WKO-installatie onder de Wet modernisering servicekosten: welke kosten mogen doorbelast?

Steeds meer woongebouwen worden verwarmd en gekoeld met een warmte-koudeopslag-installatie (WKO-installatie). Deze duurzame techniek brengt echter de nodige investeringen met zich mee. Met de komst van de Wet modernisering servicekosten - die per 1 januari 2027 in werking treedt - roept dit de vraag op welke kosten aan huurders mogen worden doorberekend.   

Over de Wet modernisering servicekosten is eerder een algemeen blog geschreven. Dit blog zoomt specifiek in op de doorbelasting van kosten van de WKO-installatie onder de Wet Modernisering servicekosten. 

In het kort 

• De kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie die als onroerende aanhorigheid kwalificeert, mogen niet als servicekosten aan huurders worden doorbelast. Deze kosten moeten verdisconteerd worden in de kale huurprijs. 

• De Wet modernisering servicekosten codificeert dit verbod en biedt nog geen oplossing voor de zogenoemde Acantus-problematiek: het Ministerie van VRO beziet in samenwerking met het Ministerie van Klimaat en Groene Groei of daarvoor aanvullende wetgeving nodig is. 

• De leveringskosten (vast en variabel) en gemaximeerde administratiekosten mogen wél als servicekosten worden doorbelast. 

• Doorlevering via een derde partij zal naar verwachting niet leiden tot omzeiling van de servicekostenregels. 

De WKO als onroerende aanhorigheid 

Of de kosten van een WKO-installatie aan huurders mogen worden doorbelast, hangt in de eerste plaats af van de vraag of de installatie kwalificeert als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW. Die bepaling rekent tot de woonruimte niet alleen het gehuurde zelf, maar ook de onroerende aanhorigheden. 

De Hoge Raad heeft in het Acantus-arrest van 21 januari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61) geoordeeld dat een WKO-installatie als onroerende aanhorigheid kwalificeert wanneer de installatie fysiek verbonden is met het gebouw en naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau behoort. Dit is met name het geval wanneer het gebouw en de WKO-installatie constructief op elkaar zijn afgestemd en het gebouw zonder de installatie als onvoltooid moet worden beschouwd, omdat een andere manier van verwarming niet mogelijk is. 

Gevolg: kapitaals- en onderhoudslasten horen in de huurprijs 

De kwalificatie als onroerende aanhorigheid heeft gevolgen voor de wijze waarop de kosten mogen worden doorbelast. Artikel 7:237 lid 2 BW bepaalt dat onder de huurprijs wordt verstaan de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte. De Hoge Raad heeft in het Acantus-arrest bevestigd dat de systematiek van de wet eraan in de weg staat dat de kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie als servicekosten naast de kale huurprijs in rekening worden gebracht. 

Dit betekent concreet dat de investerings- en onderhoudskosten van de WKO-installatie verdisconteerd moeten worden in de kale huurprijs. Deze kosten mogen niet als afzonderlijke post, bijvoorbeeld als “vastrecht”, bij de huurder in rekening worden gebracht via de servicekosten. 

Wet modernisering servicekosten 

De Hoge Raad signaleerde in het Acantus-arrest dat het aan de wetgever was om een oplossing te bieden voor de doorbelasting van WKO-kosten, nu het woningwaarderingsstelsel bij niet-geliberaliseerde huur geen ruimte bood om deze kosten in de maximaal redelijke huurprijs te verdisconteren. Een oplossing is echter niet gekomen. Zo staat in het vernieuwde Besluit servicekosten beschreven:   

“Voor de zogenoemde «Acantus-problematiek» beziet het Ministerie van VRO in samenwerking met het Ministerie van Klimaat en Groene Groei of wijzigingen in wet- en regelgeving noodzakelijk is in een separaat traject.” 

Wel is het verbod op het doorbelasten van kapitaals- en onderhoudslasten van onroerende installaties nu expliciet in de regelgeving verankerd. De Regeling servicekosten bepaalt dat vaste kapitaals- en onderhoudslasten van een warmte- of koude-leverende installatie die als onroerende aanhorigheid aan de gehuurde woonruimte is verbonden, niet via de servicekosten kunnen worden verrekend. 

Welke kosten mogen wél worden doorbelast? 

Hoewel de kapitaals- en onderhoudslasten niet via de servicekosten mogen lopen, kunnen de leveringskosten als servicekosten aan huurders worden doorbelast. De Regeling servicekosten maakt hierbij onderscheid tussen vaste en variabele kosten. 

Vaste kosten zijn kosten waarop het gebruikersgedrag van de huurder geen invloed heeft. Hieronder vallen onder meer de kosten voor het leveren van warmte en koude ten behoeve van gemeenschappelijke ruimten, de kosten voor roerende warmtemeters en warmtekostenverdelers, en de kosten in verband met onbemeterde warmteafgifte door inpandige leidingen. De vaste kosten worden verdeeld over het aantal woonruimten, waarbij de verhuurder kan kiezen voor een gelijke verdeling per woonruimte of een verdeling op basis van oppervlakte. 

Variabele kosten zijn de kosten die zijn toe te rekenen aan het individuele verbruik van de huurder. Deze kosten moeten worden verdeeld op basis van warmtemeters of warmtekostenverdelers. 

Bij de verdeling van onbemeterde warmteafgifte door inpandige leidingen geldt dat een aandeel van 35% van de totale warmteafgifte in ieder geval als redelijk wordt beschouwd. 

Administratiekosten 

Hoewel het vastrecht niet mag worden belast als servicekosten, biedt de categorie administratiekosten wel mogelijkheden.  

De verhuurder mag als administratiekosten doorbelasten:  

het opstellen van het wettelijk verplichte servicekostenoverzicht op grond van artikel 7:259 lid 2 BW,  

de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders, en,  

het doen van een beroep op financiële regelingen ten behoeve van huurders, voor zover de huurder niet zelfstandig een beroep op die regeling kan doen. 

Voor verhuurders met een WKO-installatie is het van belang dat de kosten voor het fysieke gebruik en aflezen van warmtemeters en warmtekostenverdelers onder de vaste leveringskosten van warmte en koude vallen, terwijl de kosten voor het uitlezen van de meters, het verdelen van de kosten en het opstellen van de servicekostenjaarrekening onder de administratiekosten vallen. 

De Regeling servicekosten maximeert de administratiekosten die aan huurders mogen worden doorbelast. Voor warmte, koude, elektriciteit, gas en water geldt een maximumpercentage van 2% van de totale berekende servicekosten voor de betreffende. Voor de overige categorieën servicekosten (roerende zaken, kleine herstellingen, toezicht en beveiliging, signaallevering en verzekeringen) geldt een maximumpercentage van 5%. Daarnaast gelden grenzen per woonruimte: een minimumbedrag van € 7,50 per kalenderjaar en een maximumbedrag van € 75,00 per kalenderjaar.  

Doorlevering via een derde partij 

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat de WKO-installatie niet door de verhuurder zelf wordt geëxploiteerd, maar door een derde partij, zoals een energiebedrijf of een dochteronderneming. In het verleden werd dit onderscheid aangegrepen om te betogen dat het huurrecht niet van toepassing is op de kostenrelatie, waardoor vastrechtkosten wél konden worden doorbelast. 

Het Besluit servicekosten modernisering beperkt deze mogelijkheid. In het vernieuwde besluit Servicekosten staat "de levering of doorlevering" van warmte en koude. Wanneer de verhuurder warmte of koude van een derde inkoopt en deze doorlevert aan de huurder, is er naar verwachting sprake van doorlevering. Daarbij is het relevant dat de daadwerkelijk gemaakte kosten leidend zijn voor de verhuurder, niet het inkoopcontract. 

Afsluitende opmerking 

De Wet modernisering servicekosten is van kracht per 1 januari 2027. Voor huurovereenkomsten gesloten na die datum geldt de Wet modernisering servicekosten. Voor meer informatie over de wet wordt verwezen naar het eerder geschreven blog.