Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft op 5 februari 2020 een voor de huurrecht-praktijk belangwekkende uitspraak gewezen. In vrijwel alle huurovereenkomsten voor woonruimten is tegenwoordig opgenomen dat het huurders niet is toegestaan om [bedrijfsmatig] hennep te kweken. In veel gevallen bedingt de verhuurder ook een boete voor de overtreding van deze verbodsbepaling. Zo ook in de uitspraak van 5 februari 2020. De vraag die voorlag was of een dergelijke boete geen oneerlijk beding vormt als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen?
Uitspraak
Woningcorporatie Woonstichting Eigen Haard verhuurt een sociale huurwoning aan haar huurder. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder een contractuele boete van € 10.000,- verschuldigd is op het moment dat in de huurwoning een hennepkwekerij wordt aangetroffen. Op een gegeven moment trof de politie daadwerkelijk een hennepkwekerij in de huurwoning aan. Verhuurder heeft vervolgens een gerechtelijke procedure opgestart. Naast ontbinding van de huurovereenkomst vordert de verhuurder onder meer ook betaling van de contractuele boete van € 10.000,-.
De boeteclausule is een oneerlijk beding
De kantonrechter komt tot de conclusie dat de overeengekomen boete is aan te merken als een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen [93/13/EEG].
Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat hennepteelt in een huurwoning zeer ongewenst is. Het is voorstelbaar dat verhuurders een boetebeding opnemen om te voorkomen dat huurders in een gehuurde woning hennep zullen telen. De boete dient een zekere afschrikwekkende werking te hebben.
De kantonrechter is echter van oordeel dat het boetebeding in de gegeven omstandigheden oneerlijk is, nu in het boetebeding geen enkel onderscheid wordt gemaakt. De huurder is, met andere woorden, zelfs bij het telen van één enkele plant, de volledige boete van € 10.000,- verschuldigd.
De kantonrechter vindt het verder van belang dat de huurovereenkomst en de wet- en regelgeving nog meer afschrikwekkende elementen bevat. Denk hierbij aan de mogelijkheid om tot ontbinding over te gaan, de vordering van volledige schadevergoeding wegens ontbinding en de mogelijkheid om volledige winstafdracht te vorderen. Ook acht de kantonrechter van belang dat in het kader van de Opiumwet een zekere hoeveelheid hennep wordt gedoogd. De kantonrechter acht, tot slot, de boete in verhouding tot de relatief geringe ernst van de overtreding zeer hoog. Van belang hierbij is dat het om een sociale huurwoning ging.
De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de contractuele boete af, maar oordeelt vervolgens wel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
Lessen voor de praktijk
De uitspraak van de kantonrechter van 5 februari 2020 wijkt af van enkel vergelijkbare zaken, zoals het arrest van het Hof Amsterdam van 19 november 2019. Wil de boete een zekere afschrikwekkende werking hebben, dan dient de boete een bepaalde minimumhoogte te hebben, zeker nu verondersteld wordt dat met drugshandel aanzienlijke winsten behaald kunnen worden. In het hiervoor aangehaalde arrest van het hof ging het overigens ‘maar’ om een boete van € 5.000,-.
De uitspraak van de kantonrechter van 5 februari 2020 is voor de praktijk van belang, nu deze uitspraak laat zien dat alle omstandigheden van het geval relevant kunnen zijn. De risico’s voor de verhuurder van woonruimten zijn aanzienlijk. Komt de rechter namelijk tot de conclusie dat het beding oneerlijk is, dan wordt de gehele boeteclausule vernietigd. Van matiging kan geen sprake zijn.
Voor de volledigheid merk ik op dat de toets van oneerlijke bedingen zich alleen voordoet bij een consument-huurder. Huurders van een bedrijfsruimte kunnen dan ook geen beroep doen op deze regelgeving.
Verhuurders doen er – zeker in geval van sociale huurwoningen – goed aan om de opgenomen boeteclausules bij nieuw te sluiten huurovereenkomsten nog eens goed tegen het licht te houden, waarbij de volgende aspecten een rol spelen:
- Of er sprake is van een
sociale huurwoningof van een huurwoning in devrije sector - De hoogte van de bedongen boete dient in verhouding te staan tot de
ernst van de overtreding - De hoogte van de bedongen boete dient in verhouding te staan tot de
hoogte van de huurprijs - Het eventueel
gedogenvan een zekere hoeveelheid hennepteelt dient expliciet in de huurovereenkomst te staan verwoord
Bent u huurder of verhuurder en heeft u vragen of een juridisch geschil over contractuele boetes in huurovereenkomsten? Neem dan vrijblijvend contact op met Michael de Marco.
