Conformiteit van een woning
Als je iets koopt, wil je het ook kunnen gebruiken waarvoor het gekochte geschikt is, wat betekent dat de zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat heet conformiteit, geregeld in artikel 7:17 BW. Het lijkt voor de hand te liggen dat je in een woning moet kunnen wonen, in een auto moet kunnen rijden en in een boot moet kunnen varen, toch heeft conformiteit al tot veel rechtspraak geleid. Artikel 7:17 geeft zelf al invulling aan conformiteit: “een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als die, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten”. Dat zijn de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik en aan de aanwezigheid waarvan de koper niet hoefde te twijfelen. Als de zaak omschreven is in de overeenkomst, is het vrij eenvoudig vast te stellen of die aan de overeenkomst voldoet. Iets van een meter moet ook echt een meter zijn, iets van een kilo ook echt een kilo en 10 stuks moeten ook echt 10 stuks zijn. Dat alles is natuurlijk anders als de koper bij het sluiten van de overeenkomst wist of redelijkerwijze kon weten dat de zaak niet aan de overeenkomst zou beantwoorden of de koper dat had kunnen onderzoeken. De conformiteitseis geldt zowel voor roerende als onroerende zaken, al geeft artikel 7:17 lid 6 BW wel een voorbehoud voor de oppervlakte van een onroerende zaak, die slechts als aanduiding te gelden heeft.
Woning
Dat ook een woning aan de overeenkomst moet beantwoorden spreekt voor zich, ook dat voor de beoordeling daarvan alle omstandigheden in acht moeten worden genomen. Wat hier een belangrijke rol speelt is de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoekplicht van de koper, die in balans moeten zijn. Als de koper iets verzwegen heeft wat hij wist en van invloed is op een normaal gebruik, kan dat tot non-conformiteit leiden. Evenzeer kan de koper zich daar niet op beroepen wanneer hij aan de afwezigheid van een gebrek had moeten twijfelen, een gebrek had kunnen zien of ontdekken bij een uit te voeren onderzoek of indien de koper verwachtingen had, die niet passen bij de gekochte zaak. Van een nieuwbouwwoning mag een koper iets anders verwachten dan van een oude woning met zichtbaar achterstallig onderhoud.
Als vastgesteld is dat een afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, kan de koper verschillende acties instellen tegen de verkoper: aflevering van het ontbrekende, herstel van het gebrek, vervanging van de afgeleverde zaak of onder omstandigheden zelfs ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst als een van de drie eerste oplossingen niet mogelijk is. De kosten komen uiteraard voor rekening van de verkoper, die aan zijn verplichting binnen een redelijke termijn moet voldoen, mits de koper een geconstateerd gebrek binnen bekwame tijd heeft gemeld aan de verkoper. En natuurlijk moeten de kosten van vervanging of herstel in verhouding staan tot de totale waarde van de zaak of het geconstateerde gebrek.
Af en toe komt in de rechtspraak een uitspraak voorbij, waar duidelijk op een rij wordt gezet hoe de beoordeling van conformiteit ten aanzien van het ene gebrek wel leidt tot non-conformiteit en een ander gebrek juist niet. Zo was dat ook bij de uitspraak van de rechtbank Limburg van 20 januari 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:128). In deze zaak ging het over het volgende.
Op 12 juni 2018 heeft koper van verkoper een woning gekocht voor € 755.000,- die op 1 oktober 2018 aan koper geleverd is. In de koopakte stond in artikel 6.1 onder andere: “de woning wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt” en in artikel 6.3 verder: “de woning zal de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met garage, ondergrond en tuin.” Voorts heeft koper er mee ingestemd dat gebreken die aan hem bekend of kenbaar zijn voor diens rekening komen en dat verkoper alleen aansprakelijk is voor de herstelkosten onder verrekening van “nieuw voor oud” als koper de gebreken niet kende of die niet kenbaar waren.
Vanaf twee weken na de levering heeft koper overlast van enorme hoeveelheden dode en levende vliegen op de tweede verdieping van de woning. Daarom heeft koper een onderzoek uit laten voeren door een deskundige, die geconstateerd heeft dat het gaat om zogenaamde “clustervliegen”. Deze vliegen overwinteren in gebouwen en komen elk jaar terug, meestal naar dezelfde plaatsen. Dat is alleen te voorkomen indien alle toegangswegen voor de vliegen dicht gekit worden, dat wil zeggen alle kieren van een halve millimeter en meer. Koper heeft verkoper voor dit gebrek aansprakelijk gesteld en heeft voor de reparatie van het gebrek offertes opgevraagd, die uitkomen op bedragen van € 41.714,75 respectievelijk € 52.715,70 voor een totale renovatie van het dak, wat nodig is voor het adequaat bestrijden van het probleem.
Procedure bij de rechtbank
Omdat verkoper niet van plan is voor die kosten op te draaien, begint koper een procedure bij de rechtbank. Koper vordert een verklaring voor recht dat verkoper tekort geschoten is in zijn contractuele leveringsverplichting, met vergoeding van de schade, stellende dat de mate van overlast van de vliegen een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Bovendien is bij het onderzoek geconstateerd dat de isolatie van de woning gebrekkig is, terwijl bij de verkoop medegedeeld is dat de gevels, het dak en de vloeren extra geïsoleerd waren, terwijl dat niet het geval was. Daarmee had verkoper zijn mededelingsplicht geschonden en was sprake van non-conformiteit.
De rechtbank stelt zich de vraag: 1) is er sprake van non-conformiteit als gevolg van de clustervliegen? 2) Was de vliegenoverlast er op het moment van de eigendomsoverdracht van de woning? 3) Is er sprake van non-conformiteit met betrekking tot de isolatie van de woning?
De eerste vraag beantwoordt de rechtbank bevestigend. Volgens koper maken de duizenden vliegen op twee momenten in het jaar de woning voor een deel onbewoonbaar en onleefbaar omdat ze een ernstige aantasting zijn voor een normaal woongenot, met een dusdanig risico voor de gezondheid, dat die niet normaal te gebruiken is. De verkoper voert aan dat de woning ten tijde van de verkoop over alle eigenschappen beschikte die de koper mocht verwachten. Verkoper stelt dat hij, in de tijd dat hij de woning bewoonde, nooit last had gehad van de vliegen en bestrijdt dat sprake is van clustervliegen. Hoogstens is sprake van een vliegenplaag, maar dat kan hem niet als een gebrek aangerekend worden. De rechtbank pelt de criteria van artikel 7:17 BW af en constateert dat partijen in de koopovereenkomst overeen gekomen zijn dat de woning zou voldoen aan een “normaal gebruik”. Voor hetgeen daaronder moet worden verstaan moet worden aangesloten bij het gangbare spraakgebruik. De rechtbank stapt over de discussie tussen partijen heen of het werkelijk gaat om clustervliegen en concludeert aan de hand van het bewijs dat dat het geval is. De conclusie luidt dat een clustervliegenplaag is aan te merken als een gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Er moet voor gebruik van een woning als woonhuis sprake zijn van een rustig woongenot en de aanwezigheid van clustervliegen in dusdanige aantallen is dermate hinderlijk dat er gedurende ten minste een paar maanden per jaar geen sprake is van een rustig woongenot.
De tweede vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of de clustervliegen er al waren op het moment van de eigendomsoverdracht. Verkoper stelt namelijk dat hij er nooit last van gehad heeft, ook omdat hij maar weinig in de woning gewoond heeft en de dochter van verkoper, die op de tweede verdieping van de woning sliep, nooit geklaagd heeft over vliegen. Tussen de levering van de woning en de constatering van de vliegenplaag heeft tenminste twee weken gezeten en de rechtbank stel vast dat, gezien de gemotiveerde betwisting door verkoper en artikel 150 Rv, op koper het bewijs rust van zijn stelling dat vóór de levering van de woning al clustervliegen in de woning aanwezig waren. Als koper daarin slaagt, staat voor de rechtbank daarmee vast dat sprake is van non-conformiteit.
De derde vraag gaat over de isolatie van de woning. Koper stelde dat sprake was van non-conformiteit omdat verkoper voorafgaande aan de verkoop een vragenlijst had ingevuld en dat ook uit het energielabel bleek dat de gevel, het dak en de vloeren extra geïsoleerd waren. Verkoper stelt daar tegenover dat die lijst niet de status heeft van een garantie en dat koper wist dat hij een oude woning uit 1918 kocht, met bouwmaterialen uit die tijd.
Rechtbank
De rechtbank stelt voorop dat de verkoper op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst in staat voor een normaal gebruik als woonhuis. Gebreken die kenbaar zijn aan de koper, komen daarentegen voor diens rekening en risico. Met “kenbare gebreken” wordt gerefereerd aan de onderzoekplicht van de koper, aldus de rechtbank. De rechtbank komt toe aan de uitleg van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, wat een voorgedrukte (standaard) bepaling is waarover partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld. De rechtbank oordeelt dat naar normaal spraakgebruik de koper de woning conform artikel 6.3, in samenhang met artikel 6.1 van de overeenkomst, heeft geaccepteerd in de toestand waarin die zich bevond bij het aangaan van de overeenkomst. Van een gebrek is volgens de rechtbank alleen sprake als het een ernstig gebrek betreft, bijvoorbeeld een ernstige verstoring van het woongenot, of andere omstandigheden die een normaal gebruik als woning belemmeren.
Voor de vraag of de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden heeft stelt de rechtbank voorop dat als een koper aanleiding heeft te twijfelen aan de aanwezigheid van de kenmerken voor een normaal gebruik, hij die moet onderzoeken, tenzij de verkoper wist van het ontbreken van die kenmerken in welk geval hij dat moet mededelen. Doet hij dat niet, dan is hij tegenover de koper aansprakelijk.
De rechtbank meent dat de koper bedacht had moeten zijn op gebreken samenhangend met de ouderdom van de woning. Omdat het een meer dan 100 jaar oude woning is, had de koper moeten bedenken dat de isolatie slecht zou kunnen zijn of geheel zou kunnen ontbreken. Uit de vragenlijst die de verkoper voorafgaande aan de verkoop ingevuld heeft blijkt dat na de bouw van de woning er geen aanvullende maatregelen voor isolatie zijn getroffen, dat strookt met hetgeen de deskundige, die het vliegenprobleem onderzocht heeft, geconstateerd heeft. De rechtbank is van oordeel dat de leeftijd van de woning rechtvaardigt dat de koper onderzoek zou hebben gedaan als die de verwachting had dat de woning na de bouw extra geïsoleerd zou zijn, wat in de verkoopbrochure en de vragenlijst daarover ook stond geschreven. Nu koper dat aanvullende onderzoek, door het stellen van concrete vragen over de isolatie, achterwege gelaten heeft, is de rechtbank van mening dat de verkoper zijn mededelingsplicht niet geschonden heeft.
Conclusie
De conclusie is dat de koper bot vangt op het vlak van de ontbrekende isolatie, maar nog een kans heeft om een schadevergoeding te krijgen, indien hij slaagt in het te leveren bewijs dat de clustervliegen ook al in de woning aanwezig waren vóór de verkoop. Dat lijkt een moeilijk te leveren bewijs en als dat faalt dan staat de koper met lege handen en zal hij moeten wonen in een oud, niet geïsoleerd huis, vol vliegen tenzij hij het op eigen kosten laat renoveren.
Dit artikel is gepubliceerd in Juridisch up to Date, 29 januari 2021.
