Huur[beëindigings]bescherming is voor verhuurders in de praktijk vaak een probleem. Dat speelt ook in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. In de regel verhuurt een verhuurder niet rechtstreeks aan arbeidsmigranten. Veelal is sprake van een onder[ver]huurconstructie. Sterker nog; het gebeurt vaak dat er wordt verhuurd aan een bemiddelingsbureau die vervolgens onderverhuurt aan een uitzendbureau die tot slot weer verhuurt aan de arbeidsmigranten. Dat betekent dat een verhuurder vaak minder zicht heeft op de onderverhuurovereenkomsten en de feitelijke bewoners. Wanneer de hoofdhuurovereenkomst beëindigd moet worden, beroepen huurders zich steeds vaker op huurbescherming. Dat is, zeker wanneer de verhuurder bijvoorbeeld een last onder dwangsom heeft ontvangen, een probleem. Verhuurder wordt dan immers door de hond of de kat gebeten. In deze Fact Friday zal ik hier kort op ingaan.
Is sprake van verhuur van woonruimte?
Bij dit soort huurrelaties is de primaire vraag welk huurregime geldt:
woonruimte of ‘overige ruimten’ [
art. 7:230a BW-ruimten]. Hoewel dat af zal hangen van de concrete huurovereenkomsten en situaties, zal de huurrelatie bij het huisvesten van arbeidsmigranten in de regel onder het woonruimteregime vallen. Eerder oordeelde de
rechter daarover, ook in een situatie waarin onderverhuurd werd aan een uitzendbureau:
“Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.”
In dat verband verwijs ik naar een eerdere blog
hierover.
Huurbescherming
Uit deze uitspraak valt af te leiden dat in dat geval het woonruimteregime van toepassing is. Dat betekent dat huurder de volledige huurbescherming toekomt. Wat houdt dit in? Dat een verhuurder enkel de huurovereenkomst kan opzeggen wanneer hij aansluiting vindt met een opzeggingsgrond uit de wet. Dit is van dwingend recht. Dat betekent dat daar niet contractueel van kan worden afgeweken. Een bepaling als bijvoorbeeld: “
indien verhuurder door de gemeente wordt aangeschreven vanwege strijdig gebruik, kan verhuurder de huurovereenkomst opzeggen” zal geen standhouden bij een rechter.
Dat laat onverlet dat een verhuurder er goed aan doet om de huurovereenkomst zo in te kleden, dat het duidelijk is wat voor huur het betreft en onder welke omstandigheden de huur kan worden beëindigd. Bovendien kan verhuurder de verplichting om over de juiste vergunningen/ontheffingen te beschikken bij huurder leggen. Eventueel kan verhuurder de pijlen dan richten op een ontbinding van de huurovereenkomst.
Huurbeëindigingsbescherming voorkomen?
Daarnaast kan verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst sluiten van [in beginsel] maximaal twee jaar. Het is dan van belang dat die huurovereenkomst ook daadwerkelijk is ingericht als tijdelijke huurovereenkomst. In dat geval, en indien aan enkele aanvullende eisen wordt voldaan, komt huurder geen huurbeëindigingsbescherming toe. Dat laat overigens onverlet dat verhuurder nog wel geconfronteerd kan worden met niet beëindigde onderhuurovereenkomsten. Maar verhuurder staat in die situatie in ieder geval een stuk sterker.
Relevantie voor de praktijk
Voor de praktijk is met name relevant dat de juiste keuzes gemaakt worden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dát is het moment waarop bepaalde problemen voorkomen kunnen worden. Gelet op het dwingende recht dat geldt voor het woonruimteregime, laat een “onjuist” ingestoken huurovereenkomst zich later vaak moelijker herstellen. Zeker wanneer een bemiddelingsbureau of uitzendbureau de hakken in het zand zetten en aan de andere kant de gemeente dwingt tot ontruiming.
Huisvest u arbeidsmigranten of wordt u geconfronteerd met handhaving door de gemeente of een beëindiging van de huur?
Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers, advocaat / specialist arbeidsmigranten
