Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?

10 aug 2020

De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft op 5 februari 2020 een voor de huurrecht-praktijk belangwekkende uitspraak gewezen. In vrijwel alle huurovereenkomsten voor woonruimten is tegenwoordig opgenomen dat het huurders niet is toegestaan om [bedrijfsmatig] hennep te kweken. In veel gevallen bedingt de verhuurder ook een boete voor de overtreding van deze verbodsbepaling. Zo ook in de uitspraak van 5 februari 2020. De vraag die voorlag was of een dergelijke boete geen oneerlijk beding vormt als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen?

Uitspraak

Woningcorporatie Woonstichting Eigen Haard verhuurt een sociale huurwoning aan haar huurder. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder een contractuele boete van € 10.000,- verschuldigd is op het moment dat in de huurwoning een hennepkwekerij wordt aangetroffen.  Op een gegeven moment trof de politie daadwerkelijk een hennepkwekerij in de huurwoning aan. Verhuurder heeft vervolgens een gerechtelijke procedure opgestart. Naast ontbinding van de huurovereenkomst vordert de verhuurder onder meer ook betaling van de contractuele boete van € 10.000,-.

De boeteclausule is een oneerlijk beding

De kantonrechter komt tot de conclusie dat de overeengekomen boete is aan te merken als een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen [93/13/EEG].

Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat hennepteelt in een huurwoning zeer ongewenst is. Het is voorstelbaar dat verhuurders een boetebeding opnemen om te voorkomen dat huurders in een gehuurde woning hennep zullen telen. De boete dient een zekere afschrikwekkende werking te hebben.

De kantonrechter is echter van oordeel dat het boetebeding in de gegeven omstandigheden oneerlijk is, nu in het boetebeding geen enkel onderscheid wordt gemaakt. De huurder is, met andere woorden, zelfs bij het telen van één enkele plant, de volledige boete van € 10.000,- verschuldigd.

De kantonrechter vindt het verder van belang dat de huurovereenkomst en de wet- en regelgeving nog meer afschrikwekkende elementen bevat. Denk hierbij aan de mogelijkheid om tot ontbinding over te gaan, de vordering van volledige schadevergoeding wegens ontbinding en de mogelijkheid om volledige winstafdracht te vorderen. Ook acht de kantonrechter van belang dat in het kader van de Opiumwet een zekere hoeveelheid hennep wordt gedoogd. De kantonrechter acht, tot slot, de boete in verhouding tot de relatief geringe ernst van de overtreding zeer hoog. Van belang hierbij is dat het om een sociale huurwoning ging.

De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de contractuele boete af, maar oordeelt vervolgens wel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

Lessen voor de praktijk

De uitspraak van de kantonrechter van 5 februari 2020 wijkt af van enkel vergelijkbare zaken, zoals het arrest van het Hof Amsterdam van 19 november 2019. Wil de boete een zekere afschrikwekkende werking hebben, dan dient de boete een bepaalde minimumhoogte te hebben, zeker nu verondersteld wordt dat met drugshandel aanzienlijke winsten behaald kunnen worden. In het hiervoor aangehaalde arrest van het hof ging het overigens ‘maar’ om een boete van € 5.000,-.

De uitspraak van de kantonrechter van 5 februari 2020 is voor de praktijk van belang, nu deze uitspraak laat zien dat alle omstandigheden van het geval relevant kunnen zijn. De risico’s voor de verhuurder van woonruimten zijn aanzienlijk. Komt de rechter namelijk tot de conclusie dat het beding oneerlijk is, dan wordt de gehele boeteclausule vernietigd. Van matiging kan geen sprake zijn.

Voor de volledigheid merk ik op dat de toets van oneerlijke bedingen zich alleen voordoet bij een consument-huurder. Huurders van een bedrijfsruimte kunnen dan ook geen beroep doen op deze regelgeving.

Verhuurders doen er – zeker in geval van sociale huurwoningen – goed aan om de opgenomen boeteclausules bij nieuw te sluiten huurovereenkomsten nog eens goed tegen het licht te houden, waarbij de volgende aspecten een rol spelen:

  • Of er sprake is van een sociale huurwoning of van een huurwoning in de vrije sector
  • De hoogte van de bedongen boete dient in verhouding te staan tot de ernst van de overtreding
  • De hoogte van de bedongen boete dient in verhouding te staan tot de hoogte van de huurprijs
  • Het eventueel gedogen van een zekere hoeveelheid hennepteelt dient expliciet in de huurovereenkomst te staan verwoord

Bent u huurder of verhuurder en heeft u vragen of een juridisch geschil over contractuele boetes in huurovereenkomsten? Neem dan vrijblijvend contact op met Michael de Marco.

Michael de Marco

 

    Omgevingswet: wat staat ons te wachten?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
    Lees meer
    Gelijke kansen bij uitgifte onroerende zaken door overheid
    Lees meer
    Hoge Raad: horeca en winkelruimten recht op huurkorting
    Lees meer
    De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
    Lees meer
    Nieuwe partner bij BG.legal
    Lees meer
    Gelijke kansen bij verkoop onroerende zaken door overheden
    Lees meer
    Beginselplicht tot handhaving: meer ruimte voor maatwerk
    Lees meer
    Succesvol webinar Huisvesting Arbeidsmigranten
    Lees meer
    Sturing op seniorenhuisvesting is nodig!
    Lees meer
    Nieuwe Gids proportionaliteit vanaf 1 januari 2022
    Lees meer
    Gevolgen voor de oplevering door de Wkb
    Lees meer
    Inschrijving in aanbesteding door verkeerde vennootschap is fataal
    Lees meer
    Huur- of gebruiksovereenkomst: de vergoeding maakt het verschil
    Lees meer
    Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
    Lees meer
    Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
    Lees meer
    Meer gemeentelijke handhaving op toeristische verhuur mogelijk
    Lees meer
    Realisatie huisvesting arbeidsmigranten: zoek de kansen!
    Lees meer
    Inspraak verplicht bij natuurvergunning
    Lees meer
    Als een vis in het water
    Lees meer
    Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
    Lees meer
    Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
    Lees meer
    Transformatie van kantoren naar woningen
    Lees meer
    Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
    Lees meer
    De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
    Lees meer
    Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
    Lees meer
    Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
    Lees meer
    Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
    Lees meer
    Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
    Lees meer
    Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
    Lees meer
    Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
    Lees meer
    Ontruiming van een woning na overlijden?
    Lees meer
    Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
    Lees meer
    Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
    Lees meer
    Huurkorting vanwege corona toegewezen!
    Lees meer
    Weet bij nieuwbouw van de BENG!
    Lees meer
    Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
    Lees meer
    Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
    Lees meer
    Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
    Lees meer
    Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
    Lees meer
    Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
    Lees meer
    Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
    Lees meer
    Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
    Lees meer
    Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
    Lees meer
    Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
    Lees meer
    Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
    Lees meer
    Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
    Lees meer
    Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
    Lees meer
    Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
    Lees meer
    Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
    Lees meer
    Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
    Lees meer
    Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie
    Lees meer
    Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
    Lees meer
    De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
    Lees meer
    Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
    Lees meer
    Kruimelgevallenregeling
    Lees meer
    Overmacht in de bouw door corona
    Lees meer
    Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
    Lees meer
    Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
    Lees meer
    Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
    Lees meer
    Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
    Lees meer
    Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
    Lees meer
    Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
    Lees meer
    Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
    Lees meer
    Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
    Lees meer
    Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
    Lees meer
    Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
    Lees meer
    Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
    Lees meer
    BG.vastgoed
    Lees meer
    Huurrecht
    Lees meer