Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie

12 jun 2020

Er zijn inmiddels enkele uitspraken in kort geding gewezen waaruit blijkt dat de sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die in verband met het coronavirus een ‘gebrek’ kan opleveren in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek is elke op het gehuurde betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Dit betekent dat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Corona huurprijs

Of dit laatste ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden hangt af van het huurcontract en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Artikel 7:207 BW is van regelend recht en kan dus contractueel worden uitgesloten.

Huurovereenkomst

Zo’n contractuele uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde  instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, zal aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

Huurder

Daarnaast kan de vraag zijn of een door een overheidsmaatregel gedwongen sluiting van het gehuurde toch niet een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is. In dat geval heeft de huurder geen recht op huurvermindering. In een van de uitspraken is aangehaakt bij de in algemene voorwaarden vaak voorkomende bepaling dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die nodig zijn voor de uitoefening van het bedrijf. En dat intrekking van zo’n vergunning geen aanleiding geeft tot enige actie tegen de verhuurder. Contractueel gezien is daarmee het risico van de gedwongen sluiting bij de huurder gelegd, aldus de voorzieningenrechter in kwestie. Ook heeft deze rechter in de bewuste uitspraak aangegeven dat het verdedigbaar is dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge artikel 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.

Impact corona-maatregelen

Een algemene voorwaarde die ziet op het als huurder moeten beschikken over een vergunning en dat de intrekking daarvan voor rekening van de huurder is, valt naar mijn mening niet zomaar op één lijn te stellen met een door de overheid verplichte sluiting van het gehuurde als gevolg van de Corona pandemie. Dit gezegd hebbende blijft er ook dan nog genoeg juridische stof voor discussie over waar het gaat om de impact van corona-maatregelen op de betaling van de huurprijs

Voor de volledige uitspraken zie:

ECLI:NL:RBNNE:2020:1979; ECLI:NL:RBOVE:2020:1906; ECLI:NL:RBGEL:2020:2768

Rik Wevers

    Contact

      Participatie onder Omgevingswet vormvrij maar niet vrij van eisen
      Lees meer
      Arbeidsmigranten huisvesten? Wat zijn de mogelijkheden?
      Lees meer
      Warmtewet 2014 sluit toepassing correctiefactoren niet uit
      Lees meer
      Transformatie van kantoren naar woningen
      Lees meer
      Meer ruimte voor beroep van niet-belanghebbenden bij bestuursrechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplannen: zijn alternatieve locaties relevant?
      Lees meer
      De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
      Lees meer
      Verplichte taxatie tegen marktwaarde van zorgvastgoed
      Lees meer
      Geluidseisen voor warmtepompen en airco’s zijn aangescherpt
      Lees meer
      Tiny houses: kansvol wonen, let op juridische uitdagingen!
      Lees meer
      Huurkorting vanwege coronacrisis: overheidssteun (TVL) relevant!
      Lees meer
      Verschil opschortende termijn en contractuele vervaltermijn
      Lees meer
      Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
      Lees meer
      Ontruiming van een woning na overlijden?
      Lees meer
      Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
      Lees meer
      Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
      Lees meer
      Huurkorting vanwege corona toegewezen!
      Lees meer
      Weet bij nieuwbouw van de BENG!
      Lees meer
      Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
      Lees meer
      Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
      Lees meer
      Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
      Lees meer
      Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
      Lees meer
      Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
      Lees meer
      Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
      Lees meer
      Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
      Lees meer
      Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
      Lees meer
      Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
      Lees meer
      Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
      Lees meer
      Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
      Lees meer
      Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
      Lees meer
      Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
      Lees meer
      Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
      Lees meer
      Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
      Lees meer
      Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
      Lees meer
      Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
      Lees meer
      De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
      Lees meer
      Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
      Lees meer
      Lees meer
      Overmacht in de bouw door corona
      Lees meer
      Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
      Lees meer
      Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
      Lees meer
      Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
      Lees meer
      Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
      Lees meer
      Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
      Lees meer
      Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
      Lees meer
      Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
      Lees meer
      Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
      Lees meer
      Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
      Lees meer
      Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
      Lees meer
      Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
      Lees meer
      BG.vastgoed
      Lees meer
      Huurrecht
      Lees meer