Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging

05 mrt 2021

Op 1 januari 2022 gaat het toezicht op de bouw en de controle of gebouwd wordt conform het Bouwbesluit ingrijpend wijzigen. Op dit moment wordt de toetsing van aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwen en de controle tijdens de bouw uitgevoerd door het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht. Per 1 januari aanstaande verandert dat met de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. Naast het feit dat een aantal bouwwerken dan niet meer aan het Bouwbesluit getoetst hoeven te worden zal een nieuw stelsel van toezicht ingevoerd worden, waarbij (private) kwaliteitsborgers de bouwkwaliteit gaan toetsen.

Deze kwaliteitsborgers krijgen van zogenaamde instrumentaanbieders toestemming om op basis van een vaste beoordelingssystematiek (instrumenten) de kwaliteit van bouwwerken te toetsen en te borgen. De vergelijking met de APK-keuring voor auto’s gaat op. De Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (vergelijkbaar met de RDW bij APK) voert het toezicht op de keten uit. Bij de oplevering van een bouwwerk geeft de kwaliteitsborger een verklaring af waaruit blijkt dat “een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat” dat het bouwwerk aan het Bouwbesluit voldoet.

Gemeente

De rol van de gemeente is echter niet uitgespeeld. De gemeente blijft namelijk verantwoordelijk voor het toezicht op bestaande bouw en de veiligheid van de omgeving. Ook blijft het College van B&W het bevoegd gezag voor het verlenen van vergunningen. Met de door de kwaliteitsborger afgegeven verklaring (certificaat) legt de vergunninghouder inhoudelijk verantwoording af aan het gemeentebestuur als bevoegd gezag. Daarvoor zijn twee momenten.

Ten eerste door het inleveren van een risicobeoordeling vóór de aanvang van de bouw en op de tweede plaats door het inleveren van het bouwdossier na afloop van het bouwtraject. Op basis van de ingeleverde risicobeoordeling kan het bevoegd gezag zo nodig ingrijpen en zijn handhavende taak uitoefenen. Dat zal dan gebeuren op basis van een beoordeling van de ingeleverde risicoanalyse en het bijbehorende borgingsplan. De gemeente kan de bouw dan nog steeds stil leggen. Aangezien het opleverdossier (inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger) ten minste tien werkdagen voor de beoogde ingebruikname van het pand ingediend moet zijn bij de gemeente kan ook nog een verbod opgelegd worden om het pand in gebruik te nemen.

Tien dagen na de gereedmelding van de bouw wordt het bouwwerk aangemerkt als een bestaande bouw (ervan uitgaande dat de gemeente geen reden ziet de ingebruikname tegen te houden). Dan zal de bouw moeten voldoen aan het niveau voor bestaande bouw dat geldt op grond van het Bouwbesluit 2012 en na inwerkingtreding van de Omgevingswet (naar verwachting ook per 1 januari 2022) op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Bescherming opdrachtgever

Naast de publiekrechtelijke wijzigingen leidt de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen ook tot betere bescherming van de opdrachtgever/consument. Bij de oplevering van een bouw gaat het risico over van de aannemer op de opdrachtgever. Op dit moment is in het Burgerlijk Wetboek bepaald dat de aannemer dan ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering van de bouw redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze aansprakelijkheid van de aannemer wordt uitgebreid in die zin dat de aannemer ook aansprakelijk is voor bij de oplevering niet ontdekte gebreken, zogenaamde verborgen gebreken (artikel 7:758 lid 4 BW). Vóór en tijdens de bouw zal de aannemer ook moeten waarschuwen voor fouten in het ontwerp dat een architect bijvoorbeeld heeft opgesteld in opdracht van de opdrachtgever. De aannemer zal de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moeten geven en zal ook tijdig moeten wijzen op mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de aannemingsovereenkomst.

Op dit moment kent het Burgerlijk Wetboek voor de opdrachtgever al de mogelijkheid om onder behoud van zijn recht op oplevering van het bouwwerk, maximaal 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn en dit bedrag in de plaats van aan de aannemer te betalen in depot te storten bij een notaris. Deze mogelijkheid zal onder de nieuwe wet worden uitgebreid met een verplichting van de aannemer de opdrachtgever hierover te informeren.

Ook zal de notaris het depotbedrag pas mogen uitbetalen aan de aannemer als die een schriftelijk bewijs aan de notaris heeft overgelegd waaruit blijkt dat de aannemer de opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht en de opdrachtgever niet heeft aangegeven het depot aan te willen houden. Verder wordt een informatieverplichting van de aannemer ingevoerd om de opdrachtgever te wijzen op het al dan niet aanwezig zijn van een verzekering of financiële zekerheid. Tenslotte dient de aannemer bij de oplevering van de bouw een compleet bouwdossier aan de opdrachtgever te overhandigen. Dat dossier moet volledig inzicht verschaffen in de nakoming van de overeenkomst en de uitgevoerde werkzaamheden.

Tot slot

Dit alles moet ertoe leiden dat de kwaliteit van bouwwerken verbetert en de positie van de opdrachtgever versterkt wordt. De noodzaak tot het verbeteren van de bouwkwaliteit vloeit voort uit steeds hogere kwaliteitseisen waaraan steeds minder marktpartijen kunnen of willen voldoen. Ook is de complexiteit van het bouwproces toegenomen en is de rolverdeling versnipperd waardoor vaak niet duidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is. De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen moet daar verbetering in brengen.

Kim Albert

    Als VOF inschrijven op een aanbesteding: let op het UEA!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Structureel te laat betalen is een grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst
    Lees meer
    Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
    Lees meer
    BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: pas op met kortdurend verblijf!
    Lees meer
    Drinkwaterbedrijven zijn geen onderneming
    Lees meer
    Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
    Lees meer
    Aanbesteding: procentuele korting is geen eenmalige korting
    Lees meer
    Wetsvoorstel goed verhuurderschap ingediend!
    Lees meer
    Duidelijkheid rondom waarschuwingsplicht van de aannemer bij meerwerk
    Lees meer
    Verwijzing in bestemmingsplan naar beleidsregels moet voldoende concreet zijn
    Lees meer
    Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
    Lees meer
    Wettelijke eisen voor verduurzaming huurwoningen
    Lees meer
    Aanscherping waarschuwingsplicht meerwerk
    Lees meer
    (Ver)huurder kantoorgebouw, voldoet u al aan de energielabel C verplichting?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten
    Lees meer
    De huisvesting van Oekraïense vluchtelingen
    Lees meer
    Trage betalingen leveren spanning op binnen de bouwsector
    Lees meer
    Huur en aanbesteden
    Lees meer
    Zonne-energie in beschermde dorps- of stadsgezichten en monumenten
    Lees meer
    Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
    Lees meer
    Risico’s afdekken tegen prijsstijgingen bouw
    Lees meer
    Aanpak woonoverlast aan de hand van de escalatieladder
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Deel 2: de Omgevingsvisie
    Lees meer
    WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
    Lees meer
    Deel 1: doel en opbouw van de Omgevingswet
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed & Omgeving
    Lees meer
    Bouwrecht
    Lees meer