Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?

20 sep 2021

In diverse blogs heb ik geschreven over het huisvesten van arbeidsmigranten in relatie tot bestemmingsplannen en vergunningen. Dat is ook nog steeds actuele problematiek. Veel gemeenten hebben beleid opgesteld en via paraplubestemmingsplannen wordt het huisvesten van arbeidsmigranten beperkt. Dat leidt er vervolgens ook toe dat er een groot tekort aan woonplekken is ontstaan, zo blijkt ook uit onderzoek waarover de NOS berichtte. Maar er speelt vaak ook een heel ander probleem; de verhuur van panden aan arbeidsmigranten of aan uitzendbureaus. En met name de vraag welk huurregime van toepassing is op de verhuur van een pand via een uitzendbureau aan arbeidsmigranten. Is het woonruimte-regime van toepassing, dan kan het uitzendbureau [en de arbeidsmigrant] aanspraak maken op huurbeëindigingsbescherming. Indien het regime van artikel 7:230a BW [‘overige ruimte’] van toepassing is, heeft het uitzendbureau veel minder bescherming. Dat is voor een verhuurder vaak gunstig bij beëindiging van de huurovereenkomst. Op 17 augustus 2021 heeft de rechtbank Midden-Nederland hierover een voor de praktijk relevant vonnis gewezen.

Feiten: een veelvoorkomende situatie

De situatie die hier aan de orde is, is een vaak voorkomende situatie. Een pandeigenaar sluit een huurovereenkomst met een uitzendbureau die arbeidsmigranten uitzendt. Het uitzendbureau zelf gaat het pand niet gebruiken maar verhuurt het pand aan arbeidsmigranten. Er is dus sprake van een situatie waarin het pand wordt onderverhuurd. Bij dit soort constructies is het dus niet de bedoeling van partijen dat het uitzendbureau zelf het pand gaat betrekken. Dat komt in dit geval ook tot uitdrukking in de huurovereenkomst zelf:

“Huurovereenkomst woonruimte voor korte duur (…)

Nemen het volgende in aanmerking:

(…)

- huurder wenst de woonruimte te huren voor de huisvesting van arbeidsmigranten- verhuurder geeft uitdrukkelijke toestemming aan huurder om de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan.

Wat is nu het geschil tussen partijen? Partijen zijn hier dus de [hoofd]verhuurder [de eigenaar van het pand] en het uitzendbureau [de huurder die onderverhuurt aan arbeidsmigranten]. De verhuurder stelt dat het regime van ‘overige ruimte’, ofwel artikel 7:230a BW, van toepassing is en dat huurder dus geen huurbeëindigingsbescherming toekomt. Het uitzendbureau stelt als huurder dat het woonruimte-regime van toepassing is en dat de huur niet zomaar beëindigd kan worden.

Dit is een discussie die veel vaker speelt en met name voor verhuurders zonder meer van belang is. Indien er immers sprake is van de verhuur van woonruimte is het vaak moeilijk om de huurovereenkomst te beëindigen. Ook in het kader van overeenkomsten van bepaalde tijd. Die moeten namelijk nog steeds opgezegd worden met inachtneming van een rechtsgeldige opzeggingsgrond. Die gronden zijn zeker niet altijd aanwezig.

Wat vindt de rechtbank?

De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde kwalificeert als woonruimte in de zin van artikel 7:232 BW. Daartoe is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een “huurovereenkomst woonruimte”. Vervolgens blijkt uit de inhoud van de huurovereenkomst dat het gehuurde bestemd is “voor de huisvesting van arbeidsmigranten” en verhuurder uitdrukkelijk toestemming geeft aan huurder om “de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan”. De stelling van de verhuurder dat het huurregime van bedrijfsruimte en daarmee artikel 7:230a BW van toepassing is, wordt dus tegengesproken door de inhoud van de huurovereenkomst die verhuurder zelf heeft opgesteld. De huurovereenkomst vermeldt op geen enkel punt dat deze ziet op de huur van bedrijfsruimte. Dit betekent dat partijen een huurovereenkomst woonruimte hebben gesloten.

Vervolgens overweegt de rechtbank:

 “Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.”

Conclusie en relevantie voor de praktijk

Deze uitspraak is relevant voor een alle vastgoedeigenaren die via deze constructie vastgoed verhuren via een onderhuurconstructie. Uit de praktijk blijkt dit een constructie is die met grote regelmaat wordt toegepast. De rechtbank heeft geoordeeld dat deze constructie met de formulering van deze huurovereenkomst leidt tot verhuur van woonruimte. Met huurbescherming voor het uitzendbureau tot gevolg. De verhuurder zal aandacht moeten besteden aan de formulering van de hoofdhuurovereenkomst. Vaak wekt die hoofdhuurovereenkomst al de indruk dat er sprake is van een onderhuurconstructie.

  • Dit is temeer relevant omdat gemeenten steeds vaker optreden tegen de verhuur van panden aan arbeidsmigranten. In de regel wordt de verhuurder in ieder geval als overtreder aangemerkt. Het is dan aan de verhuurder om binnen de door de gemeente gestelde begunstigingstermijn een einde aan de overtreding [dus: de bewoning door arbeidsmigranten] te maken. Indien het uitzendbureau zich beroept op huurbescherming leidt dat tot een probleem; aan de ene kant moet de verhuurder het gebruik van het pand beëindigen aan de andere kant weigert het uitzendbureau het gehuurde te verlaten [feitelijk; de arbeidsmigranten blijven zitten]. De verhuurder zit dan klem en verbeurt dwangsommen met alle gevolgen van dien.

Huisvest u arbeidsmigranten of wordt u geconfronteerd met handhaving door de gemeente of een beëindiging van de huur?

Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (Rutger Boogers, advocaat/specialist arbeidsmigranten) via e-mailadres: boogers@bg.legal of telefoonnummer: 088-1410864.

Rutger Boogers

 

    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Exoneratiebeding vernietigbaar?
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    Vergunningen
    Lees meer
    BG.vastgoed
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Voorkeursrecht gemeenten
    Lees meer
    Project- en gebiedsontwikkeling
    Lees meer
    Omgevingsrecht
    Lees meer