Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!

22 mrt 2021
Inleiding

Het coronavirus heeft een enorme impact op veel ondernemers in Nederland. Sinds de uitbraak zijn er de nodige uitspraken gepubliceerd, waarin de kantonrechter een tijdelijke huurkorting toepast. In de rechtspraak is tot op heden bij de berekening van de huurkorting geen rekening gehouden met ontvangen overheidssteun, zoals de TVL-regeling. De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam brengt hier in zijn uitspraak van 9 maart 2021 verandering in.

Wat was er aan de hand?

Hotel V huurt van verhuurder IJboulevard een hotel op twee locaties in Amsterdam. Sinds de uitbraak van het coronavirus kampt het hotel met een enorme omzetdaling. Hotel V meent dat zij recht heeft op een aanpassing van de huurprijs. Dit nu de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt en vordert met terugwerkende kracht aanpassing van de oorspronkelijke huurprijs. De verhuurder verweert zich tegen deze vordering. De verhuurder stelt onder meer dat rekening behoort te worden gehouden met de ontvangen overheidssteun.

Wat oordeelt de rechter?

De kantonrechter stelt vast dat de toeristenstroom het afgelopen jaar vrijwel volledig is opgedroogd. Dit als gevolg van de wereldwijde pandemie. De kantonrechter komt om die reden tot de conclusie dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt, waardoor een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht. Kortom, de huurprijs wordt tijdelijk gekort. Tot zover is deze uitspraak in lijn met de huidige koers in de rechtspraak.

Hotel V heeft – met haar omzetcijfers over 2019 – onderbouwd dat haar omzet door de crisis met 75% is gedaald. In tegenstelling tot bijvoorbeeld het eerdere vonnis van de Rechtbank Den Haag van 21 januari 2021. Hierin betrekt de kantonrechter in deze uitspraak de ontvangen TVL (tegemoetkoming vaste lasten) wél in de verlaging van de huurprijs. De kantonrechter telt de ontvangen tegemoetkoming op bij de behaalde omzet en berekent op die wijze te verstrekken huurkorting. De kantonrechter berekent de gewijzigde huurprijs als volgt:

Oorspronkelijke huurprijs – (percentage omzetderving ÷ 2)

De gedachte hierachter is dat de wijziging van de oorspronkelijke huurprijs met een omzetdaling van 100% in beginsel 50% is. Dit is in lijn met de huidige opvattingen in de rechtspraak. Een lagere omzetdaling moet dus in beginsel leiden tot een lagere huurprijskorting. In het geval van een omzetdaling van 75% is de huurprijsvermindering derhalve 37,5%.

Een redelijke uitkomst?

In een eerdere blog heb ik besproken dat het verweer van verhuurders, dat de ontvangen overheidssteun moet worden verwerkt in de huurkorting, veelvuldig wordt gepasseerd. Het is goed om te zien dat de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam de ontvangen TVL wél meeneemt in de huurprijskorting.

Door alleen met de omzetcijfers van 2019 rekening te houden kan dit in de gegeven omstandigheden leiden tot een vertekend beeld. Wat nu als 2019 een topjaar was en het daardoor lijkt alsof de omzet over 2020 met een gigantisch percentage is gedaald, terwijl dit een stuk genuanceerder is als men naar de afgelopen vijf jaren kijkt? De kantonrechter beschouwt het jaar 2019 als ‘normaal jaar’ nu het hotel dit ter zitting heeft aangevoerd en door de verhuurder onvoldoende is weersproken. Een les voor de praktijk om hier kritisch op te zijn.

Het is verder de vraag of dat de ontvangen TVL wel dient te worden opgeteld bij de omzetcijfers van de betreffende periode. Het lijkt mij zuiverder om de ontvangen tegemoetkoming – die uitdrukkelijk bedoeld is voor de ondersteuning bij de betaling van de vaste lasten – af te trekken van de oorspronkelijke huurprijs en over het restant een huurkorting los te laten. Of de rechtspraak hier ook zo over denkt zal de toekomst uitwijzen.

Tot slot merk ik op dat de rechter oordeelt dat de eventuele boetes, wettelijke rente of incassokosten niet verschuldigd zijn, nu de huurprijs met terugwerkende kracht gewijzigd is. Zoals ook in dit blog opgemerkt vraag ik mij af of dit wel zo redelijk is. In veel gevallen is het namelijk de huurder die – eenzijdig – bepaalt om de volledige huurprijs in te houden. Als achteraf blijkt dat zij in veel gevallen 50% of meer dient te betalen en zij dit niet heeft gedaan, dan lijkt mij het toewijzen van een gematigde boete meer dan redelijk.

Heeft u meer vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor uw huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.

Michael de Marco

 

 

 

    Contact

      Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
      Lees meer
      Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Legal Department as-a-Service
      Lees meer
      Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
      Lees meer
      Transformatie van kantoren naar woningen
      Lees meer
      Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
      Lees meer
      De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
      Lees meer
      Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
      Lees meer
      Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
      Lees meer
      Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
      Lees meer
      Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
      Lees meer
      Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
      Lees meer
      Ontruiming van een woning na overlijden?
      Lees meer
      Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
      Lees meer
      Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
      Lees meer
      Huurkorting vanwege corona toegewezen!
      Lees meer
      Weet bij nieuwbouw van de BENG!
      Lees meer
      Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
      Lees meer
      Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
      Lees meer
      Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
      Lees meer
      Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
      Lees meer
      Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
      Lees meer
      Huisvesting arbeidsmigranten
      Lees meer
      Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
      Lees meer
      Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
      Lees meer
      Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
      Lees meer
      Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
      Lees meer
      Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
      Lees meer
      Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
      Lees meer
      Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
      Lees meer
      Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
      Lees meer
      Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
      Lees meer
      Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
      Lees meer
      Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
      Lees meer
      Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
      Lees meer
      De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
      Lees meer
      Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
      Lees meer
      Lees meer
      Overmacht in de bouw door corona
      Lees meer
      Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
      Lees meer
      Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
      Lees meer
      De gevolgen van het coronavirus voor de huurovereenkomst
      Lees meer
      Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
      Lees meer
      Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
      Lees meer
      Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
      Lees meer
      Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
      Lees meer
      Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
      Lees meer
      Exoneratiebeding vernietigbaar?
      Lees meer
      Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
      Lees meer
      Legale belastingontwijking kan reden zijn voor bank om klantrelatie te beëindigen
      Lees meer
      Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
      Lees meer
      Een beroep op het vertrouwensbeginsel: koerswijziging in de jurisprudentie
      Lees meer
      Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
      Lees meer
      De taalkundige uitleg van de Earn-Out
      Lees meer
      Handelsregisterwet wordt gewijzigd
      Lees meer
      BG.vastgoed
      Lees meer
      Vastgoed
      Lees meer
      Huurrecht
      Lees meer
      Project- en gebiedsontwikkeling
      Lees meer
      Omgevingsrecht
      Lees meer
      Bouwrecht
      Lees meer
      Appartementsrecht
      Lees meer
      Pandrecht
      Lees meer
      Hypotheekrecht
      Lees meer