening van de gemeente Tilburg een omzettingsvergunning opgenomen. Deze vergunning is vereist als zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte wordt omgezet en er sprake is van bewoning door drie of meer personen. Indien de eigenaar en/of directe gezinsleden in de woonruimte wonen, dan mogen daarnaast maximaal twee personen woonachtig zijn zonder dat een omzettingsvergunning vereist is. De gemeente Tilburg hanteert ten aanzien van de omzettingsvergunning dezelfde [bovengenoemde] weigeringsgronden als de gemeente Den Bosch, en heeft enkele van deze weigeringsgronden geconcretiseerd in een afstandscriterium. Dit criterium houdt in dat de omzettingsvergunning wordt geweigerd als er binnen een straal van 50 meter al een kamerverhuurpand aanwezig is. Valt de woonruimte binnen de door de gemeente aangewezen ‘bedrijvige linten’, dan geldt een straal van 25 meter. In een flat of wooncomplex geldt dat er horizontaal/verticaal en diagonaal gezien minimaal respectievelijk twee en één woonruimte[n] moet zitten tussen de woonruimte waar de omzettingsvergunning voor wordt aangevraagd en eventuele nabijgelegen woonruimte waar al sprake is van kamerverhuur. Tot slot wordt de omzettingsvergunning ook geweigerd als er geen sprake is van “goed verhuurderschap”, waarbij de gemeente onder meer kijkt naar de staat van de woning en of op het perceel van de woonruimte voldoende ruimte aanwezig is om fietsen en vuilcontainers te stallen.
Huisvestingsverordening - opkoopbescherming
Per 1 januari 2022 is de Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur in werking getreden. Deze wet heeft gemeenten de bevoegdheid gegeven om een opkoopbescherming in te voeren in de vorm van een verbod om woningen te verhuren. Met de opkoopbescherming mag een woning alleen onder bepaalde voorwaarden verhuurd worden. Hiervoor is een vergunning opkoopbescherming nodig.
Veel gemeenten, waaronder de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven, hebben in hun huisvestingsverordening regels voor opkoopbescherming opgenomen. Indien u na 1 januari 2022 een woning heeft gekocht of van plan bent dat te gaan doen, dan moet u bij kamerverhuur ook letten op de regels voor de opkoopbescherming.
In de gemeenten Eindhoven en Tilburg geldt de opkoopbescherming voor bepaalde delen van de gemeente. Dit in tegenstelling tot de gemeente Den Bosch, waar in de gehele gemeente de opkoopbescherming geldt. Woonruimte die in de voor opkoopbescherming aangewezen gebieden ligt én een WOZ-waarde beneden een bepaald bedrag heeft[6], valt voor een peridoe van vier jaar na de dag van inschrijving van de akte van levering onder de opkoopbescherming. Dit tenzij de woonruimte op de datum van voorbedoelde inschrijving al voor een periode van meer dan zes maanden in verhuurde staat was. De opkoopbescherming staat dus niet in de weg om woonruimte waar al sprake is van kamerverhuur op te kopen en de kamerverhuur in deze woning voort te zetten.
Indien de opkoopbescherming van toepassing is, is er een vergunning opkoopbescherming nodig. Deze vergunning wordt alleen verleend als de woonruimte wordt verhuurd aan eerstegraads of tweedegraadsfamilieleden, de woonruimte voor maximaal 12 maanden wordt verhuurd voor een andere reden dan toeristisch verhuur of u woonruimte verhuurt die onderdeel is van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.
Conclusie
Dit overzicht is vanzelfsprekend niet volledig, maar geeft u wel een idee waar u bij kamerverhuur op moet letten. Wilt u kamers gaan verhuren dan kunnen wij u voorzien van juridisch advies en beoordelen welke regels voor u gelden. Desgewenst kunnen wij u ook adviseren over de met uw huurders op te stellen huurovereenkomsten.
[1] Artikel 1.9 Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021.
[2] De wijken Woensel West, Limbeek Noord, Limbeek Zuid, Bennekel Oost, Doornakkers Oost, Doornakkers West, Hemelrijken en Gildebuurt.
[3] artikel 3 lid 4 onder d Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021
[4] Een omzettingsvergunning is nodig bij woonruimte met een WOZ-waarde lager dan € 265.000,- die na 12 december 2007 zonder vergunning zijn omgezet in onzelfstandige woonruimte en mits deze omzetting in overeenstemming is met het bestemmingsplan.
[5] (WOZ-waarde zoals vastgesteld op 1 januari 2020, op basis van onroerend goed waarde op 1 januari 2019), zie art. 3.1 Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2021, tweede wijziging.
[6] Het gaat hierbij in beginsel om de volgende WOZ-waarden: Eindhoven <€ 355.000, Tilburg <€ 355.000,-, Den Bosch <€ 260.000
