Omgevingsrecht

Juridisch advies over ruimte, natuur, milieu en ontwikkeling

Heeft u een omgevingsvergunning nodig, wijkt uw plan af van het omgevingsplan of loopt u vast in een procedure bij de gemeente? De advocaten omgevingsrecht van BG.legal begeleiden overheden, projectontwikkelaars, ondernemers en particulieren bij vergunningen, omgevingsplannen, natuur- en milieuvraagstukken, bezwaar- en beroepsprocedures en ruilverkaveling. Wij vertalen een technisch en gevoelig rechtsgebied naar heldere keuzes en een werkbare route naar realisatie.

Het omgevingsrecht regelt het gebruik en de inrichting van de fysieke leefomgeving. Het omvat regels over grondgebruik, waterbeheer, natuur, luchtkwaliteit, bouwen, milieu en landschap. Dit rechtsgebied raakt vrijwel ieder ruimtelijk initiatief, van woningbouw tot herstructurering van het buitengebied. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het speelveld fundamenteel veranderd.

In het kort

• Het omgevingsrecht bepaalt wat waar mag en onder welke voorwaarden in de fysieke leefomgeving.
• De Omgevingswet (sinds 1 januari 2024) bundelt tientallen oude wetten in één stelsel.
• Voor de meeste initiatieven is een omgevingsvergunning of een melding nodig.
• Wilt u afwijken van het omgevingsplan, dan verloopt dat vaak via een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit).
• BG.legal adviseert zowel de overheid als de initiatiefnemer, en kent daardoor beide kanten van de tafel. 

Wat regelt de Omgevingswet? 

De Omgevingswet bundelt tientallen wetten en regelingen, waaronder de Wet ruimtelijke ordening, de Wabo, de Waterwet en delen van de milieuwetgeving. Centraal staat het streven naar meer samenhang, snellere procedures en meer ruimte voor lokaal maatwerk. 

Voor u als initiatiefnemer of overheid betekent dat concreet drie dingen.

• Eén loket, één vergunning. Via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) vraagt u toestemming aan. In één omgevingsvergunning kunnen meerdere activiteiten worden gebundeld. U bepaalt als initiatiefnemer zelf voor welke activiteiten u de vergunning aanvraagt.
• Eén omgevingsplan per gemeente. Elke gemeente stelt één omgevingsplan op dat de oude bestemmingsplannen vervangt. Gemeenten bouwen dat plan gefaseerd op; hiervoor geldt een overgangsperiode die tot 2032 loopt. Tot die tijd werkt een gemeente met een tijdelijk deel van het omgevingsplan.
• De knip in de bouwvergunning. Een bouwplan wordt voortaan op twee losse sporen getoetst: een technische toets aan de bouwkwaliteit en een ruimtelijke toets aan de regels van het omgevingsplan. Deze twee kunnen apart worden aangevraagd en beoordeeld.

Elke gemeente stelt één omgevingsplan op dat het oude bestemmingsplan vervangt. Dit plan bevat regels over toelaatbare activiteiten, vergunningplichten en meldingsverplichtingen. Initiatiefnemers kunnen te maken krijgen met vergunningen voor zogeheten omgevingsplanactiviteiten (OPA's), waaronder bouwen, gebruikswijziging en milieubelastende handelingen. De BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) wordt in de praktijk vaak gebruikt om van het omgevingsplan af te wijken zonder dat direct een wijziging van dat plan nodig is.

Onze expertise in omgevingsrecht 

De advocaten omgevingsrecht van BG.legal adviseren dagelijks over de volle breedte van het rechtsgebied. Wij staan drie groepen bij, elk met een eigen belang en een eigen tempo.

• Overheden bij het opstellen en toetsen van omgevingsplannen en vergunningbesluiten en BOPA's; 
• Projectontwikkelaars bij ruimtelijke initiatieven, van conceptontwikkeling tot juridische realisatie; 
• Particulieren en ondernemers bij vergunningsaanvragen, zienswijzen en bezwaarprocedures. 

Wij begeleiden u bij: 

• Aanvragen en procedures voor omgevingsvergunningen; 
• Beoordeling van vergunningplicht, meldingsplicht of vergunningvrijheid; 
• Geschillen over gebruiksfuncties of lokale planregels; 
• Strategisch omgevingsmanagement bij gebiedsontwikkeling. 

Omdat wij zowel overheden als initiatiefnemers bijstaan, kennen wij het besluitvormingsproces van binnenuit. Dat helpt om vooraf in te schatten waar een aanvraag op vastloopt en hoe u dat voorkomt.

Waar het in de praktijk misgaat

Vertraging ontstaat zelden tijdens de inhoudelijke beoordeling. Ze ontstaat in de voorbereiding. De drie oorzaken die wij het vaakst zien:

1. Een onvolledige aanvraag. Ontbrekende stukken schorten de termijn op en zetten het hele proces stil.
2. De verkeerde route gekozen. Een wijziging van het omgevingsplan waar een BOPA had volstaan, of andersom, kost maanden.
3. Natuur en stikstof te laat in beeld. Wat achteraf als een verrassing komt, had aan de voorkant onderzocht moeten worden.

Ruilverkaveling: efficiënte inrichting van het landelijk gebied 

Bij ruilverkaveling worden gronden herverdeeld tussen eigenaren om tot een efficiëntere inrichting van het buitengebied te komen. Dit proces is complex en raakt aan privaatrecht, bestuursrecht en ruimtelijke ordening. De juridische basis ligt in de Wet inrichting landelijk gebied. 

BG.legal adviseert zowel overheden als grondeigenaren bij ruilverkavelingsprojecten. Wij werken daarbij nauw samen met andere betrokken deskundigen, zoals rentmeesters en planologen. 

Praktisch, strategisch en juridisch sterk 

Omgevingsrecht is breed, technisch én gevoelig. Of u nu een overheidsorgaan bent, een ontwikkelaar of particuliere initiatiefnemer: wij zorgen voor heldere, juridische begeleiding op maat.  Geen dik rapport vol details, maar duidelijke scenario's met heldere keuzes, zodat u op elk moment weet wat er speelt en waarom een bepaalde stap nodig is.

Veelgestelde vragen over omgevingsrecht

Wat is omgevingsrecht?

Omgevingsrecht is het rechtsgebied dat het gebruik en de inrichting van de fysieke leefomgeving regelt. Het gaat over bouwen, grondgebruik, milieu, natuur, water, geluid en landschap. Sinds 1 januari 2024 is het grotendeels gebundeld in de Omgevingswet.

Wanneer heb ik een omgevingsvergunning nodig?

Zodra uw activiteit door de wet of het omgevingsplan vergunningplichtig is gemaakt, bijvoorbeeld bij bouwen, een gebruikswijziging of een milieubelastende activiteit. Omdat het omgevingsplan lokaal maatwerk bevat, kan de vergunningplicht per locatie verschillen. Laat dit vooraf beoordelen.

Hoe lang duurt een omgevingsvergunning?

Bij de reguliere procedure beslist de gemeente binnen 8 weken na een volledige aanvraag, met een eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. Voor sommige aanvragen geldt een uitgebreide voorbereidingsprocedure. De beslistermijn bedraagt in die gevallen in beginsel 26 weken. De termijn start pas als uw aanvraag compleet is.

Krijg ik automatisch een vergunning als de gemeente te laat beslist?

Nee. Sinds 1 januari 2024 bestaat de vergunning van rechtswege niet meer bij de reguliere procedure. Beslist de gemeente niet op tijd, dan stelt u haar in gebreke; daarna kan een dwangsom en beroep volgen.

Wat is het verschil tussen een OPA en een BOPA?

Een omgevingsplanactiviteit (OPA) is een activiteit die het omgevingsplan regelt. Past uw plan binnen het omgevingsplan, dan is het een binnenplanse OPA. Wijkt het ervan af, dan is een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) nodig om die afwijking toe te staan.

Wie kan bezwaar maken tegen een omgevingsvergunning?

Iedere belanghebbende, dus degene wiens belang rechtstreeks bij het besluit is betrokken, zoals een omwonende, ondernemer of belangenorganisatie. Bij de reguliere procedure geldt een bezwaartermijn van zes weken na bekendmaking.

Is een omgevingsvergunning hetzelfde als een bouwvergunning?

Niet helemaal. De vroegere bouwvergunning is opgegaan in de omgevingsvergunning. Onder de Omgevingswet wordt een bouwplan bovendien op twee sporen getoetst: een technische bouwtoets en een ruimtelijke toets aan het omgevingsplan.

Heeft u vragen over de toepassing van het omgevingsrecht of loopt u tegen een ruimtelijke procedure aan? Neem contact op met onze specialisten voor deskundig en praktisch advies.