Tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft

Inleiding

Verhuurders maken in de praktijk vaak gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten om zelfstandige woonruimten voor maximaal twee jaar en onzelfstandige woonruimten voor maximaal vijf te kunnen verhuren, zonder dat huurders huurbescherming genieten. Het grote voordeel van deze huurovereenkomsten is namelijk dat deze na afloop van de looptijd van rechtswege eindigen.

De wetgever heeft de wens geuit om de in 2016 ingevoerde mogelijkheid om tot tijdelijke verhuur over te gaan, weer af te schaffen. Verhuurders zouden te vaak tijdelijke huurovereenkomsten toepassen, met toenemende onzekerheid voor verhuurders als gevolg. Dit doordat zij van de ene tijdelijke huurovereenkomst naar de andere zouden worden gestuurd. Uiteindelijk heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel 'Wet vaste huurcontracten', waarmee feitelijk het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten wordt afgeschaft. Voor lopende huurcontracten zal de wetswijziging geen gevolgen hebben. Deze wet zal vermoedelijk per 1 januari 2024 in werking treden.

Het afschaffen van tijdelijke huurovereenkomsten heeft vergaande gevolgen voor verhuurders die tijdelijk woonruimte willen verhuren, zonder dat de huurder huurbescherming toekomt. Wel zijn er, om verhuurders tegemoet te komen, enkele uitzonderingsmogelijkheden gecreëerd.

Verkoop woning na proef samenwonen

Voor partners die willen gaan samenwonen, en voor het samenwonen in twee afzonderlijke woningen woonachtig zijn, geldt dat een van de twee woningen verhuurd kan worden. Slaagt het samenwonen, dan kan de [verhuurde] woning verkocht worden en de huurovereenkomst tussentijds beëindigd worden.

Aan deze opzeggingsgrond zijn wel de nodige voorwaarden verbonden. Zo moet deze opzegginsgrond nadrukkelijk in de huurovereenkomst zijn overeengekomen en mag de opzeggingsgrond tot maximaal twee jaar na aanvang van de huurovereenkomst worden ingeroepen. Dit betekent dat de huurder maximaal twee jaar in onzekerheid kan verkeren.

Verder geldt als voorwaarde dat de verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het aflopen van de huurtermijn een huwelijk of een geregistreerd partnerschap met zijn partner [waarmee hij is gaan samenwonen] is aangegaan. Mocht een of beide partners reeds woningen verhuren, dan kan géén gebruik gemaakt worden van deze regeling. Ten slotte is de door de wetgever gekozen wetstekst wat ongelukkig te noemen, met name daar waar het ziet op het ‘slagen’ van het samenwonen. Zo lijkt het dat de betrokken partners moeten huwen of een geregistreerd partnerschap moeten aangaan en dat dit ook nog eens moet plaatsvinden in de drie maanden voor het einde van de huurtermijn. Dit terwijl samenwonen ook zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap een succes kan zijn. De vermoedelijke ratio is dat partners maar één keer gebruik kunnen maken van deze regeling, maar het feitelijk dwingen van partners om binnen drie maanden na het einde van de overeengekomen huurtermijn in het huwelijksbootje te stappen [of een geregistreerd partnerschap aan te gaan], om zo de beoogde tijdelijkheid van de huurovereenkomst te waarborgen, lijkt ons toch echt te stap te ver. Toch lijkt de wetgever dit toch echt voor ogen te staan, blijkens de toelichting: “Uit het sluiten van dit huwelijk of het geregistreerd partnerschap tijdens de looptijd van de huurovereenkomst blijkt dat het samenwonen succesvol is.”

Bloed- of aanverwanten

Voor situaties waarin de verhuurder de mogelijkheid wil houden om de woning aan een eerstegraads bloed- of aanverwant [ouder of kind] te verhuren, wordt een opzeggingsgrond gecreëerd om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op te zeggen. Dit komt in feite neer op het uitbreiden van de diplomatenclausule.

Net als de opzeggingsgrond voor geslaagd proef samenwonen moet ook deze opzeggingsgrond vooraf in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Bovendien dient de beëindigingsgrond door de kantonrechter te worden getoetst.

Bijzondere categorieën huurders

De wetgever heeft de mogelijkheid open willen houden om bij AMvB bijzondere categorieën huurders aan te wijzen, waarbij  het alsnog mogelijk blijft om tijdelijke huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar aan te gaan. Hierbij kan worden gedacht aan:

• Huurders die tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland werken of studeren vanwege hun werk of studie, zowel nationaal als internationaal;
• Huurders die hun huidige woning moeten verlaten vanwege renovatie, sloop en vervangende nieuwbouw zoals beschreven in artikel 7:220 BW, en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
• Huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang volgens artikel 1.1.1 van de Wmo, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbare urgente huisvestingsbehoefte;
• Huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat, of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding zoals beschreven in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
• Huurders die hun hoofdverblijf hebben in een woongelegenheid van de toegelaten instelling die eerder werd gehuurd door een overleden bloedverwant in de eerste graad of hun voogd.
• Dit omvat ook de verhuur aan expats. Dit betekent dat er nog steeds de mogelijkheid bestaat om tijdelijke huurcontracten te sluiten met bepaalde groepen.

Met name de ‘’laatste kans’’ overeenkomsten wekken de aandacht. De wetgever lijkt hier een lans te breken voor wooncorporaties die huurders een laatste kans willen bieden aan huurders door niet direct een ontruimingstitel te doen uitvoeren. In de praktijk deed zich nog wel eens het risico voor dat de gebruiksovereenkomst met [rand]voorden kwalificeerde als nieuwe huurovereenkomst. Het is goed om te zien dat aan deze onduidelijkheid een eind lijkt te komen en het verhuurder nu mogelijk is bij wet een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten.

Wilt u meer weten? Neem contact op met de specialisten van de sectie vastgoed.

Robin de Hoon en Michael de Marco

BG.legal