Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
Op 1 januari 2022 gaat het toezicht op de bouw en de controle of gebouwd wordt conform het Bouwbesluit ingrijpend wijzigen. Op dit moment wordt de toetsing van aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwen en de controle tijdens de bouw uitgevoerd door het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht. Per 1 januari aanstaande verandert dat met de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. Naast het feit dat een aantal bouwwerken dan niet meer aan het Bouwbesluit getoetst hoeven te worden zal een nieuw stelsel van toezicht ingevoerd worden, waarbij (private) kwaliteitsborgers de bouwkwaliteit gaan toetsen.
Deze kwaliteitsborgers krijgen van zogenaamde instrumentaanbieders toestemming om op basis van een vaste beoordelingssystematiek (instrumenten) de kwaliteit van bouwwerken te toetsen en te borgen. De vergelijking met de APK-keuring voor auto’s gaat op. De Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (vergelijkbaar met de RDW bij APK) voert het toezicht op de keten uit. Bij de oplevering van een bouwwerk geeft de kwaliteitsborger een verklaring af waaruit blijkt dat “een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat” dat het bouwwerk aan het Bouwbesluit voldoet.
Gemeente
De rol van de gemeente is echter niet uitgespeeld. De gemeente blijft namelijk verantwoordelijk voor het toezicht op bestaande bouw en de veiligheid van de omgeving. Ook blijft het College van B&W het bevoegd gezag voor het verlenen van vergunningen. Met de door de kwaliteitsborger afgegeven verklaring (certificaat) legt de vergunninghouder inhoudelijk verantwoording af aan het gemeentebestuur als bevoegd gezag. Daarvoor zijn twee momenten.
Ten eerste door het inleveren van een risicobeoordeling vóór de aanvang van de bouw en op de tweede plaats door het inleveren van het bouwdossier na afloop van het bouwtraject. Op basis van de ingeleverde risicobeoordeling kan het bevoegd gezag zo nodig ingrijpen en zijn handhavende taak uitoefenen. Dat zal dan gebeuren op basis van een beoordeling van de ingeleverde risicoanalyse en het bijbehorende borgingsplan. De gemeente kan de bouw dan nog steeds stil leggen. Aangezien het opleverdossier (inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger) ten minste tien werkdagen voor de beoogde ingebruikname van het pand ingediend moet zijn bij de gemeente kan ook nog een verbod opgelegd worden om het pand in gebruik te nemen.
Tien dagen na de gereedmelding van de bouw wordt het bouwwerk aangemerkt als een bestaande bouw (ervan uitgaande dat de gemeente geen reden ziet de ingebruikname tegen te houden). Dan zal de bouw moeten voldoen aan het niveau voor bestaande bouw dat geldt op grond van het Bouwbesluit 2012 en na inwerkingtreding van de Omgevingswet (naar verwachting ook per 1 januari 2022) op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving.
Bescherming opdrachtgever
Naast de publiekrechtelijke wijzigingen leidt de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen ook tot betere bescherming van de opdrachtgever/consument. Bij de oplevering van een bouw gaat het risico over van de aannemer op de opdrachtgever. Op dit moment is in het Burgerlijk Wetboek bepaald dat de aannemer dan ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering van de bouw redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze aansprakelijkheid van de aannemer wordt uitgebreid in die zin dat de aannemer ook aansprakelijk is voor bij de oplevering niet ontdekte gebreken, zogenaamde verborgen gebreken (artikel 7:758 lid 4 BW). Vóór en tijdens de bouw zal de aannemer ook moeten waarschuwen voor fouten in het ontwerp dat een architect bijvoorbeeld heeft opgesteld in opdracht van de opdrachtgever. De aannemer zal de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moeten geven en zal ook tijdig moeten wijzen op mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de aannemingsovereenkomst.
Op dit moment kent het Burgerlijk Wetboek voor de opdrachtgever al de mogelijkheid om onder behoud van zijn recht op oplevering van het bouwwerk, maximaal 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn en dit bedrag in de plaats van aan de aannemer te betalen in depot te storten bij een notaris. Deze mogelijkheid zal onder de nieuwe wet worden uitgebreid met een verplichting van de aannemer de opdrachtgever hierover te informeren.
Ook zal de notaris het depotbedrag pas mogen uitbetalen aan de aannemer als die een schriftelijk bewijs aan de notaris heeft overgelegd waaruit blijkt dat de aannemer de opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht en de opdrachtgever niet heeft aangegeven het depot aan te willen houden. Verder wordt een informatieverplichting van de aannemer ingevoerd om de opdrachtgever te wijzen op het al dan niet aanwezig zijn van een verzekering of financiële zekerheid. Tenslotte dient de aannemer bij de oplevering van de bouw een compleet bouwdossier aan de opdrachtgever te overhandigen. Dat dossier moet volledig inzicht verschaffen in de nakoming van de overeenkomst en de uitgevoerde werkzaamheden.
Tot slot
Dit alles moet ertoe leiden dat de kwaliteit van bouwwerken verbetert en de positie van de opdrachtgever versterkt wordt. De noodzaak tot het verbeteren van de bouwkwaliteit vloeit voort uit steeds hogere kwaliteitseisen waaraan steeds minder marktpartijen kunnen of willen voldoen. Ook is de complexiteit van het bouwproces toegenomen en is de rolverdeling versnipperd waardoor vaak niet duidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is. De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen moet daar verbetering in brengen.
