Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
Inleiding
Het coronavirus heeft een enorme impact op veel ondernemers in Nederland. Sinds de uitbraak zijn er de nodige uitspraken gepubliceerd, waarin de kantonrechter een tijdelijke huurkorting toepast. In de rechtspraak is tot op heden bij de berekening van de huurkorting geen rekening gehouden met ontvangen overheidssteun, zoals de TVL-regeling. De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam brengt hier in zijn uitspraak van 9 maart 2021 verandering in.
Wat was er aan de hand?
Hotel V huurt van verhuurder IJboulevard een hotel op twee locaties in Amsterdam. Sinds de uitbraak van het coronavirus kampt het hotel met een enorme omzetdaling. Hotel V meent dat zij recht heeft op een aanpassing van de huurprijs. Dit nu de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt en vordert met terugwerkende kracht aanpassing van de oorspronkelijke huurprijs. De verhuurder verweert zich tegen deze vordering. De verhuurder stelt onder meer dat rekening behoort te worden gehouden met de ontvangen overheidssteun.
Wat oordeelt de rechter?
De kantonrechter stelt vast dat de toeristenstroom het afgelopen jaar vrijwel volledig is opgedroogd. Dit als gevolg van de wereldwijde pandemie. De kantonrechter komt om die reden tot de conclusie dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid vormt, waardoor een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht. Kortom, de huurprijs wordt tijdelijk gekort. Tot zover is deze uitspraak in lijn met de huidige koers in de rechtspraak.
Hotel V heeft – met haar omzetcijfers over 2019 – onderbouwd dat haar omzet door de crisis met 75% is gedaald. In tegenstelling tot bijvoorbeeld het eerdere vonnis van de Rechtbank Den Haag van 21 januari 2021. Hierin betrekt de kantonrechter in deze uitspraak de ontvangen TVL (tegemoetkoming vaste lasten) wél in de verlaging van de huurprijs. De kantonrechter telt de ontvangen tegemoetkoming op bij de behaalde omzet en berekent op die wijze te verstrekken huurkorting. De kantonrechter berekent de gewijzigde huurprijs als volgt:
Oorspronkelijke huurprijs – (percentage omzetderving ÷ 2)
De gedachte hierachter is dat de wijziging van de oorspronkelijke huurprijs met een omzetdaling van 100% in beginsel 50% is. Dit is in lijn met de huidige opvattingen in de rechtspraak. Een lagere omzetdaling moet dus in beginsel leiden tot een lagere huurprijskorting. In het geval van een omzetdaling van 75% is de huurprijsvermindering derhalve 37,5%.
Een redelijke uitkomst?
In een eerdere blog heb ik besproken dat het verweer van verhuurders, dat de ontvangen overheidssteun moet worden verwerkt in de huurkorting, veelvuldig wordt gepasseerd. Het is goed om te zien dat de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam de ontvangen TVL wél meeneemt in de huurprijskorting.
Door alleen met de omzetcijfers van 2019 rekening te houden kan dit in de gegeven omstandigheden leiden tot een vertekend beeld. Wat nu als 2019 een topjaar was en het daardoor lijkt alsof de omzet over 2020 met een gigantisch percentage is gedaald, terwijl dit een stuk genuanceerder is als men naar de afgelopen vijf jaren kijkt? De kantonrechter beschouwt het jaar 2019 als ‘normaal jaar’ nu het hotel dit ter zitting heeft aangevoerd en door de verhuurder onvoldoende is weersproken. Een les voor de praktijk om hier kritisch op te zijn.
Het is verder de vraag of dat de ontvangen TVL wel dient te worden opgeteld bij de omzetcijfers van de betreffende periode. Het lijkt mij zuiverder om de ontvangen tegemoetkoming – die uitdrukkelijk bedoeld is voor de ondersteuning bij de betaling van de vaste lasten – af te trekken van de oorspronkelijke huurprijs en over het restant een huurkorting los te laten. Of de rechtspraak hier ook zo over denkt zal de toekomst uitwijzen.
Tot slot merk ik op dat de rechter oordeelt dat de eventuele boetes, wettelijke rente of incassokosten niet verschuldigd zijn, nu de huurprijs met terugwerkende kracht gewijzigd is. Zoals ook in dit blog opgemerkt vraag ik mij af of dit wel zo redelijk is. In veel gevallen is het namelijk de huurder die – eenzijdig – bepaalt om de volledige huurprijs in te houden. Als achteraf blijkt dat zij in veel gevallen 50% of meer dient te betalen en zij dit niet heeft gedaan, dan lijkt mij het toewijzen van een gematigde boete meer dan redelijk.
Heeft u meer vragen over de gevolgen van de coronacrisis voor uw huurovereenkomst? Neem dan gerust vrijblijvend contact op.
