Corona en huurprijs: het blijft een lastige combinatie

12 jun 2020

Er zijn inmiddels enkele uitspraken in kort geding gewezen waaruit blijkt dat de sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die in verband met het coronavirus een ‘gebrek’ kan opleveren in de zin van artikel 7:204 BW. Een gebrek is elke op het gehuurde betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Dit betekent dat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Corona huurprijs

Of dit laatste ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden hangt af van het huurcontract en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Artikel 7:207 BW is van regelend recht en kan dus contractueel worden uitgesloten.

Huurovereenkomst

Zo’n contractuele uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde  instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, zal aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

Huurder

Daarnaast kan de vraag zijn of een door een overheidsmaatregel gedwongen sluiting van het gehuurde toch niet een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is. In dat geval heeft de huurder geen recht op huurvermindering. In een van de uitspraken is aangehaakt bij de in algemene voorwaarden vaak voorkomende bepaling dat de huurder moet zorgen voor de vergunningen die nodig zijn voor de uitoefening van het bedrijf. En dat intrekking van zo’n vergunning geen aanleiding geeft tot enige actie tegen de verhuurder. Contractueel gezien is daarmee het risico van de gedwongen sluiting bij de huurder gelegd, aldus de voorzieningenrechter in kwestie. Ook heeft deze rechter in de bewuste uitspraak aangegeven dat het verdedigbaar is dat de sluiting van overheidswege een omstandigheid is die ingevolge artikel 6:75 BW krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt.

Impact corona-maatregelen

Een algemene voorwaarde die ziet op het als huurder moeten beschikken over een vergunning en dat de intrekking daarvan voor rekening van de huurder is, valt naar mijn mening niet zomaar op één lijn te stellen met een door de overheid verplichte sluiting van het gehuurde als gevolg van de Corona pandemie. Dit gezegd hebbende blijft er ook dan nog genoeg juridische stof voor discussie over waar het gaat om de impact van corona-maatregelen op de betaling van de huurprijs

Voor de volledige uitspraken zie:

ECLI:NL:RBNNE:2020:1979; ECLI:NL:RBOVE:2020:1906; ECLI:NL:RBGEL:2020:2768

Rik Wevers

Contact

Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
Lees meer
Onrechtmatige staatssteun leidt tot algehele nietige grondtransactie
Lees meer
Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
Lees meer
Analyse kwaliteitsvraag in vervoersaanbestedingen
Lees meer
Huurachterstanden door de coronacrisis: ook na heropening?
Lees meer
Aanbesteden in het Sociaal Domein zonder gunningscriteria!
Lees meer
Arbeidsmigranten huisvesten na toezegging door de gemeente?
Lees meer
Verlenging huurovereenkomst onder Leegstandwet nodig?
Lees meer
Is verhuurder verplicht verlenging van de vergunning aan huurder mede te delen?
Lees meer
Handhaving bewoning arbeidsmigranten: inschrijving BRP van belang?
Lees meer
Toegestane onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aankondiging
Lees meer
Boete in huurcontract wegens hennepkwekerij: oneerlijk beding?
Lees meer
Kosten aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit
Lees meer
Een kadastraal perceel verkocht, of toch niet?
Lees meer
Eerste corona uitspraken: welke lessen kunnen huurders en verhuurders trekken?
Lees meer
De renovatieversneller: Versnelling subsidiëring duurzame renovatie huurwoningen
Lees meer
Update: Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten en akkoord woningcorporaties        
Lees meer
Lees meer
Overmacht in de bouw door corona
Lees meer
Akkoord vastgoedeigenaars en retailers vanwege de coronacrisis
Lees meer
Ontwerpverantwoordelijkheid aannemer projectmatige nieuwbouw
Lees meer
Steeds meer regels voor het huisvesten van arbeidsmigranten
Lees meer
Beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door woningbouwcorporatie Vestia slaagt niet
Lees meer
Kamerverhuur in Eindhoven op de schop
Lees meer
Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen?
Lees meer
Ontbinding huurovereenkomst na huurachterstand: geen garantie op succes
Lees meer
Gemeenten vrezen dat maatregelen stikstof tekortschieten
Lees meer
Samenvoegen van panden als ‘kruimelgeval’
Lees meer
Gemeente aansprakelijk voor onjuist principebesluit?
Lees meer
Handhaving van het verbod om dubbele bemiddelingskosten bij verhuur in rekening te brengen
Lees meer
BG.vastgoed
Lees meer
Huurrecht
Lees meer