Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging

05 mrt 2021

Op 1 januari 2022 gaat het toezicht op de bouw en de controle of gebouwd wordt conform het Bouwbesluit ingrijpend wijzigen. Op dit moment wordt de toetsing van aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwen en de controle tijdens de bouw uitgevoerd door het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht. Per 1 januari aanstaande verandert dat met de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. Naast het feit dat een aantal bouwwerken dan niet meer aan het Bouwbesluit getoetst hoeven te worden zal een nieuw stelsel van toezicht ingevoerd worden, waarbij (private) kwaliteitsborgers de bouwkwaliteit gaan toetsen.

Deze kwaliteitsborgers krijgen van zogenaamde instrumentaanbieders toestemming om op basis van een vaste beoordelingssystematiek (instrumenten) de kwaliteit van bouwwerken te toetsen en te borgen. De vergelijking met de APK-keuring voor auto’s gaat op. De Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (vergelijkbaar met de RDW bij APK) voert het toezicht op de keten uit. Bij de oplevering van een bouwwerk geeft de kwaliteitsborger een verklaring af waaruit blijkt dat “een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat” dat het bouwwerk aan het Bouwbesluit voldoet.

Gemeente

De rol van de gemeente is echter niet uitgespeeld. De gemeente blijft namelijk verantwoordelijk voor het toezicht op bestaande bouw en de veiligheid van de omgeving. Ook blijft het College van B&W het bevoegd gezag voor het verlenen van vergunningen. Met de door de kwaliteitsborger afgegeven verklaring (certificaat) legt de vergunninghouder inhoudelijk verantwoording af aan het gemeentebestuur als bevoegd gezag. Daarvoor zijn twee momenten.

Ten eerste door het inleveren van een risicobeoordeling vóór de aanvang van de bouw en op de tweede plaats door het inleveren van het bouwdossier na afloop van het bouwtraject. Op basis van de ingeleverde risicobeoordeling kan het bevoegd gezag zo nodig ingrijpen en zijn handhavende taak uitoefenen. Dat zal dan gebeuren op basis van een beoordeling van de ingeleverde risicoanalyse en het bijbehorende borgingsplan. De gemeente kan de bouw dan nog steeds stil leggen. Aangezien het opleverdossier (inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger) ten minste tien werkdagen voor de beoogde ingebruikname van het pand ingediend moet zijn bij de gemeente kan ook nog een verbod opgelegd worden om het pand in gebruik te nemen.

Tien dagen na de gereedmelding van de bouw wordt het bouwwerk aangemerkt als een bestaande bouw (ervan uitgaande dat de gemeente geen reden ziet de ingebruikname tegen te houden). Dan zal de bouw moeten voldoen aan het niveau voor bestaande bouw dat geldt op grond van het Bouwbesluit 2012 en na inwerkingtreding van de Omgevingswet (naar verwachting ook per 1 januari 2022) op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Bescherming opdrachtgever

Naast de publiekrechtelijke wijzigingen leidt de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen ook tot betere bescherming van de opdrachtgever/consument. Bij de oplevering van een bouw gaat het risico over van de aannemer op de opdrachtgever. Op dit moment is in het Burgerlijk Wetboek bepaald dat de aannemer dan ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering van de bouw redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze aansprakelijkheid van de aannemer wordt uitgebreid in die zin dat de aannemer ook aansprakelijk is voor bij de oplevering niet ontdekte gebreken, zogenaamde verborgen gebreken (artikel 7:758 lid 4 BW). Vóór en tijdens de bouw zal de aannemer ook moeten waarschuwen voor fouten in het ontwerp dat een architect bijvoorbeeld heeft opgesteld in opdracht van de opdrachtgever. De aannemer zal de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moeten geven en zal ook tijdig moeten wijzen op mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de aannemingsovereenkomst.

Op dit moment kent het Burgerlijk Wetboek voor de opdrachtgever al de mogelijkheid om onder behoud van zijn recht op oplevering van het bouwwerk, maximaal 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn en dit bedrag in de plaats van aan de aannemer te betalen in depot te storten bij een notaris. Deze mogelijkheid zal onder de nieuwe wet worden uitgebreid met een verplichting van de aannemer de opdrachtgever hierover te informeren.

Ook zal de notaris het depotbedrag pas mogen uitbetalen aan de aannemer als die een schriftelijk bewijs aan de notaris heeft overgelegd waaruit blijkt dat de aannemer de opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht en de opdrachtgever niet heeft aangegeven het depot aan te willen houden. Verder wordt een informatieverplichting van de aannemer ingevoerd om de opdrachtgever te wijzen op het al dan niet aanwezig zijn van een verzekering of financiële zekerheid. Tenslotte dient de aannemer bij de oplevering van de bouw een compleet bouwdossier aan de opdrachtgever te overhandigen. Dat dossier moet volledig inzicht verschaffen in de nakoming van de overeenkomst en de uitgevoerde werkzaamheden.

Tot slot

Dit alles moet ertoe leiden dat de kwaliteit van bouwwerken verbetert en de positie van de opdrachtgever versterkt wordt. De noodzaak tot het verbeteren van de bouwkwaliteit vloeit voort uit steeds hogere kwaliteitseisen waaraan steeds minder marktpartijen kunnen of willen voldoen. Ook is de complexiteit van het bouwproces toegenomen en is de rolverdeling versnipperd waardoor vaak niet duidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is. De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen moet daar verbetering in brengen.

Kim Albert

    Contact

      Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
      Lees meer
      Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
      Lees meer
      Transformatie van kantoren naar woningen
      Lees meer
      Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
      Lees meer
      De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
      Lees meer
      Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
      Lees meer
      Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
      Lees meer
      Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
      Lees meer
      Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
      Lees meer
      Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
      Lees meer
      Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
      Lees meer
      Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
      Lees meer
      Huurkorting vanwege corona toegewezen!
      Lees meer
      Weet bij nieuwbouw van de BENG!
      Lees meer
      Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
      Lees meer
      Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
      Lees meer
      Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
      Lees meer
      Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
      Lees meer
      Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
      Lees meer
      Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
      Lees meer
      Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
      Lees meer
      Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
      Lees meer
      Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
      Lees meer
      Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
      Lees meer
      Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
      Lees meer
      Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
      Lees meer
      Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
      Lees meer
      Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
      Lees meer
      Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
      Lees meer
      Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
      Lees meer
      De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
      Lees meer
      Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
      Lees meer
      Lees meer
      Overmacht in de bouw door corona
      Lees meer
      Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
      Lees meer
      Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
      Lees meer
      Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
      Lees meer
      Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
      Lees meer
      Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
      Lees meer
      Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
      Lees meer
      Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
      Lees meer
      Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
      Lees meer
      Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
      Lees meer
      Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
      Lees meer
      BG.vastgoed
      Lees meer
      Bouwrecht
      Lees meer