Verhuurders opgelet: pas op voor de WHOA!
Sinds 1 januari 2021 is de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) in werking getreden. Deze wet biedt ondernemers met een in de kern gezonde onderneming de kans om hun onderneming te herstructureren buiten faillissement. Schulden worden geherstructureerd door een akkoord aan te bieden aan schuldeisers en/of aandeelhouders van de onderneming. In deze blog wordt de invloed van de WHOA op de huurrechtpraktijk besproken.
Mogelijkheid tot opzegging van lopende overeenkomsten
Tijdens een WHOA-procedure kan de schuldenaar of de herstructureringsdeskundige een voorstel doen aan de wederpartij tot wijziging of beëindiging van een duurovereenkomst, zoals een huurovereenkomst waarover hieronder verder wordt gesproken. Indien de verhuurder niet instemt met het voorstel van de huurder, kan de schuldenaar-huurder of de herstructureringsdeskundige deze overeenkomst opzeggen als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Zo moet het akkoord uiteindelijk door de rechtbank worden gehomologeerd en moet de rechtbank hierbij nadrukkelijk toestemming geven voor de eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst door de huurder.
De opzegging vindt in beginsel van rechtswege plaats op de dag waarop het akkoord door de rechtbank is gehomologeerd tegen een door de rechtbank te bepalen termijn waarbij een termijn van maximaal 3 maanden door de wetgever redelijk wordt geacht. Na deze eenzijdige opzegging heeft de benadeelde recht op vergoeding van de schade die hij lijdt vanwege beëindiging van de overeenkomst. De schuldenaar of herstructureringsdeskundige heeft vervolgens echter de mogelijkheid om deze schadevergoeding op te nemen in het akkoord, waardoor de schade van de verhuurder uiteindelijk slechts gedeeltelijk vergoed wordt. Over het algemeen wordt aangenomen dat ook leegstandsschade in dit geval voor vergoeding in aanmerking komt.
Als een onderneming een WHOA-traject start is de kans aannemelijk dat deze ook huurachterstanden heeft en/of dat andere vorderingen van verhuurders deel uitmaken van het akkoord. Verhuurders kunnen tijdens een WHOA-procedure dus te maken krijgen met aanpassing of gedeeltelijke afboeking van een huurvordering wegens opzegging of wijziging van de huurovereenkomst. Het is voor verhuurders niet eenvoudig om opzegging van een huurovereenkomst in het kader van de WHOA te voorkomen; er kan slechts bezwaar gemaakt worden tegen de opzegging op de grond dat de toestand van onvermijdelijke insolventie afwezig is. Wel kan een verhuurder zich verzetten tegen goedkeuring van het akkoord.
Aandachtspunten voor verhuurders
Door invoering van de WHOA is de huurovereenkomst niet meer onaantastbaar gebleken. Dit brengt een aantal aandachtspunten voor verhuurders met zich mee. Zo blijft het voor een verhuurder wel mogelijk om bedongen zekerheden uit te winnen voor het deel van de vorderingen dat niet wordt voldaan uit het akkoord. Ook bevestigt de jurisprudentie dat een verhuurder de rechtbank kan verzoeken om een aantal voorzieningen te treffen en op die manier invloed uit te oefenen.
Om het zekerheidsrecht goed uit te kunnen oefenen, is het van belang dat verhuurders in hun huurovereenkomst en/of garantieverstrekking duidelijk omschrijven voor welke schade en vorderingen deze kan worden gebruikt. De verhuurder kan de derde die garant staat voor deze schade dan aanspreken in het geval dat de verhuurder betrokken raakt bij een WHOA-traject. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met de omstandigheid dat een deel van de schadevordering al betrokken wordt in het te homologeren akkoord. Aangezien dit deel normaal gesproken vergoed zal worden, dient de derde slechts aangesproken worden voor de schade die buiten het akkoord valt.
Jurisprudentie
Inmiddels zijn er een aantal uitspraken gepubliceerd over huurovereenkomsten in de WHOA. Zo werd door de rechtbank in Limburg een akkoord gehomologeerd dat ook voorzag in de eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst met de verhuurder. De verhuurder had verzocht tot afwijzing van de homologatie, maar slaagde niet in dit verzoek. Volgens de verhuurder was hij op basis van het akkoord slechter af dan bij faillissement van de schuldenaar, de rechtbank ging hier echter niet in mee.
Een beschikking van de rechtbank Noord-Nederland bevestigt dat een verhuurder invloed kan uitoefenen op de manier waarop het WHOA-traject verloopt. In casu was de schuldenaar een WHOA-traject gestart en was er daarnaast al verzocht om een herstructureringsdeskundige te benoemen. De schuldenaar stelde het verzoek in om een afkoelingsperiode in te stellen, waarna de verhuurder voorstelde om een aantal voorzieningen te treffen. De rechtbank wees een deel van deze voorzieningen toe, waardoor de verhuurder invloed uitoefende op het proces.
In 2023 oordeelde de rechtbank Amsterdam daarnaast in een geschil over het aanspreken van een bankgarantie. Het regresverbod uit de Faillissementswet houdt in dat de derde voor het bedrag dat hij na de homologatie van het akkoord voldoet aan de schuldeiser geen verhaal kan nemen op de schuldenaar. De bank was van mening dat dit regresverbod niet van toepassing was op een bankgarantie. Voor zover de bankgaranties wel onder het toepassingsbereik zouden vallen, gold dat het regresverbod niet van toepassing is voor zover de regresvorderingen zijn gedekt door zekerheid. De rechtbank ging hier echter niet in mee en stelde dat het regresverbod uit de WHOA ruim moest worden uitgelegd. Op grond van de wet kan daardoor in zulke gevallen geen verhaal worden genomen op de schuldenaar.
Conclusie
De WHOA biedt een schuldenaar of herstructureringsdeskundige een ruime opzegmogelijkheid voor het wijzigen of beëindigen van lopende (huur)overeenkomsten. Hierdoor heeft de WHOA ook consequenties voor verhuurders, aangezien zij tijdens een WHOA-procedure te maken kunnen krijgen met aanpassing, wijziging of gedeeltelijke afboeking van een huurvordering. De mogelijkheden om hier tegenin te gaan zijn voor de verhuurder vrij beperkt. Wel bestaat er voor verhuurders de mogelijkheid om zich te verzetten tegen goedkeuring van het akkoord zelf en kan een verhuurder de rechtbank verzoeken om een aantal voorzieningen te nemen.
Om nadelige situaties te voorkomen staat het de verhuurder vrij om een garantsteller aan te spreken in het geval van opzegging of wijziging van de huurovereenkomst in een WHOA-procedure. Hierbij is het van belang dat de verhuurder op voorhand in de huurovereenkomst duidelijk omschrijft voor welke schade en voor welke vorderingen een derde garant staat. Deze derde kan dan aangesproken worden in het geval dat de verhuurder wordt geconfronteerd met aanpassing of gedeeltelijke afboeking van een huurvordering wegens opzegging of wijziging van de huurovereenkomst.
Bent u zelf een verhuurder en heeft u vragen over welke consequenties de WHOA voor u heeft? Of bent u een huurder met een schuldenpositie die geherstructureerd moet worden? Neem dan contact op met een van onze specialisten en laat beoordelen of u gebruik kunt maken van de WHOA om uw bedrijf weer renderend te krijgen!
