Wonen en zorg zijn soms onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bij woon-zorgovereenkomsten doemen vragen op over de rechten en plichten van huurders en zorgaanbieders. Want wat als de zorg eindigt, eindigt dan ook automatisch het huren? Dit artikel werpt licht op de dynamiek tussen huurbescherming en beëindiging van de zorg. Welke factoren zijn doorslaggevend bij het bepalen welk belang zwaarder weegt?
Huurbescherming: een stevige grondslag
Als er naast zorg ook een woonruimte wordt aangeboden, dan wordt er gesproken over een gecombineerde huur/zorgovereenkomst, waarbij de overeenkomst zowel kenmerken heeft van een huurovereenkomst als van een overeenkomst van opdracht. De vraag doet zich dan voor in hoeverre de wettelijke bepalingen van huur van woonruimten dan onverkort van toepassing zijn.
In ons rechtssysteem genieten huurders van woonruimten immers huurbescherming, hetgeen betekent dat de huur niet zonder meer door de verhuurder (de zorgaanbieder in dit geval) kan worden beëindigd.
De opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder heeft de nodige voeten in de aarde. Zo kan de huurovereenkomst – behoudens opzegging op initiatief door de huurder of in goed overleg middels een beëindigingsovereenkomst – worden opgezegd conform de in artikel 7:274 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) genoemde opzeggronden. De huurder moet vervolgende instemmen met de opzegging, en als de huurder weigert, dan resteert alleen het opstarten van een gerechtelijke procedure.
Woon-zorgovereenkomsten
Huurbescherming is minder gunstig voor een zorginstellingen die ook woonruimten aanbieden. Zorgaanbieders zijn in de regel geen reguliere verhuurders en bieden de woonruimten slechts met een specifiek doel, namelijk het verlenen van zorg, aan hun patiënten aan. Het is van groot belang dat als de zorgovereenkomst eindigt, de huurovereenkomst dit ook doet. Zo niet, dan kan dit gevolgen hebben voor de continuïteit en kwaliteit van de zorg die aan de patiënten wordt geboden.
Dit is niet alleen van belang als de zorgovereenkomst vanwege gewichtige redenen als bedoeld in artikel 7:460 BW wordt beëindigd (hetgeen een beduidend minder strenge norm is dan de hiervoor genoemde huurbeschermingsregels), maar tevens in het geval dat de patiënt de zorg beëindigd en weigert te vertrekken.
De woon-zorgovereenkomst is zoals gezegd een gemengde overeenkomst. De hoofdregel hierbij is dat bij gemengde overeenkomsten de bijzondere regimes zo veel mogelijk naast elkaar van toepassing zijn, tenzij de regelgeving niet verenigbaar is of de aard van de overeenkomst zich daartegen verzet. Dit is wettelijk vastgelegd in artikel 6:215 BW.
Maar hoe wordt eigenlijk vastgesteld of deze regels zich al dan niet tot elkaar verhouden? Dit is in de rechtspraak tot uiting gekomen.
Welk element overheerst?
Uit
vaste rechtspraak volgt dat bij een gecombineerde woon/zorgovereenkomst in beginsel de dwingendrechtelijke huurregels voorgaan
tenzij het zorgelement overheerst.
De kernvraag is of het huurelement in dergelijke situaties zwaarder weegt dan het zorgelement. Dit is in de praktijk casuïstisch en hangt onder meer af van de feitelijke woon/zorgsituatie, de aard van de geboden zorg in verhouding tot het wonen, de inhoud van de overeenkomst(en) en de (daadwerkelijke) uitvoering daarvan, in hoeverre beide overeenkomsten onderling van elkaar afhankelijk zijn en in hoeverre de patiënt bij het aangaan van de overeenkomst(en) daarvan op de hoogte was. Dit zijn slechts enkele gezichtspunten en laat zien dat de praktijk weerbarstig is en het aangaan van dergelijke gecombineerde overeenkomsten niet geheel zonder risico is.
Conclusie
Het is voor zorgaanbieders van evident belang zicht bewust te zijn van de risico’s bij het aangaan van een gecombineerde woon/zorgovereenkomst en zich ter zake deskundig te laten bijstaan bij het opstellen van de gecombineerde overeenkomst.
Of het zorgelement overheerst is afhankelijk van vele aspecten en moet dus per individueel geval bekeken worden. Niet alleen de contractuele situatie, maar juist ook de feitelijke situatie is hierbij van belang. Het is derhalve altijd aan te bevelen de overeenkomst(en) te laten toetsen. Neem gerust
contact op met een van onze medewerkers!
Het artikel is geschreven door
Jody Esveldt.
