De regels bij kamerverhuur: hier moet u op letten

23 feb 2023

Inleiding

Veel mensen kiezen ervoor om kamers te verhuren. Dit mag echter niet zomaar, omdat veel gemeenten verschillende regels voor kamerverhuur hanteren. In dit blog bespreek ik waar u bij het verhuren van kamers op moet letten en ga ik in op de regels die de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven voor kamerverhuur hanteren.

Wanneer is er sprake van kamerverhuur?

Er is sprake van kamerverhuur als er onzelfstandige woonruimte wordt verhuurd. Met onzelfstandige woonruimte wordt woonruimte bedoeld die vanwege de afwezigheid van een eigen toegangsdeur en belangrijke woonvoorzieningen, zoals een keuken, toilet en/of douche, niet zelfstandig door één huishouden kan worden bewoond. Een voorbeeld van onzelfstandige woonruimte en kamerverhuur is het verhuren van losse kamers in een studentenhuis waarbij de bewoners gezamenlijk de keuken, toilet en douche gebruiken.

In de praktijk komt het nog wel eens voor dat op grond van één huurcontract zelfstandige woonruimte wordt verhuurd aan bewoners die niet één huishouden vormen. Een voorbeeld hiervan is een studentenhuis dat aan een aantal studenten wordt verhuurd. Hierbij wordt nog wel eens ten onrechte gedacht dat geen sprake is van kamerverhuur, omdat er geen [onzelfstandige] kamers maar een [zelfstandig] huis wordt verhuurd. Op papier is er weliswaar sprake van verhuur van zelfstandige woonruimte, maar feitelijk worden er meerdere onzelfstandige woonruimten verhuurd waardoor ook hier sprake is van kamerverhuur.

Waar moet u bij kamerverhuur op letten?

Bestemmingsplan

Wanneer sprake is van kamerverhuur dient u eerst na te gaan of kamerverhuur op basis van de landelijke en lokale wet- en regelgeving is toegestaan. Hierbij moet u allereerst letten op het geldende bestemmingsplan, en of de bestemming die in dit plan aan de woning is gegeven kamerverhuur toestaat. Let er hierbij wel op dat de bestemming ‘wonen’ niet per definitie betekent dat ook kamerverhuur is toegestaan. Dit is namelijk afhankelijk van wat binnen het bestemmingsplan onder het begrip ‘wonen’ wordt verstaan.

Als het bestemmingsplan geen kamerverhuur toestaat dan kunt u bij de gemeente een omgevingsvergunning aanvragen om in afwijking van het bestemmingsplan aan kamerverhuur te doen. Een dergelijke omgevingsvergunning wordt nog wel eens aangeduid als een omgevingsvergunning voor kamerverhuur.

In de gehele gemeente Eindhoven geldt op grond van een paraplubestemmingsplan dat een woonruimte door één huishouden of door twee personen die niet één huishouden vormen mag worden bewoond.[1] Dit betekent dat in de gemeente Eindhoven kamerverhuur aan drie of meer personen in strijd is met het bestemmingsplan en dat bovenbeschreven omgevingsvergunning voor kamerverhuur moet worden aangevraagd.

De gemeente Eindhoven heeft voor een omgevingsvergunning voor kamerverhuur een apart toetsingskader vastgelegd in beleidsregels. Uit deze regels volgt dat de omgevingsvergunning wordt geweigerd als de woonruimte gelegen is in één van de door de gemeente aangewezen “Op-slot-gebieden”.[2] Dit zijn gebieden waar volgens de gemeente de leefbaarheid zodanig onder druk staat dat nieuwe situaties van kamerverhuur  onwenselijk zijn. De vergunning wordt ook geweigerd als de woonruimte binnen een straal van 30 meter ligt van woonruimte waar al sprake is van kamerverhuur en/of dat is gesplitst. Deze 30 meter-regel geldt voor de gehele stad, met uitzondering van het centrumgebied. Als geen sprake is van deze weigeringsgronden, toetst de gemeente of de kamerverhuur zal leiden tot een ‘ongeoorloofde inbreuk op het geordende woon- en leefmilieu’ waarover advies door een leefbaarheidscommissie wordt uitgebracht. Verder dient te worden voldaan aan de geldende parkeernomen en bepaalde kwaliteitseisen. Hierbij gaat het onder meer om de afmetingen van de kamers, privacy van aangrenzende percelen en geluidbeperkende maatregelen.[3]

In de gemeente Den Bosch geldt dat het bestemmingsplan vaak geen kamerverhuur toestaat. In de bestemmingsplannen is vaak geregeld dat woonruimte bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. In tegenstelling tot de gemeente Eindhoven kent de gemeente Den Bosch geen apart toetsingskader ten aanzien van de vergunningsaanvragen om in afwijking van het bestemmingsplan aan kamerverhuur te doen. Of deze vergunning wordt verleend hangt dan ook af van het onderliggende bestemmingsplan, en of dit plan een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid bevat. Zo niet, dan kan de vergunning worden verleend als het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Hiertoe maakt de gemeente per geval een ruimtelijke afweging of kamerverhuur mogelijk en wenselijk is op de beoogde locatie.

In de gemeente Tilburg daarentegen geldt dat kamerverhuur aan meer dan vijf personen vaak in strijd is met het bestemmingsplan. In veel bestemmingsplannen is geregeld dat woningen bedoeld zijn voor de huisvesting van één huishouden, en opvallend genoeg wordt met één huishouden het huisvesten van maximaal vijf personen in onzelfstandige woonruimte [kamerverhuur] gelijkgesteld. Dit betekent dat in de gemeente Tilburg bij kamerverhuur aan meer dan vijf personen vaak een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Of deze vergunning wordt verleend hangt net als in de gemeente Den Bosch af van het geldende bestemmingsplan, nu ook de gemeente Tilburg geen separaat toetsingskader ten aanzien van de [omgevings-]vergunning voor kamerverhuur hanteert.

Huisvestingsverordening - omzettingsvergunning

Naast het bestemmingsplan dient u te letten op een eventuele gemeentelijke huisvestingsverordening. Met name grote gemeenten, waaronder de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven, hebben een dergelijke huisvestingsverordening vastgesteld waarin zij regels voor onder meer splitsen, samenvoegen en kamerverhuur hebben opgenomen. In deze regels is veelal opgenomen dat voor kamerverhuur een zogenaamde omzettingsvergunning nodig is. Dit is een vergunning om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te mogen omzetten en/of omgezet te houden.

In de huisvestingsverordening van de gemeente Eindhoven is een omzettingsvergunning voor kamerverhuur opgenomen. De regels voor deze vergunning zijn zodanig geformuleerd dat alleen in zeer uitzonderlijke gevallen een omzettingsvergunning nodig is.[4] Het [eerder beschreven] toetsingskader in de vorm van beleidsregels dat de gemeente voor de omgevingsvergunning voor kamerverhuur hanteert, is mede van toepassing op deze gevallen.

De huisvestingsverordening van de gemeente Den Bosch kent ook een omzettingsvergunning voor kamerverhuur. De vergunning is nodig als de woonruimte een WOZ-waarde heeft beneden de € 260.000,-.[5] Deze vergunning kan worden geweigerd als naar het oordeel van het college van B&W het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met kamerverhuur gediende belang en/of de kamerverhuur tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefmilieu in de omgeving kan leiden. Ook als deze belangen  onvoldoende kunnen worden gewaarborgd door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning, kan de omzettingsvergunning worden geweigerd. Dit laatste geldt tevens als er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning misbruikt zal worden [artikel 3 Wet Bibob].

Verder is ook in de huisvestingsverordening van de gemeente Tilburg een omzettingsvergunning opgenomen. Deze vergunning is vereist als zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte wordt omgezet en er sprake is van bewoning door drie of meer personen. Indien de eigenaar en/of directe gezinsleden in de woonruimte wonen, dan mogen daarnaast maximaal twee personen woonachtig zijn zonder dat een omzettingsvergunning vereist is. De  gemeente Tilburg hanteert ten aanzien van de omzettingsvergunning dezelfde [bovengenoemde] weigeringsgronden als de gemeente Den Bosch, en heeft enkele van deze weigeringsgronden geconcretiseerd in een afstandscriterium. Dit criterium houdt in dat de omzettingsvergunning wordt geweigerd als er binnen een straal van 50 meter al een kamerverhuurpand aanwezig is. Valt de woonruimte binnen de door de gemeente aangewezen ‘bedrijvige linten’, dan geldt een straal van 25 meter. In een flat of wooncomplex geldt dat er horizontaal/verticaal en diagonaal gezien minimaal respectievelijk twee en één woonruimte[n] moet zitten tussen de woonruimte waar de omzettingsvergunning voor wordt aangevraagd en eventuele nabijgelegen woonruimte waar al sprake is van kamerverhuur. Tot slot wordt de omzettingsvergunning ook geweigerd als er geen sprake is van “goed verhuurderschap”, waarbij de gemeente onder meer kijkt naar de staat van de woning en of op het perceel van de woonruimte voldoende ruimte aanwezig is om fietsen en vuilcontainers te stallen.

Huisvestingsverordening - opkoopbescherming

Per 1 januari 2022 is de Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur in werking getreden. Deze wet heeft gemeenten de bevoegdheid gegeven om een opkoopbescherming in te voeren in de vorm van een verbod om woningen te verhuren. Met de opkoopbescherming mag een woning alleen onder bepaalde voorwaarden verhuurd worden. Hiervoor is een vergunning opkoopbescherming nodig.

Veel gemeenten, waaronder de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven, hebben in hun huisvestingsverordening regels voor opkoopbescherming opgenomen. Indien u na 1 januari 2022 een woning heeft gekocht of van plan bent dat te gaan doen, dan moet u bij kamerverhuur ook letten op de regels voor de opkoopbescherming.

In de gemeenten Eindhoven en Tilburg geldt de opkoopbescherming voor bepaalde delen van de gemeente. Dit in tegenstelling tot de gemeente Den Bosch, waar in de gehele gemeente de opkoopbescherming geldt. Woonruimte die in de voor opkoopbescherming aangewezen  gebieden ligt én een WOZ-waarde beneden een bepaald bedrag heeft[6], valt voor een peridoe van vier jaar na de dag van inschrijving van de akte van levering onder de opkoopbescherming. Dit tenzij de woonruimte op de datum van voorbedoelde inschrijving al voor een periode van meer dan zes maanden in verhuurde staat was. De opkoopbescherming staat dus niet in de weg om woonruimte waar al sprake is van kamerverhuur op te kopen en de kamerverhuur in deze woning voort te zetten.

Indien de opkoopbescherming van toepassing is, is er een vergunning opkoopbescherming nodig. Deze vergunning wordt alleen verleend als de woonruimte wordt verhuurd aan eerstegraads of tweedegraadsfamilieleden, de woonruimte voor maximaal 12 maanden wordt verhuurd voor een andere reden dan toeristisch verhuur of u woonruimte verhuurt die onderdeel is van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.

Conclusie

Dit overzicht is vanzelfsprekend niet volledig, maar geeft u wel een idee waar u bij kamerverhuur op moet letten. Wilt u kamers gaan verhuren dan kunnen wij u voorzien van juridisch advies en beoordelen welke regels voor u gelden. Desgewenst kunnen wij u ook adviseren over de met uw huurders op te stellen huurovereenkomsten.

[1] Artikel 1.9 Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021.

[2] De wijken Woensel West, Limbeek Noord, Limbeek Zuid, Bennekel Oost, Doornakkers Oost, Doornakkers West, Hemelrijken en Gildebuurt.

[3] artikel 3 lid 4 onder d Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021

[4] Een omzettingsvergunning is nodig bij woonruimte met een WOZ-waarde lager dan  € 265.000,- die na 12 december 2007 zonder vergunning zijn omgezet in onzelfstandige woonruimte en mits deze omzetting in overeenstemming is met het bestemmingsplan.

[5] (WOZ-waarde zoals vastgesteld op 1 januari 2020, op basis van onroerend goed waarde op 1 januari 2019), zie art. 3.1 Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2021, tweede wijziging.

[6] Het gaat hierbij in beginsel om de volgende WOZ-waarden: Eindhoven <€ 355.000, Tilburg <€ 355.000,-, Den Bosch <€ 260.000

Robin H

    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Het Omgevingsplan
    Lees meer
    Algemene rijksregels en decentrale regels
    Lees meer
    Verhuurders die te hoge huur vragen riskeren bestuurlijke boete
    Lees meer
    De gevolgen van te groot bouwen?
    Lees meer
    Doelen van de Omgevingswet
    Lees meer
    Arbeidsmigranten in het nieuws
    Lees meer
    De Omgevingsvisie
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop overheidsvastgoed  
    Lees meer
    Bezwaar tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur kan lonen
    Lees meer
    Geen UEA bij inschrijving leidt tot uitsluiting
    Lees meer
    Moet de gemeente een ‘kruimelgeval’ vergunnen?
    Lees meer
    Is een welstandsadvies bindend voor de gemeente?
    Lees meer
    Regulering middenhuur: plannen van het kabinet bekend
    Lees meer
    Stikstof: het opkopen van piekbelasters slechts een radertje in grote geheel?
    Lees meer
    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer