Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?

05 nov 2019

Het huisvesten van arbeidsmigranten krijgt steeds meer aandacht van gemeenten. In veel gemeenten – waaronder de omliggende gemeenten van ’s-Hertogenbosch – is dat zichtbaar. Er wordt nieuw beleid gemaakt. Daarnaast worden voorbereidingsbesluiten of paraplubestemmingsplannen vastgesteld. Dat heeft grote gevolgen voor vastgoedeigenaren die arbeidsmigranten huisvesten. Ook voor eigenaren die verhuren aan een bemiddelaar of onderneming ten behoeve van het vestigen van tijdelijke werknemers, is deze ontwikkeling relevant. Het gaat uiteindelijk om het feitelijke gebruik van de woning. Daarvoor is de eigenaar in de regel verantwoordelijk. Om die reden wordt een eigenaar of verhuurder door de gemeente als overtreder aangemerkt. In deze blog ga ik in op de juridische mogelijkheden van het huisvesten van arbeidsmigranten. Daarnaast geef ik aan wat u als vastgoedeigenaar kan doen op het moment dat u een handhavingsbrief van de gemeente ontvangt.

1. Het bestemmingsplan

 Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Wanneer het bestemmingsplan het huisvesten van arbeidsmigranten toestaat, is een belangrijke hobbel genomen. Waar moet u op letten?

Wat is de bestemming van het pand of het perceel waar de arbeidsmigranten worden gehuisvest?

Indien op het perceel de bestemming ‘wonen’ rust, is het van belang om te bekijken wat binnen die bestemming mogelijk is. Er zijn nog veel [vaak wat oudere] bestemmingsplannen, waarin de navolgende [of daarmee vergelijkbare] planregel is opgenomen:

22..1 Bestemmingsomschrijving

22.1.1. Algemeen

De gronden met de bestemming ‘Wonen ‘zijn bestemd voor:

  1. Wonen;
  2. Aan-huis-verbonden beroepen;
  3. Internetverkoop;
  4. Bed & breakfast;
  5. Aan de woonfunctie ondergeschikte nevenactiviteit uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – nevenactiviteit’;
  6. Een zorgpunt uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘gezondheidszorg’;
  7. Een verkooppunt voor motorbrandstoffen met lpg uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘verkooppunt motorbrandstoffen met lpg’;
  8. Een groothandel uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘groothandel’’;
  9. Ondergeschikte detailhandel bij een groothandel uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’;
  10. Een voor publiek opengestelde tuin uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van groen – wandeltuin’;
  11. Tuinen, parkeervoorzieningen en overige verhardingen, waarbij moet worden voldaan aan het bepaalde in artikel 36;
  12. Water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
  13. Instandhouding en versterking van cultuurhistorische waarden ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument’ of ‘specifieke bouwaanduiding–rijksmonument ‘.

één en ander met de bijbehorende voorzieningen.

In het geval van deze of soortgelijke beschrijving, moet beoordeeld worden wat met ‘wonen’ wordt bedoeld. Wanneer ‘wonen’ niet nader is omschreven in het bestemmingsplan, heeft u een goede kans dat het huisvesten van arbeidsmigranten planologisch is toegestaan. Ik verwijs u in dit kader naar een andere blog van mij over de uitleg van de begrippen ‘wonen’ en ‘woning’ bij arbeidsmigranten. U kunt die blog via deze link lezen. Recent heeft de hoogste bestuursrechter de rechtspraak waarover die blog gaat, nogmaals bevestigd. Via deze link kunt u die uitspraak lezen.

Daarnaast is het van belang om vast te stellen dat er geen algemeen gebruiksverbod geldt voor het vestigen van arbeidsmigranten. Het is daarom van belang om te kijken naar de algemene gebruiksvoorwaarden van het bestemmingsplan.

Tip: bekijk goed de definities van het bestemmingsplan en lees die definities in onderling verband.

Op het perceel is slechts bewoning door ‘één huishouden’ toegestaan, wat dan?

In veel [meer recent vastgestelde] bestemmingsplannen is een ‘woning’ bedoeld om te worden bewoond door ‘één huishouden’. De hoogste bestuursrechter heeft bepaald, dat arbeidsmigranten geen ‘huishouden’ vormen. Via deze link kun u die uitspraak lezen. Van belang is goed te kijken naar de definitie van ‘woning’ en ‘huishouden’. Die definities staan in het bestemmingsplan. Vaak in het hoofdstuk ‘begrippen’. Die definities kunnen per bestemmingsplan verschillen. Het komt in de praktijk voor dat de definitie van een ‘huishouden’ het huisvesten van arbeidsmigranten wel degelijk toelaat.

Tip: wanneer slechts ‘één huishouden’ is toegestaan, bekijk dan goed de definitie van ‘huishouden’ in het bestemmingsplan.

Ik verhuur geen ‘woning’ maar een kantoor of bedrijf?

In het geval u geen woning verhuurt, maar een kantoor of bedrijf, moet goed worden gekeken naar de omschrijving van de bestemming. Het kan zijn dat het huisvesten van arbeidsmigranten niet mogelijk is binnen die bestemming. Dat hangt af van de omschrijving van de bestemming in het bestemmingsplan.

Indien huisvesting van arbeidsmigranten niet mogelijk is, dan kunt u een omgevingsvergunning vragen om de huisvesting alsnog mogelijk te maken. Ook zijn er mogelijkheden om een tijdelijke vergunning te krijgen.

Tip: bij het huisvesten van arbeidsmigranten in een kantoor of bedrijf, bekijk dan goed de omschrijving van een kantoor of bedrijf. Is er sprake van strijdig gebruik? Bekijk dan de mogelijkheid om een (tijdelijke) omgevingsvergunning aan te vragen.

Het bestemmingsplan is gewijzigd en de bewoning door arbeidsmigranten is in strijd met het nieuwe bestemmingsplan?

In dat geval kunt u zich mogelijk beroepen op het overgangsrecht van het bestemmingsplan. Dat betekent dat het gebruik dat was toegestaan onder het vorige bestemmingsplan, mag worden voortgezet.

Dit is een heel belangrijk argument om aan te voeren. Zoals ik al aangaf is het vestigen van arbeidsmigranten in wat oudere bestemmingsplannen vaak toegestaan. Met een beroep op het overgangsrecht kunt u aangeven dat het gebruik mag worden voortgezet. U moet daar zelf het bewijs van aanleveren.

Tip: het overgangsrecht kan de strijdige situatie ongedaan maken

2. Het voorbereidingsbesluit

 Veel gemeenten starten een project om de huisvesting van arbeidsmigranten in kaart te brengen. Omdat gemeenten niet willen dat er nieuwe gevallen bijkomen, kunnen zij een voorbereidingsbesluit nemen.

Wanneer dat het geval is, moet u goed kijken wat in dat voorbereidingsbesluit is bepaald. In de regel ziet een voorbereidingsbesluit namelijk op nieuwe gevallen. Dus niet op bestaande gevallen. Met andere woorden: een gemeente kan u in dat geval niet aanschrijven omdat u al vóór de vaststelling van het voorbereidingsbesluit arbeidsmigranten had gehuisvest.

Ook hier geldt bovendien in de regel overgangsrecht. Bekijk dus of uw situatie onder het overgangsrecht valt.

Tip: bekijk goed wanneer het voorbereidingsbesluit in werking is getreden. Bekijk ook eventueel overgangsrecht.

3. Een paraplubestemmingsplan

 In de praktijk worden vaak zogenoemde ‘paraplubestemmingsplannen’ vastgesteld. Dat betekent dat er een bestemmingsplan wordt vastgesteld dat voor een hele gemeente geldt. In de regel geldt een bestemmingsplan maar voor een deel van een gemeente: bijvoorbeeld het buitengebied of het centrum.

In zo’n paraplubestemmingsplan kan één specifiek onderwerp voor de gehele gemeente worden geregeld, bijvoorbeeld het huisvesten van arbeidsmigranten.

Ook hiervoor geldt dat een beroep op het overgangsrecht mogelijk slaagt.

Tip: Bekijk of de huisvesting onder het overgangsrecht

4. Gemeentelijk beleid

 Vaak gaat aan het vaststellen van een bestemmingsplan of voorbereidingsbesluit nieuw beleid vooraf. Tegen het vaststellen van dat beleid kunt u geen bezwaar maken of beroep instellen. Wel kunt u dat beleid soms aan de kaak stellen in een procedure over bijvoorbeeld een omgevingsvergunning.

Een gemeente heeft veel beleidsvrijheid. Het is dus van belang om nieuw beleid in de gaten te houden. Indien beleid is vastgesteld moet de gemeente [behoudens uitzonderingen] dat beleid ook volgen.

Vaak staat in beleid heel concreet wat wél en niet is toegestaan wat betreft het huisvesten van arbeidsmigranten. Soms is in beleid bepaald dat er maar één of twee woningen per straat verhuurd mogen worden aan arbeidsmigranten. Of dat op bedrijventerreinen geen huisvesting van arbeidsmigranten is toegestaan. Het beleid bepaalt vaak  concreet wat wel en niet is toegestaan.

Is er geen beleid? Dan gelden er minder regels. Het is dan zaak om te bekijken of een gemeente niet willekeurig handelt. Bijvoorbeeld door in de ene woning wel huisvesting van arbeidsmigranten toe te staan en in de andere [vergelijkbare] woning niet. Beleid is juist bedoeld om dergelijke willekeur tegen te gaan.

Tip: het beleid bepaalt vaak heel concreet wat is toegestaan ten aanzien van het huisvesten van arbeidsmigranten.

5. Een exploitatievergunning

 Er zijn gemeenten die een exploitatievergunning eisen voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Dat is een relatief nieuw fenomeen.

Dat betekent dat, ook wanneer het gebruik niet in strijd is met het bestemmingsplan, een extra vergunning nodig is.

Die exploitatievergunning is geregeld in de Algemene plaatselijke verordening [APV]. In die APV staat aan welke eisen een aanvraag moet voldoen. Vaak staan ook de weigeringsgronden in de APV.

Of gemeenten via deze weg aanvullende eisen mogen stellen aan het huisvesten van arbeidsmigranten, is nog maar de vraag. Veel zal afhangen van de concrete eisen en bedoeling van de gemeente.

Tip: soms heeft u voor het huisvesten van arbeidsmigranten een aanvullende vergunning nodig: een exploitatievergunning.

6. Huisvestingsverordening

 Vaak hebben gemeenten ook specifieke regels opgenomen in een huisvestingsverordening. Vaak zijn daar regels in opgenomen over het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad. Ook kan in een dergelijke verordening worden bepaald dat er een vergunning nodig is voor het huisvesten van arbeidsmigranten.

Tip: beoordeel of in een huisvestingsverordening aanvullende voorwaarden zijn opgenomen.

7. Handhaving

 Wanneer een gemeente constateert dat u in strijd handelt met het bestemmingsplan [of beheersverordening] kan de gemeente handhavend optreden.

Dat betekent dat u een brief ontvangt van de gemeente. Meestal eerst een vooraankondiging. Daarin staat dat u handelt in strijd met het bestemmingsplan.

Tegen een vooraankondiging kunt u een zienswijze indienen. Dat is een brief waarin u aangeeft waarom u het niet eens bent met die vooraankondiging. De gemeente kan met die argumenten in de verdere besluitvorming rekening houden.

Mocht het uiteindelijk tot een handhavingsbesluit komen, dan kunt u daartegen in bezwaar gaan. Let dan goed op de termijnen: te laat is te laat. In dat besluit staat dat u de overtreding voor een bepaalde datum moet beëindigen. Doet u dat niet, dan verbeurt u dwangsommen. Die dwangsommen kunnen in de tienduizenden euro’s of meer lopen.

 Tip: bij handhaving moet u tijdig bezwaar maken. Het is ook verstandig om een zienswijze in te dienen tegen de vooraankondiging handhaving.

8. Conclusie

 Bij het huisvesten van arbeidsmigranten komen veel facetten kijken. In deze blog is een aantal aspecten benoemd. Maar er gelden meer regels, bijvoorbeeld ten aanzien van brandveiligheid. Bij steeds meer gemeenten heeft dit prioriteit. Er worden daarom steeds vaker handhavingstrajecten opgestart. Het is zaak om daar adequaat op te reageren. De financiële belangen zijn vaak groot.

Bent u geconfronteerd met een handhavingsbesluit of een voornemen daartoe?

Of wil u meer informatie over het huisvesten van arbeidsmigranten?

Neemt u dan contact met mij op.

Rutger Boogers, Advocaat omgevingsrecht

boogers@bg.legal

+31 (0)88 141 08 64

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Advocaat-stagiaire/medewerker Vastgoed- en Omgevingsrecht
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    VACATURE Juridisch medewerker / advocaat-stagiaire Vastgoedrecht
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    De Juridische Afdeling: Legal as-a-Service
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Vastgoed
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer