Uit de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van een overeenkomst. Mogen partijen in hun overeenkomst ook een andere regeling voor ontbinding overeenkomen? De Hoge Raad boog zich over die vraag in een zaak tussen twee partijen die een (huur)overeenkomst aangingen. Zij weken in deze overeenkomst af van artikel 6:265 lid 1 BW. Hierbij stond de vraag of artikel 6:265 lid 1 BW van regelend recht is centraal.
De feiten
Twee partijen gaan eind juni 2018 een huurovereenkomst aan met betrekking tot een hotel in Cadzand-Bad. In deze huurovereenkomst is opgenomen dat de Verhuurder moet garanderen dat de exploitatie van het hotel voldoet aan de eisen van volksgezondheid en brandveiligheid. Daarnaast dienen ook alle overige veiligheidseisen en overheidsvoorschriften in acht te worden genomen. Alle ondersteunende apparatuur ten behoeve van de exploitatie van het hotel moeten naar gebruikelijke maatstaven ook goed functioneren.
Uit de overeenkomst volgt dat de Huurder het recht heeft om de overeenkomst per direct te ontbinden indien de Verhuurder deze garanties niet of niet volledig nakomt. In dit geval heeft de Huurder ook recht op een opeisbare boete van € 50.000,00 per overtreding. Het staat hem dan ook vrij om schadevergoeding te vorderen als gevolg van de door de ontbinding geleden schade.
Een paar maanden later, eind augustus 2018, ontdekt de Huurder dat er sprake is van overtreding van meerdere garanties. De Huurder stelt de Verhuurder hiervoor aansprakelijk en eist van de Verhuurder betaling van een schadevergoeding en boetes. In oktober 2018 ontvangt de Verhuurder een brief waarin de Huurder aangeeft de huurovereenkomst wegens het schenden van meerdere garanties te ontbinden en de exploitatie van het hotel per direct te staken.
De kantonrechter
De Huurder vordert bij de kantonrechter dat de Verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van contractuele boetes en schadevergoeding. De Verhuurder verzoekt de kantonrechter daarentegen om uit te spreken dat de ontbinding niet gerechtvaardigd kan worden, waardoor deze geen stand houdt. Ook eist de Verhuurder dat de Huurder hierdoor veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die de Verhuurder door de ongerechtvaardigde ontbinding heeft geleden en nog zal lijden.
Door de kantonrechter wordt vastgesteld dat bepaalde garanties door de Verhuurder overtreden zijn. De Verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van contractuele boetes en er wordt een geldbedrag opgelegd uit hoofde van vrijwaring.
Daarnaast oordeelt de kantonrechter dat de door Huurder ingeroepen ontbinding, gelet op de aard en omvang van de tekortkoming, niet gerechtvaardigd was. De Huurder wordt veroordeeld tot vergoeding van de als gevolg van de ongerechtvaardigde ontbinding geleden en nog te lijden schade.
Het Hof
Het Hof vernietigt de eerdere uitspraak ten aanzien van de door Verhuurder verbeurde boetes en de vrijwaring en verlaagt deze. Het Hof gaat verder mee in het oordeel van de kantonrechter en stelt dat ontbinding van de overeenkomst op 25 oktober 2018 door de Huurder niet gerechtvaardigd was.
Door het Hof wordt aangevoerd dat artikel 6:265 lid 1 BW een tenzij-bepaling bevat. Deze bepaling stelt dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht, recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Deze maatstaf is gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid, hierbij moet rekening gehouden worden met de omstandigheden van het geval. Volgens het Hof zijn de door de Huurder gestelde tekortkomingen in de nakoming niet van voldoende gewicht om ontbinding van de tussen de partijen gesloten overeenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW te kunnen rechtvaardigen.
De Hoge Raad
Bij de Hoge Raad wordt door de Huurder aangevoerd dat het Hof voorbij is gegaan aan het feit dat artikel 6:265 lid 1 BW van regelend recht is. Partijen hebben in hun overeenkomst afgeweken van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW, maar doordat deze bepaling van regelend recht is zou dit volgens de Huurder mogelijk moeten zijn. Aangezien het Hof heeft vastgesteld dat de Verhuurder bepaalde garantiebepalingen heeft overtreden, zou ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd moeten worden. Volgens de Huurder heeft het Hof de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden onterecht onderzocht aan de hand van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW.
De Hoge Raad gaat hierin mee en oordeelt dat artikel 6:265 lid 1 BW inderdaad van regelend recht is. Hierdoor staat het partijen vrij om hier in hun overeenkomst vanaf te wijken. Partijen hebben in hun overeenkomst opgenomen dat de Huurder het recht heeft om de overeenkomst per direct te ontbinden indien de Verhuurder de in de huurovereenkomst opgenomen garanties niet (volledig) nakomt. Het Hof heeft eerder geoordeeld dat de Verhuurder inderdaad garantieverplichtingen overtreden heeft. Of de ontbindingsverklaring van de Huurder gerechtvaardigd kan worden, moet daarom worden onderzocht aan de hand van hetgeen partijen hierover zijn overeengekomen.
Hiermee vernietigt de Hoge Raad de eerdere uitspraak van het Hof. De zaak wordt door de Hoge Raad terug verwezen naar het Hof voor verdere behandeling en beslissing.
Conclusie
Artikel 6:265 lid 1 BW is volgens de Hoge Raad een bepaling van regelend recht. Deze bepaling is van toepassing op alle wederkerige overeenkomsten, waardoor het partijen bij het aangaan van dit soort overeenkomsten vrij staat om af te wijken van deze bepaling. Zij kunnen hierdoor andere afspraken maken over de ontbinding van de overeenkomst. In gevallen waarbij de overeenkomst ontbonden wordt, dient dan aan de hand van hetgeen partijen zijn overeengekomen te worden onderzocht of ontbinding gerechtvaardigd kan worden. Een tekortkoming van voldoende gewicht is dus niet altijd een vereiste voor ontbinding van de overeenkomst!
Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met één van onze specialisten van de afdeling
Ondernemingsrecht.
