Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
Op 14 september jl. heeft het hof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen over huurkorting als gevolg van coronamaatregelen. Het gaat in dit arrest met name om de vraag op welke wijze de TVL moet worden meegenomen in het kader van huurkorting. Het hof komt met een nieuwe berekeningsmethodiek. Die methodiek zal er in de praktijk toe leiden dat een groot aantal huurders aanspraak maakt op [veel] minder huurkorting dan nu het geval is.
I. De gebruikelijke berekeningsmethodiek
TVL staat voor ‘tegemoetkoming vaste lasten’ en is bedoeld om vaste lasten uit te voldoen. Het is een vorm van een subsidie. De huurlasten vormen onderdeel van die vaste lasten. In de rechtspraak werd tot 14 september jl. in vrijwel alle uitspraken aangenomen dat de TVL bij de omzet van de huurder moest worden opgeteld. Vervolgens wordt het omzetverlies vastgesteld door een vergelijking te maken met de betreffende periode in het jaar vóór de coronapandemie en werd de het verschil tussen huurder en verhuurder gedeeld.
- Dus indien de omzetvergelijking resulteert in een omzetverlies van 77% dan is de huurkorting 38,5%. Dit betreft de rekensystematiek die voor het eerst door de rechtbank Amsterdam in het leven is geroepen. Deze methodiek werd vervolgens door veel rechtbanken gevolgd en werd feitelijk ‘de standaard’.
II. Uitzonderingen op de gebruikelijke berekeningsmethodiek
De rechtbanken Overijssel en Gelderland hielden er in twee uitspraken een andere methodiek op na. Wat deden deze rechtbanken; zij trokken de steun uit de TVL [ten aanzien van de huur] eerst af van de door de huurder te bepalen huurprijs en beoordeelden dan of de steun dekkend was. Was die steun dekkend, dan kon verhuurder geen aanspraak maken op een huurkorting. Was de steun niet dekkend, dan werd over het resterende deel de huurkorting berekend.
- Dat leidt dan tot dit voorbeeld: over Q1 2021 bedroeg het subsidiepercentage 85%. Slechts de 15% huur die in Q1 niet door TVL-steun werd gedekt, betreft volgens de Rechtbank Overijssel de zogenaamde ‘gedeelde pijn’. Voor de berekening van het percentage van de huurkorting dient over Q1 2021 volgens de rechter de volgende formule te worden gehanteerd: % omzetverlies : 2 x 15% huur.
Wat mij betreft is dit een zuivere redenering in lijn met de bedoeling van de wetgever. De TVL is immers specifiek bedoeld om vaste lasten uit te voldoen. Indien die steun toereikend is, bestaat er weinig aanleiding om nog een huurkorting toe te passen.
De uitspraken van de rechtbank Overijssel en Gelderland werden niet op grote schaal gevolgd. De systematiek van de rechtbank Amsterdam bleef ‘de standaard’.
III. Nieuwe berekeningsmethodiek hof Amsterdam
Het hof Amsterdam zet op 14 september jl. vervolgens een streep door die systematiek en zet daarmee mogelijk een nieuwe lijn in. Het hof volgt feitelijk de lijn van de rechtbanken Overijssel en Gelderland; de TVL moet in mindering worden gebracht op de huur en een korting moet vervolgens berekend worden over het – eventueel – resterende bedrag. Dat betekent dat eerst moet worden beoordeeld of de TVL dekkend is. Is dat niet het geval, dan moet het omzetverlies procentueel worden berekend. Na vaststelling van dat percentage leidt 50% van dat percentage tot het bedrag aan huurkorting waarbij de huurkorting wordt berekend over het deel van de huur dat [dus] niet door de TVL wordt gedekt. Het hof komt dan tot de navolgende berekening:
“Voor de maanden november en december 2020 is de berekening van de huurkorting als volgt. Totale vaste lasten (2 x € 141.107,= is) € 282.214,=. Daarvan af de ontvangen TVL (twee derden van € 90.000,= is) € 60.000,=. Van het restant ad € 222.214,= heeft (afgerond) 62% (zijnde 87.481 : 141.107) betrekking op de huur, dat is € 137.763,=.De winstdaling in het laatste kwartaal van 2020 kan op basis van bladzijde 5 van de aangifte voor de TVL over dat kwartaal met bijtelling van de helft van de onderhuur over die drie maanden, aldus worden berekend.
De gecorrigeerde gerealiseerde omzet is € 71.687,= + € 27.288,=, totaal dus € 98.975,=. Dit betekent ten opzichte van de omzet over datzelfde kwartaal in 2019 van € 1.804.436 een daling van 94,5%. 50% van 94,5% van € 137.763,= levert over november en december 2020 een korting op van (naar boven afgerond) € 65.093,=, dat is € 32.547,= per maand.”
De TVL wordt door het hof dus niet als omzet gezien. Het hof ziet de TVL als onderdeel van de vergoeding van de vaste lasten. Mijns inziens terecht; want daar is de steun ook expliciet voor bedoeld, zo blijkt ook uit de toelichting van de wetgever op deze regeling.
- Ook interessant is het feit dat berekend moet worden op welke TVL de huurder recht heeft en dat het
nietgaat om de TVL die huurderreeds heeft ontvangen.
IV. Conclusie en relevantie voor de praktijk
Indien dit arrest door andere rechters gevolgd gaat worden, zal dit grote gevolgen hebben voor de mate waarin een huurder aanspraak kan maken op huurkorting. Immers is de TVL-regeling dusdanig uitgebreid dat een heel groot deel van de vaste lasten voor een groot aantal huurders wordt vergoed. In de oude systematiek zou een huurder desondanks aanspraak kunnen maken op een aanzienlijke huurkorting. Het hof zet daar nu dus een streep door. De komende maanden zal uitwijzen of deze lijn ook door andere rechters gevolgd gaat worden.
