Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid

17 jan 2022

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een factsheet gepubliceerd waarin wordt ingegaan op het door de overheid moeten bieden van gelijke kansen wanneer er sprake is van uitgifte van onroerende zaken.

Didam-arrest

Sinds het zogenaamde Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 is er discussie over de wijze waarop overheden een perceel grond of andere onroerende zaken te koop mogen aanbieden aan andere partijen, en of daarbij mogelijkheden bestaan die grond of onroerende zaken exclusief aan een partij te koop aan te bieden. Bij deze transacties kunnen onder meer de aanbestedingsregels (bijvoorbeeld het organiseren van een openbare selectie- en biedprocedure), staatssteunregelgeving (bijvoorbeeld kan gronduitgifte aan een specifieke partij staatssteun opleveren) of regelgeving inzake schaarse rechten (denk bijvoorbeeld aan de Dienstenrichtlijn (schaarse vergunningen) of de naleving van bestuurs- en/of Europeesrechtelijke beginselen zoals het gelijkheidsbeginsel) een rol spelen.

In het Didam-arrest is een oordeel gegeven over de vraag of de overheid een perceel grond exclusief aan een partij te koop mag aanbieden of dat het alle gegadigden een kans moet bieden om het perceel te kopen. De Hoge Raad oordeelt dat overheden onroerende zaken niet langer uitsluitend aan een partij te koop kunnen aanbieden. Ook andere geïnteresseerde partijen krijgen via een openbare selectie de ruimte om mee te bieden. Als redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts een serieuze partij in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak is onderhandse verkoop wel mogelijk. Dit moet dan op grond van objectieve, toetsbare en redelijke  criteria worden vastgesteld. Overheden moeten informatie hierover vooraf bekend maken. Deze verplichtingen volgen uit het gelijkheidsbeginsel, waaraan overheden zijn gebonden. Op dit punt verschilt de positie van overheden van die van een private partij.

Factsheet

In de factsheet wordt een antwoord gegeven op de belangrijkste vragen die het Didam-arrest oproept en de gevolgen hiervan. Een groot deel van de factsheet gaat over in dit stadium vooral voor overheden van belang zijnde hier niet verder behandelde vragen als

  • Aan welke vereisten dient een selectieprocedure te voldoen?
  • Wanneer dient er een selectieprocedure te worden toegepast?
  • Welke selectiecriteria kan een overheidslichaam hanteren?
  • Wanneer kan een overheidslichaam afzien van een selectieprocedure?
  • Wanneer is sprake van ‘slechts één serieuze gegadigde’?
  • De conclusie dat er maar één serieuze gegadigde is, moet op ‘objectieve, toetsbare en redelijke criteria’ worden gebaseerd. Zijn dit dezelfde criteria die een overheidslichaam kan hanteren bij een selectieprocedure?
  • Geldt er een ondergrens voor de plicht om een selectieprocedure toe te passen?
  • De Hoge Raad vult het gelijkheidsbeginsel in door een passende mate van openbaarheid voor te schrijven. Wat is een passende mate van openbaarheid?
  • Welke termijnen kunnen worden gehanteerd?

Enkele van de in de factsheet behandelde vragen en antwoorden die in dit stadium vooral voor marktpartijen van belang zijn worden hier weergeven.

Wat is de reikwijdte van het arrest? Is het arrest ook van toepassing op andere vormen van gronduitgifte?

Uit het arrest volgt dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomst en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. De Hoge Raad oordeelt dat dit dus ook geldt voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het overheidslichaam een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Gelet op deze algemene formulering dient er terdege rekening mee te worden gehouden dat het arrest ook van belang kan zijn voor andere vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, maar ook persoonlijke gebruiksrechten zoals huur, ruil, bruikleen, pacht en andere (aan de ontwikkeling en realisatie van) vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven. De precieze reikwijdte van het arrest zal zich uiteindelijk moeten uitkristalliseren in de jurisprudentie.

Wat betekent het arrest voor reeds verkochte en geleverde onroerende zaken?

Het ligt op dit moment niet voor de hand dat overeenkomsten waarin de door de Hoge Raad voorgestane mededingingsruimte destijds niet is geboden alsnog zonder meer nietig of vernietigbaar zouden zijn. Een en ander zal steeds mede afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. Daarbij zal aannemelijk een rol kunnen spelen dat de verplichting voor overheidslichamen om bij gronduitgifte mededingingsruimte te bieden, voor veel partijen als een nieuwe ontwikkeling wordt gezien.

Wat betekent het arrest voor lopende onderhandelingen?

In gevallen waarin sprake is van lopende onderhandelingen waarbij nog geen overeenkomst tot stand is gekomen (en nog geen selectieprocedure is toegepast die voldoet aan het arrest), ligt het in de rede dat de onderhandelingen door het overheidslichaam waar mogelijk tijdelijk worden opgeschort. Voordat hiertoe wordt besloten, zullen alle relevante omstandigheden in kaart moeten worden gebracht. Hierbij kunnen onder meer goedkeuringsvoorbehouden of andere opschortende/ontbindende voorwaarden van belang zijn.

Gedurende de opschorting van de onderhandelingen zal het overheidslichaam zo nodig een nadere afweging kunnen maken of het genoegzaam kan motiveren dat de beoogde contractuele wederpartij redelijkerwijs als enige serieuze gegadigde is aan te merken op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria (zie hierover nader vraag 7-8). Indien dit het geval is, zal het voornemen tot (onderhandse) verkoop moeten worden gepubliceerd. In deze kennisgeving zal moeten worden gemotiveerd waarom op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat / redelijkerwijs mag worden aangenomen dat alleen deze partij als serieuze gegadigde in aanmerking komt. Zo nodig dient daarbij te worden bepaald of overeengekomen dat in het geval zich toch een andere serieuze gegadigde aandient, alsnog een selectieprocedure wordt gevolgd. Daarbij zal bijzondere aandacht moeten worden gegeven aan de vraag hoe in een dergelijke selectieprocedure een level playing field kan worden gewaarborgd, gelet op de eerdere betrokkenheid van de partij waarmee tot dan toe is onderhandeld.

Kan een overheidslichaam schadeplichtig zijn wegens het afbreken van onderhandelingen omdat het aangaan van een overeenkomst niet in lijn is met het arrest?

Het afbreken van (vergevorderde) onderhandelingen kan onder omstandigheden leiden tot schadeplichtigheid. Partijen zijn evenwel in beginsel vrij lopende onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Voor het kunnen aannemen van die onaanvaardbaarheid geldt volgens vaste rechtspraak een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. Bij de vraag of dat gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt kunnen uiteraard ook  goedkeuringsvoorbehouden of eventueel andere in dit verband relevante opschortende/ontbindende voorwaarden een rol spelen. Veel hangt hier dus af van de concrete omstandigheden van het geval. De vraag of er schadeplichtigheid zou kunnen ontstaan, vereist dus steeds een concrete toetsing.

Wat kunnen overheidslichamen en marktpartijen doen om te voorkomen dat in de toekomst wordt gehandeld in strijd met het Didam-arrest?

Overheidslichamen en marktpartijen zullen gezamenlijk in goed overleg tot een werkwijze moeten komen die strookt met het Didam-arrest. Overheidslichamen die reeds beschikken over een vastgesteld beleid voor het selecteren van partijen voor verkoop van (bebouwde of onbebouwde) onroerende zaken, doen er verstandig aan na te gaan of dit beleid nog in overeenstemming is met het arrest. Zo nodig kunnen zij dit beleid herijken. Overheidslichamen die nog geen selectiebeleid hebben geformuleerd en regelmatig onroerende zaken verkopen, zouden kunnen overwegen een dergelijk beleid te formuleren. Tot slot is het van belang de ontwikkelingen in de rechtspraak waarin nadere duiding wordt gegeven aan het arrest van de Hoge Raad, goed te volgen.

Rik Wevers

 

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer