Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur

15 apr 2022

Huur[beëindigings]bescherming is voor verhuurders in de praktijk vaak een probleem. Dat speelt ook in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. In de regel verhuurt een verhuurder niet rechtstreeks aan arbeidsmigranten. Veelal is sprake van een onder[ver]huurconstructie. Sterker nog; het gebeurt vaak dat er wordt verhuurd aan een bemiddelingsbureau die vervolgens onderverhuurt aan een uitzendbureau die tot slot weer verhuurt aan de arbeidsmigranten. Dat betekent dat een verhuurder vaak minder zicht heeft op de onderverhuurovereenkomsten en de feitelijke bewoners. Wanneer de hoofdhuurovereenkomst beëindigd moet worden, beroepen huurders zich steeds vaker op huurbescherming. Dat is, zeker wanneer de verhuurder bijvoorbeeld een last onder dwangsom heeft ontvangen, een probleem. Verhuurder wordt dan immers door de hond of de kat gebeten. In deze Fact Friday zal ik hier kort op ingaan.

Is sprake van verhuur van woonruimte?

Bij dit soort huurrelaties is de primaire vraag welk huurregime geldt: woonruimte of ‘overige ruimten’ [art. 7:230a BW-ruimten]. Hoewel dat af zal hangen van de concrete huurovereenkomsten en situaties, zal de huurrelatie bij het huisvesten van arbeidsmigranten in de regel onder het woonruimteregime vallen. Eerder oordeelde de rechter daarover, ook in een situatie waarin onderverhuurd werd aan een uitzendbureau:

“Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.”

In dat verband verwijs ik naar een eerdere blog hierover.

Huurbescherming

Uit deze uitspraak valt af te leiden dat in dat geval het woonruimteregime van toepassing is. Dat betekent dat huurder de volledige huurbescherming toekomt. Wat houdt dit in? Dat een verhuurder enkel de huurovereenkomst kan opzeggen wanneer hij aansluiting vindt met een opzeggingsgrond uit de wet. Dit is van dwingend recht. Dat betekent dat daar niet contractueel van kan worden afgeweken. Een bepaling als bijvoorbeeld: “indien verhuurder door de gemeente wordt aangeschreven vanwege strijdig gebruik, kan verhuurder de huurovereenkomst opzeggen” zal geen standhouden bij een rechter.

Dat laat onverlet dat een verhuurder er goed aan doet om de huurovereenkomst zo in te kleden, dat het duidelijk is wat voor huur het betreft en onder welke omstandigheden de huur kan worden beëindigd. Bovendien kan verhuurder de verplichting om over de juiste vergunningen/ontheffingen te beschikken bij huurder leggen. Eventueel kan verhuurder de pijlen dan richten op een ontbinding van de huurovereenkomst.

Huurbeëindigingsbescherming voorkomen?

Daarnaast kan verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst sluiten van [in beginsel] maximaal twee jaar. Het is dan van belang dat die huurovereenkomst ook daadwerkelijk is ingericht als tijdelijke huurovereenkomst. In dat geval, en indien aan enkele aanvullende eisen wordt voldaan, komt huurder geen huurbeëindigingsbescherming toe. Dat laat overigens onverlet dat verhuurder nog wel geconfronteerd kan worden met niet beëindigde onderhuurovereenkomsten.  Maar verhuurder staat in die situatie in ieder geval een stuk sterker.

Relevantie voor de praktijk

Voor de praktijk is met name relevant dat de juiste keuzes gemaakt worden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dát is het moment waarop bepaalde problemen voorkomen kunnen worden. Gelet op het dwingende recht dat geldt voor het woonruimteregime, laat een “onjuist” ingestoken huurovereenkomst zich later vaak moelijker herstellen. Zeker wanneer een bemiddelingsbureau of uitzendbureau de hakken in het zand zetten en aan de andere kant de gemeente dwingt tot ontruiming.

Huisvest u arbeidsmigranten of wordt u geconfronteerd met handhaving door de gemeente of een beëindiging van de huur?

Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.

Rutger Boogers, advocaat / specialist arbeidsmigranten

Rutger Boogers

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer