Op 1 juli 2024 treden de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur in werking. Voor deze laatste wet is op dinsdagmiddag 25 juni groen licht gegeven door de Eerste Kamer. In dit artikel zetten wij de veranderingen die deze twee wetten voor huurders en verhuurders brengen op hoofdlijnen voor U uiteen.
Wet vaste huurcontracten
Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten krijgen nieuwe huurders in beginsel direct een huurcontract voor onbepaalde tijd. Vaste huurcontracten worden dus de norm. Dit moet huurders meer zekerheid over hun woonsituatie bieden, maar op deze regel gelden wel uitzonderingen.
Dit betekent dat de op 1 juli 2016 ingevoerde mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten (van twee respectievelijk vijf jaren) af te sluiten, zonder dat huurders zich bij het einde op huurbescherming kunnen beroepen, in belangrijke mate wordt teruggedraaid.
Dit betekent echter niet dat er helemaal geen tijdelijke huurovereenkomsten meer kunnen worden aangegaan. Als uitzondering op de hoofdregel kunnen bepaalde doelgroepen een huurcontract van bepaalde duur aangeboden krijgen, dit contract is dan voor een duur van maximaal 2 jaar. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit geldt voor de volgende groepen:
- Studenten die voor hun studie huren in een andere plaats dan hun woonplaats.
- Huurders die tijdelijk ergens anders wonen als gevolg van dringende werkzaamheden of een renovatie.
- Personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren.
- Huurders die een tweede kanscontract aangaan na een beëindigd eerste huurcontract.
- Personen tussen de 16 en 27 jaar die een huurovereenkomst overnemen na overlijden van de ouder/verzorger.
- Ouders die na separatie tijdelijk een woning huren om dichtbij hun minderjarige kinderen te blijven wonen.
- Huurders die werken op de Waddeneilanden en daar niet wonen.
- Vergunninghouders die direct vanuit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting.
Daarnaast blijven als uitzondering op de hoofdregel de volgende situaties mogelijk:
- Tijdelijk en onnodig leegstaande woningen mogen met toestemming van de gemeente tijdelijk worden verhuurd via de Leegstandwet.
- Tussenhuur is mogelijk wanneer mensen tijdelijk afwezig zijn, bijvoorbeeld wanneer ze lang op reis zijn.
- Voor huurders die behoren tot een bepaalde doelgroep zijn doelgroepcontracten mogelijk, bijvoorbeeld voor een student waarvan het huurcontract wordt beëindigd wanneer de student stopt met studeren.
- Hospitaverhuur waarbij de hospita en de huurder in dezelfde woning wonen en gemeenschappelijke voorzieningen delen.
- Huurcontracten voor gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, bijvoorbeeld de verhuur van een vakantiewoning.
Er is aldus ten dele een overlap met de in artikelen 7:274a tot en met 7:274f genoemde doelgroepen, waarbij als dogmatisch verschil heeft te gelden dat in die gevallen het telkens om huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd gaat, met de mogelijkheid deze overeenkomsten, overeenkomstig in de wet bepaalde gevallen tussentijds vanwege ‘dringend eigen gebruik’ op te zeggen.
De Wet vaste huurcontracten introduceert daarnaast een nieuwe wettelijke opzeggingsgrond voor verhuurders. Na het verlopen van de huurtermijn mag de verhuurder de huur opzeggen om het pand te verkopen. Hiervoor gelden wel een aantal voorwaarden, de verhuurder mag niet meer dan 1 woning verhuren, het moet in de overeenkomst zijn opgenomen en de verhuurder moet minimaal 2 jaar voor de start van de huurovereenkomst zelf in de woning gewoond hebben. Daarnaast is opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid: wanneer het in de huurovereenkomst is opgenomen kan de verhuurder de huur opzeggen na de afgesproken termijn om de woning te laten bewonen door een bloed- of aanverwant in de eerste graad (artikel 7:274g BW).
De wet heeft geen invloed op al lopende tijdelijke huurcontracten, deze lopen gewoon door tot de einddatum. Wanneer het contract verlengd wordt, wordt deze omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.
Wet betaalbare huur
Over de Wet betaalbare huur schreven wij eerder een
blog waarin wij het wetsvoorstel voor u uiteen hebben gezet door in te gaan op hoe het huursysteem momenteel werkt, wat er verandert met de wet en wat de gevolgen hiervan zijn voor onder andere kamergewijze verhuur van zelfstandige woonruimtes.
Om een compleet overzicht te geven van de veranderingen in het
huurrecht gaan wij ook in dit blog kort in op de belangrijkste wijzigingen die de Wet betaalbare huur zal brengen. Op hoofdlijnen is de Wet betaalbare huur bedoeld om huurders te beschermen tegen hoge huurprijzen en een groter middenhuursegment te realiseren. Daarnaast is verduurzaming van en investering in de nieuwbouw van woningen een belangrijk doel.
De Wet betaalbare huur zal vooral impact hebben door de creatie van de nieuwe categorie ‘middenhuur’, hierdoor zal het gereguleerde deel van huurwoningen worden uitgebreid naar huurwoningen met een huurprijs tot € 1.157,95 (niveau van 1 juli 2024). Dit betekent dat woningen die nu nog in de vrije sector vallen met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur gereguleerd zullen worden. De huurders van woningen die in de categorie middenhuur vallen krijgen hierdoor extra bescherming, er geldt dan een maximale huurprijs en ze krijgen bijvoorbeeld toegang tot de Huurcommissie voor geschillen. Op termijn is verwacht dat de huur van 300.000 woningen hierdoor daalt met gemiddeld €190 per maand. Belangrijk is wel dat dit alleen van toepassing is op huurders die na 1 juli een nieuw huurcontract tekenen. Een uitzondering hierop geldt voor huurders die door de nieuwe wetgeving onder het sociale huursegment te vallen (tot € 879,66, niveau van 1 januari 2024), zij krijgen direct huurkorting.
Het puntensysteem waarop wordt gebaseerd of woningen onder het reguleerde deel of de vrije sector vallen wordt afdwingbaar. Gemeenten krijgen een toezichtrol, hiermee kan de gemeente controleren of verhuurders zich aan het puntensysteem houden en dus niet te hoge huren vragen. Ook verandert met de wet het begrip ‘zelfstandige woning’, hierdoor wordt het begrip duidelijker gemaakt voor de toepassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Op 25 april is het wetsvoorstel aangenomen door de Tweede Kamer en op 3 juni publiceerde de Raad van State een advies, het was alleen nog afwachten op de Eerste Kamer. Op dinsdag 25 juni heeft de ook de Eerste Kamer groen licht gegeven waardoor ook deze wet al op 1 juli in werking is getreden.
Overgangsrecht
Welke gevolgen heeft de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur op u als verhuurder? Hierbij is het puntenstelsel en de vraag of het om een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte gaat van belang. Sinds de inwerkingtreding zijn er drie categorieën te onderscheiden: sociaal, middenhuur en vrije sector.
Op de gereguleerde sector, dat wil zeggen sociale huurwoningen (onder de liberalisatiegrens) én onzelfstandige woonruimten, is de Wet betaalbare huur direct en zonder overgangsrecht van toepassing. Voor huurwoningen die met een huurprijs van boven de liberalisatiegrens, maar die qua puntenaantal (kwaliteit van de woning) hoort in het lage huursegment, geldt een overgangsrecht van één jaar. Voor huurovereenkomsten in de middenhuur of vrije sector geldt dat de Wet betaalbare huur alleen van toepassing is voor nieuwe huurcontracten. Deze regeling laat zich als volgt schematisch weergeven:
De informatieverplichting onder de Wet goed verhuurderschap is uitgebreid, in die zin dat verhuurders bij nieuwe huurovereenkomsten de huurder inzage moeten bieden in het puntenaantal van het gehuurde. Dit geldt met zoveel woorden ook voor bestaande huurovereenkomsten nu verhuurders de gemeente, indien er handhavend wordt opgetreden, inzicht moeten bieden in het puntenaantal van het gehuurde.
Gevolgen voor huisvesting van arbeidsmigranten
De nieuwe wetgeving heeft in potentie een enorme impact op verhuurders die arbeidsmigranten huisvesten. Zoals in
dit blog reeds beschreven is met de Wet betaalbare huur tevens het begrip ‘zelfstandige woning’ aangepast tot de volgende definitie:
“[..] wordt een woonruimte verstaan [..] welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. [..]”
De definitie sluit aan bij de bestuursrechtelijke context van een huishouden en leidt er in de regel toe dat als er aan meer dan twee arbeidsmigranten verhuurd wordt, het woningwaarderingstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) van toepassing is, hetgeen veelal tot een lagere maximale huurprijs zal leiden.
Uit het voorgaande schema valt af te leiden dat verhuurders direct aan de gewijzigde wetgeving zullen moeten voldoen.
De vele bezwaren op dit vlak zijn door de minister ter zijde geschoven.
Om niet onder de dwingende huur(prijs)bescherming te vallen dient de huurovereenkomst (in de hoofdhuur) te kwalificeren als 7:230a-overige bedrijfsruimte, bijvoorbeeld vanwege een logiesfunctie. Dat ook dit niet zonder risico is beschreven wij eerder in
dit blog.
Concluderend
Per 1 juli zullen er op het gebied van het huurrecht dus impactvolle wijzingen plaatsvinden. Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten worden huurcontracten voor onbepaalde tijd de norm. Daarnaast zal er door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur een gereguleerd middenhuursegment komen waarvoor een maximale huurprijs geldt.
